（TN＆MT） - 11月21日午前、国会は第8回会期の議題を引き継ぎ、土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を議場で議論した。ド・ドゥック・ズイ天然資源環境大臣は国会議員の意見を聞いた後、国会議員が提起したいくつかの問題について説明し、明確にした。
ド・ドゥック・ズイ天然資源環境相は国会で、起草機関を代表して、国会議員らの熱心で責任あるコメントに感謝の意を表し、そのコメントを十分に検討するとともに、決議案に対する国会議員らのコメント内容を説明する具体的な報告書を作成すると述べた。
ド・ドゥック・ズイ大臣は、決議案発行の目的についてさらに説明し、決議案の本質は商業住宅プロジェクトの実施において土地にアクセスする方法を補足することであると述べた。以前は、2003年の土地法と2005年の住宅法の規定に基づき、商業住宅プロジェクトの実施においては、土地使用権の移転には強制移転メカニズムと自主移転メカニズムの2つのメカニズムがありました。
具体的には、強制移転の仕組みは、土地を利用した投資プロジェクトを実施するために、国が土地を回収し、土地使用料のオークションや投資家を選定するための入札を通じて投資家に引き渡すというものである。自発的転換メカニズムとは、投資家が土地使用権を有する者と交渉して商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金を得るか、土地使用権を有する投資家が管轄の政府機関に土地使用目的の変更を許可して商業住宅プロジェクトを実施することです。したがって、土地へのアクセスには 4 つの形態があり、移住のメカニズムは 2 つあります。
次に、2010年の住宅法と2013年の土地法は、2003年の土地法と2005年の住宅法と同様に、商業住宅プロジェクトを実施するための4つの形式の土地アクセスをすべて許可し続けました。しかし、国会が2014年の住宅法を可決したとき、土地使用権の譲渡を受けるか、土地の使用目的を変更する形式が制限されました。 2014年の住宅法では、譲渡を受ける場合には住宅用地のみ譲渡できると規定されています。土地使用権を有し、国に土地利用目的の変更を要請する場合、その区域には住宅用地の区域も含まれていなければならない。 「これにより、2003年の土地法や2005年の住宅法と比べて、土地使用権の譲渡を受ける形で土地にアクセスするケースや、土地使用権を持つケースが制限される」と大臣は強調した。
ド・ドゥック・ズイ大臣はさらに、2024年土地法は2014年土地法のこの観点を継承し、さらに厳しい規制も備えていると分析した。具体的には、2024年土地法第79条第27項では、国が競売や入札のために土地を回収するプロジェクトは、技術インフラ、社会インフラ、住宅の面で同期したプロジェクトでなければならないと規定されています。
現在の都市計画法によれば、プロジェクトの規模は通常20ヘクタール以上です。面積が小さく、都市の調和要素が確保されていない場合、国は土地を回収しません。したがって、国が土地を開拓して投資家に引き渡す方法は実施されないだろう。
同時に、国が投資家に土地使用権の取得を許可する場合や、現在土地使用権を保有している投資家に対する規制も、2014年の住宅法と同様に管理され、狭められています。つまり、土地使用権を取得する場合は、権利を取得する面積の100％が住宅用地であるか、現在土地使用権を保有している場合は、一部が住宅用地である場合に限り適用されます。
これにより、20ヘクタール未満の規模のプロジェクトが発生し、その土地が住宅用地でない場合、国による土地の回収ではなく、国が土地使用権の受け取りを許可したケースでも、土地使用権はあるものの土地の使用目的を変更したケースでもないため、土地にアクセスする方法がありません。大規模プロジェクトが少ない地方にとっては困難を招きます。
ド・ドゥック・ズイ大臣は、この問題は現在、全国のあらゆる地域で発生しており、特に不動産市場の規模が大きくなく、20ヘクタールを超える都市計画もあまりない小さな地域で発生していると述べた。 「したがって、国会に公布のために提出されたこの試行決議は、商業住宅プロジェクトを実施するための土地アクセス方法におけるこれらの困難を取り除き、ボトルネックを解決することを目的としている」と大臣は述べた。
規制の範囲については、全国的に問題が起きているため、公平性を確保するため全国的に実施する必要がある。一方、現行の土地法に基づく商業住宅事業を実施するための他の土地利用方法も、全国のすべての地域で実施されています。したがって、パイロットが少数の地域でのみ実施される場合、地域間の一貫性と統一性は確保されません。ドンタップ省国会議員団のファム・ヴァン・ホア代表が述べたように、全国規模で実施することは、求めて与えるというメカニズムを克服するのにも役立ちます。
決議案における試行の範囲管理に関する規定に関して、ド・ドゥック・ズイ大臣は、第2条と第3条に規定された基準には、都市部と都市開発地域で実施されること、地域の規模を管理すること、実施時期を管理すること、省人民評議会がこのメカニズムの下で実施することを許可するリストに載ることなどが明記されていると述べた。
パイロットプロジェクトを実施するための条件について、ド・ドゥック・ズイ大臣は、決議案第3条では、プロジェクトには土地利用計画および建設計画、都市計画と一致し、住宅開発プログラムと一致していることという5つの条件が満たされなければならないと非常に具体的に規定されていると述べた。プロジェクト実施のための土地は、省人民評議会によって実施を許可されたリストに掲載されている必要があります。国防および安全保障の土地地域については、ドンナイ省国会議員代表のチン・スアン・アン氏が述べたように、第84条第1項の規定に従って、国防省および公安省からの書面による承認が必要であり...
ド・ドゥック・ズイ大臣は、食糧安全保障の確保、350万ヘクタールの水田の安定維持、全国平均の森林被覆率42％の確保という問題に関して、この問題は国家および省レベルの土地利用計画、都市計画、建設計画の策定段階から実施され、厳格に管理されていると述べた。計画に当たっては、稲作用地面積350万ヘクタールの安定的な維持と森林被覆率42％の安定的な維持を確保するために、計画期間中に農地を非農業用途に転用し、宅地化をどの程度実施するかを決定する必要がありました。このステップでは、どのエリアを商業住宅開発に計画するか、どのエリアを国が土地回収を実施するか、どのエリアを土地使用権の譲渡を受けた投資家が実施するかを計画します。ただし、承認された計画区域内に限られます。
国防・安全保障用地のエリアについて、ド・ドゥック・ズイ天然資源環境相は、設計草案では国防・安全保障用地を撤去し、地元に引き渡されていない住宅開発計画に従い、国防省と公安省が優先的に軍の将校や兵士に販売する商業住宅プロジェクトの実施を組織するという方向性が示されていると述べた。ド・ドゥック・ズイ大臣は、この規制は計画に従って防衛・安全保障用地を住宅用地に迅速に転換することを促進し、軍の将校や兵士の住宅ニーズを解決するための条件を整えることを目的としていると述べた。この決議は、国防省と公安省にプロジェクト実施のための投資家選定を組織する任務を与えることを目的としている。投資家が選定されると、投資家は他のプロジェクトと同様のすべてのプロセス、手順、条件を実行する必要があります。
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出典: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html
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