土地市場は年末に回復の波を迎える

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徐々に前向きな兆候が現れている

ベトナムの不動産市場は困難な時期を経て、2023年第3四半期から多くの前向きな兆候を記録し始めました。ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産市場は回復の兆しを見せており、投資家の信頼も徐々に高まっていると述べました。

VARSの統計によると、市場における不動産取引総量は第1四半期で約3,000件、第2四半期で約4,000件、第3四半期で約6,000件に達しており、取引は再び増加の兆しを見せています。四半期ごとに増加する数字は、市場の回復のより明るい見通しを描き出しています。

不動産市場は年末に回復しました（図 1）。 — 工業団地に隣接する地域の土地が投資家の注目を集めています。

ディン氏によると、取引量は以前より減少しているものの（各四半期は5万件の取引（PV）に達する）、各四半期が前四半期と比較して増加していることは、市場の上昇努力を反映しているとも述べている。

特に、レッドブック付きの土地や20億～30億ドンの商業用住宅は、2023年第3四半期に取引量が明らかに増加し、特にインフラ投資のある地域や工業団地に隣接する地域では、販売価格が前四半期に比べて5～7％上昇しました。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏は、「現在、多くの地域で土地はほとんどの投資家にとって手の届く価格になっています。そのため、この時期と価格帯で土地を購入すれば、余剰資金のある人は中長期的に大きな利益を得るチャンスがあります」と述べています。

さらに、土地セグメントでは、ハノイ周辺地域で競売にかけられた土地の種類において底入れの兆候が見られます。具体的には、20～30億ドン程度の価格で、オークション価格が開始価格より約5％高く、1区画あたり3,000万～5,000万ドンの差額ですぐに譲渡できる状態で、70～80％の吸収率を達成しました。この傾向はバクザン省とフンイエン省で最も顕著に見られます。

実際、ベトナム不動産協会（VARS）の市場調査タスクフォースが記録した情報によると、多くの投資家が大都市の郊外で土地を「探し」始めていることがわかります。これらは、インフラの発達が著しく、都市化率も高い地域で、価格もかなり「手頃」と考えられており、将来的に成長の余地が大いにあります。グエン・ヴァン・ディン氏は上記の現状を説明し、市場が徐々に回復している状況において、土地分野、特にインフラ投資が充実し経済が安定しているバクニン、ハイフォン、クアンニンなど成長の明るい兆しがたくさんある市場の土地が投資家からより注目されるようになるだろうと述べた。

記者の観察によれば、フンイエン省、バクザン省、バクニン省など、建設中の首都圏環状4号線沿いの一部の地域では、土地の需要が増加し始めていることもわかった。需要が爆発的に増加したわけではないが、地方の土地への買い手が戻ってくることで、この分野は予想よりも早く回復すると期待されている。

上記の要因に加えて、政府や省庁、支部、地方自治体が企業やプロジェクトの困難を解消しようと決意したことにより、不動産市場もより前向きな変化を見せています。特に、公共投資の促進により、路線沿いの土地取引の需要が増加しています。

最近、政府は建設省の国家管理下にある法令のいくつかの条項を修正および補足する法令35/2023/ND-CPを発行しました。特に、法令35/2023により、省人民委員会は、建設省に相談することなく、関係法規制に従い、区画に分割して販売する地域を決定できるようになりました。それ以来、一連の地方自治体が、困窮している人々のために土地区画の分割を「緩和」してきた。

第4四半期のハノイ周辺市場への期待が高まる

VARSは、今後の不動産市場を予測し、特にバクザン省、バクニン省、フンイエン省など、土地基金、計画、インフラ、投資政策で優位性を持つ省や都市では、吸収力の違いにより、市場の回復プロセスはセグメントや地域ごとに確実に差別化され続けると考えています。

不動産市場は年末に回復しました（図 2）。 — バクニン省ドンイエン地区の土地プロジェクトが投資家の注目を集める

専門家は、投資家の信頼が再び高まり、今後は安価なキャッシュフローが土地に流入する可能性があると指摘している。基準を満たし、投資家に効率をもたらす高品質な製品が選ばれます。投資家は、インフラが整備され、経済が安定し、利益基準が保証された場所を見つけることに注目するでしょう。特に、工業団地周辺の土地は有望とされ、投資家を惹きつけています。

バクザン省のイエンドゥン地域では、50 区画の土地に対して 500 件の登録申請があり、活発なオークションが行われた。今年に入ってから、合計374の土地区画を対象に18回のオークションが行われており、オークションに出品された商品のほとんどは、工場が建設・完成しているイエン・ルー工業団地の近くという好立地という利点がある。

バクニン省の市場では、交通インフラ、産業、サービスなどの面で大きな可能性があり、省による綿密な計画により、不動産、特に都市にアップグレードされている地域の土地は投資家を惹きつけ、価格は1平方メートルあたり2,500万～3,000万ドンに達します。たとえば、トゥアンタンやドンイエンなどの地域の土地プロジェクトでは、100平方メートルのプロジェクトが投資家によって25億ドンで購入されています。バクニン省は、主要プロジェクトを実行する決意により、今後不動産市場の回復と再上昇を後押しすると期待されています。

Batdongsan.com.vnによると、バクニン、バクザン、フンイエンの3つの市場は、ハノイに近いこと、立地がよく計画されていること、工業団地の積極的な開発と形成により、不動産市場が徐々に活性化する傾向をリードする潜在的市場である。これら 3 つの市場では、工業団地付近の土地価格が 2,500 万 / 平方メートルから 3,000 万 / 平方メートル以上に上昇する可能性があります。この傾向は、大規模な工場がある工業団地からわずか 5 ～ 10 分の距離にある土地プロジェクトではさらに顕著です。

最近の議論で、カン・ヴァン・ルック博士は、年末は投資に適した時期であるが、投資家は、主要経済地域の工業団地の近くにあるプロジェクトを選択すること、自然条件、関連する交通システム、工業団地が投資を誘致する分野を考慮すること、居住地の近くにあるプロジェクトは入居率を高め、価格上昇の可能性が高くなることに留意する必要があると述べた。

さらに、投資家は選択する際に、法的問題や工業団地への移転に便利な場所かどうかを考慮する必要があります。これは、土地の流動性を高めるのに役立ちます。

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