レッスン1：悲しい現実
不動産市場は今ほど暗い状況になったことはかつてない。新たな不動産プロジェクトはほとんど始まっておらず、古いプロジェクトはほぼ「休止状態」であり、多くの不動産フロアは低レベルでしか稼働しておらず、時には閉鎖を余儀なくされ、何千人もの従業員が仕事を辞めざるを得ない状況に陥っています。それに伴い、企業債務や債券債務も増加しており、いつ「爆発」してもおかしくない状況となっている。
「魔法」のアトラクションは冷めてきた
不動産事業全般、特に高級不動産市場は、国全体の成長とGDPに大きく貢献する重要な経済セクターの一つです。さらに、不動産は何百万人もの労働者の雇用と収入に役立ち、建設資材の生産、観光リゾート、銀行・金融、建設など、多くの産業と密接に関連しています。しかし、厳しく管理された信用状況と、解決されていない多くの法的困難さの中で、不動産プロジェクトの投資家は財政的に十分ではなく、法的文書も完備していないため、「顧客」は以前ほど迅速かつ容易に支払いを行うことができません。このため、不動産販売は低迷し、不動産市場はほぼ暴落状態となり、前例のない暗い状況を生み出している。
最近、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響により、世界経済は困難に直面し、インフレに加え、銀行金利の上昇が不動産市場、特に高級不動産分野に深刻な影響を与えています。多くの新しい不動産プロジェクトは認可されておらず、古いプロジェクトはスケジュールに遅れているため、供給がますます不足しています。一方、多くの不動産プロジェクトは完売しているものの、投資家が計画通りに完成させて利用できていないため、草が生い茂った放置された別荘が次々と出現し、無駄が生じている。
多くの外国人投資家は、ベトナムの不動産市場は人口が多く、不動産需要が高いという特徴があり、それが常に魅力的な投資理由であると考えています。ベトナムは都市化を推進しており、政府は開発の先鋒として無煙産業の構築を決意している。また、富裕層の顧客も増加しており、リスクは大きいと判断されるものの、高い収益性が見込める投資チャネルだと考えている。
計画投資省のデータによると、2021年に不動産に投資された登録FDI資本は26億ドルにしか達しなかったが、2022年には45億ドルに増加し、2023年第1四半期には依然として明るい兆候が見られた。不動産は、加工・製造業に次いで、外国直接投資資本を誘致する第2の分野です。
ナム・トゥ・リエム区の高級不動産トレーダー、レ・ミン・ヒエップ氏はこう語った。「私と友人2人が共同で投資しました。数年前は大きな利益を上げ、すぐに資金を調達できましたが、2021年から現在に至るまで、ヴィラの購入はほとんどなく、以前「保有」していた物件の中にはまだ売れていないものもあります。購入希望者はいたものの、提示価格が低すぎたのです。」ヒエップ氏はこう付け加えた。「幸いなことに、購入時に銀行から借金をしていませんでした。もし借金をして今まで利息を支払っていたら、急いで売却しなければならなかったでしょう。」
現時点では、不動産は数年前のようなピーク状態ではなくなったことがわかります。
需要と供給は仮想的なものですか?
不動産専門家によれば、高級不動産セグメント（特に別荘）の在庫はかなり多いとのことです。しかし、十分な財務的可能性を備えた一流の高級不動産プロジェクトが実施されることはほとんどないため、新たな供給はますます不足するでしょう。一方、ハノイや北部諸県では、別荘やショップハウス（商業施設と一体となった住宅モデル）の供給が急激に減少している。現在、主な供給は2020年以前に実施された不動産プロジェクトです。2021年から2023年第1四半期にかけて、高級セグメントに関連する不動産プロジェクトはほんの一握りしか実施されていませんが、このセグメントは主に上流階級向けであり、低所得者向けではありません。その結果、すでに暗い市場はさらに暗いものとなった。
ダイフォン建設投資不動産株式会社の営業部長ディン・ヴァン・トロイ氏は次のようにコメントしています。「ハノイのヴィラやタウンハウスの供給は長い間継続的に不足していますが、2022年と2023年初頭の新規供給は主に進行中のプロジェクトによるもので、ハノイ郊外に集中しています。」ある意味、市場に提供される製品は増えますが、選択肢はそれほど多くありません。
クアンニン省の記者による調査によると、別荘やショップハウスの供給は依然として豊富だが、BIMグループ、ゲレクシムコグループ、トゥアンチャウグループなどの古い不動産プロジェクトが中心で、新しい不動産プロジェクトはほとんど実施されておらず、新規供給は底を打っている。
一方、ハナム、バクニン、フート、ハイフォン、ホアビンなどの地域での供給もあまり期待できません。これらの省や都市では、高級不動産プロジェクトが少なく、取引量も限られており、近年では高級不動産プロジェクトの実施は極めて少ない。古いプロジェクトが停滞している間、多くの別荘やショップハウスは所有者がいるにもかかわらず利用されず、放置され、無駄が生じ、社会悪を引き起こす可能性があります。
それは供給であり、需要の面では、緑地や最適な設備を備え、複雑で便利な交通網に位置する別荘やショップハウスのトレンドが、顧客の第一の選択肢になると専門家は述べています。さらに、都市化率、人口の自然増加率、中流階級と上流階級の台頭も、今後の別荘消費の需要を押し上げる主な原動力となるでしょう。
実際、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後に経済が力強く回復すると、不動産市場の障害や困難を取り除く政府の政策が地方自治体によって真剣に実行され、「信用枠」が緩和され、社債が保証され、法人、会社、個人はすぐに必要な資本にアクセスできるようになります。そこから不動産プロジェクトが展開され、別荘、ショップハウス、リゾート、ヘルスケアなど、さまざまな高級不動産商品が市場に提供されるため、不動産市場の購買力と販売力は再び活発になります。
合併や買収が登場
これは自然の法則であり、強者が弱者を圧倒し、弱者が買収されて強者に吸収されるというのは昨今の不動産業界では普通のことなのです。しかし、最近、国内外の「サメ」が現れ、多くの投資ファンドを通じて、あるいは現金を使って、高級不動産プロジェクトや合法的にクリーンなプロジェクトを開発のために購入しています。
2023年の初めから現在まで、ベトナムの不動産会社は、リスク、バランス、潜在性、および「新規プレーヤー」の4つの典型的なグループに分かれていることがわかります。その中には、合併や買収を通じて不動産市場への参入の機会を探している企業や投資ファンドなど、「新規参入者」のグループが含まれています。
典型的な例としては、FLCグループ、タンホアンミンなどが挙げられます。これらの企業のリーダーたちが法的なトラブルに巻き込まれた後、一連の「大物」たちがこれらの企業の潜在的なプロジェクトに参入しようとしました。バンブー航空は正式にFLCグループから分離したため、クアンニン省、タインホア省、タイグエン省、ヴィンフック省、フート省などにある同グループの多くの不動産プロジェクトは、実施を中止するか、プロジェクトの調査と実施を継続するために他のパートナーに譲渡せざるを得なくなるリスクにさらされています。
さらに、他のいくつかの買収についても交渉中です。多くの経済・不動産専門家によると、現在の不動産市場の低迷と厳しい財政状況が相まって、この状況が続けば、多くのプロジェクト投資家は立ち直るための資金がなくなり、不動産プロジェクトの譲渡や売却を考えざるを得なくなるかもしれないという。言うまでもなく、多くの企業や外国の投資ファンドは、事業が困難に直面して売却を余儀なくされたときのために資金を準備し、国内の不動産プロジェクトを買収する機会を待っています。
ル・ホアン・チャウ氏 - シティ不動産協会会長。ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、政府と国会常任委員会が、2017年6月21日付国会決議第42/2017/QH14号に規定された試験的メカニズムに基づき、企業が不動産プロジェクトを譲渡できるようにすることを提案します。チャウ氏によれば、この制度が実施されれば、償還期限が迫っている債券を発行する企業を含む不動産企業のキャッシュフローと流動性の問題が解決されるだろう。企業が合意とニーズに応じてプロジェクトを譲渡できるようにすることで、国は税金を徴収できるだけでなく、不動産市場の国営管理の有効性と効率性を高め、透明性を高め、株式譲渡を装った「地下」プロジェクト譲渡が国の予算に損失をもたらす状況を克服することができます。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ・コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は次のように語った。「この分野の現在のプロジェクトで投資家から直接販売される供給は非常に限られており、これは市場に投入される新しいアパートの数が少ないことに起因しています。」しかし、タウンハウスは依然として主要な製品ラインであり、次にヴィラ、そしてショップハウスが続きますが、これらは現在の総供給量のわずかな割合を占めるに過ぎません。
レッスン2: ゆっくり「終わらせる」競争
不動産プロジェクトの投資家が挙げる理由はさまざまですが、そのほとんどは、用地の整地が遅いこと、法的メカニズムや税制が変更されたこと、多くの企業の財務力が弱いことなどによるもので、これがプロジェクトの完了を遅らせることにつながっています。
不動産プロジェクトが遅々として進まない
63省市のほとんどで不動産プロジェクトが遅れているが、高級不動産セグメントは主に、地理的に有利な立地、観光開発、交通、インフラ開発の可能性を備えた大規模な省市に集中している。
不動産プロジェクトが最も遅れている地域はハノイです。不完全な統計によれば、ハノイでは現在、実施が遅れているプロジェクトが数百件あり、これは5,000ヘクタール以上の未開発の面積に相当し、大きな無駄を生み出している。
一部の不動産プロジェクトは最大10年遅れており、その例としては、ホアイドゥック地区のキム・チュン - ディ・チャック都市圏（現在はヒノデ・ロイヤルパーク都市圏 - PVに改名）が挙げられます。かつては生活の楽園として宣伝されていたソンダ都市工業団地開発投資株式会社（Sudico）のオル・ナム・アン・カン都市エリア。しかし、敷地の整地作業はまだ完了しておらず、多くの別荘やタウンハウスが放置されたままになっており、資源の無駄遣いにつながっています。 Sudicoのメディア担当者は次のように語った。「最近の不動産市場の低迷により、別荘に投資する多くの顧客は土地のみを保有し、市場の好転を待っています。」その結果、いくつかの別荘が放棄され、プロジェクト全体の美しさが失われるという状況に陥ります。
フート省では、ソンタオ株式会社が投資したタントゥイ温泉水リゾートプロジェクトが87ヘクタール以上の規模で、20年以上も計画より遅れており、多くの違反行為がある…同プロジェクトは現在放棄され、人々が家畜を放牧する場所として使用されている。
タントゥイ町人民委員会副委員長のトラン・ヴァン・キエン氏は率直にこう述べた。「タントゥイ温泉プロジェクトの問題は、投資家の能力にあります。プロジェクトは現在、きれいな敷地と法的書類を備えているにもかかわらず、投資家の能力不足のために実行に移せていません。有権者には様々な意見があるにもかかわらず、プロジェクトの実施権限はフート省にあるため、地元住民は非常に焦っています。」
ハナム省には、公共事業用地やサービス用地を商業住宅（ショップハウス）に改築し、その後放置するという、同様に刺激的な不動産プロジェクトがある。それはThang Loi Thanh Liem Company Limitedの商業・住宅複合施設です。現在までに、プロジェクトは大まかな建設が完了し、一部の世帯は家を購入して入居しているが、計画されていた多くの項目はまだ建設されていない。また、一部のプロジェクトでは劣化や放棄の兆候が見られる。
タンロイタンリエム社の複合商業センタープロジェクトに関する政府検査機関の2023年1月17日付検査結論通知第161/TB-TTCP号において、ハナム省は土地を割り当てたものの、土地使用権の競売という形式をとらず、2013年土地法第118条に違反した。さらに深刻なことに、この土地は、住宅用地としての機能がなく、公共事業、サービス、商業用地として計画されており、2009年の都市計画法第26条および2010年4月7日付政府法令第37/2010/ND-CP第14条に違反しています。
「腫瘍」を取り除く
不動産プロジェクトが遅れ、何年も停滞している地域は、ハノイ、クアンニン、フート、ホアビンなどです。ハノイだけでも、現在、何百もの不動産プロジェクトが遅れており、実施されていません。そのうちの多くのプロジェクトは赤色警告を受け、いくつかのプロジェクトは市人民委員会によって禁止されています。ハノイはすぐに回復した。
典型的な例は、フォン・ヴィエン観光サービス・貿易株式会社が投資したメリン地区のフォン・ヴィエン高級住宅プロジェクトです。このプロジェクトは2008年に土地が割り当てられましたが、実施が遅れたため、ハノイ市人民委員会は、上記プロジェクトに関する土地回収および土地割り当て決定の取り消しに関する決定第4058/QD-UBND号を発行しました。ガーデンヴィラを建設するプロジェクトのあるTruong Giang建設会社もあります。サニーライトヴィラエリアの技術インフラ構築プロジェクトを担当するアンズオン株式会社。ビナラインズ・ヴィンフック不動産株式会社とビナラインズ新都市圏プロジェクト…市人民委員会。ハノイは土地を埋め立てることを決定した。
ソンタオ社が投資するタントゥイ温泉リゾートプロジェクトについて、フート省天然資源環境局土地管理部のハ・ミン・ドゥック副部長は次のように述べた。「2022年6月21日付の文書2308/UBND-KGVXにおいて、フート省人民委員会は省税務局に対し、ソンタオ社が負っている地代を徴収するよう指示し、同時に省計画投資局、タントゥイ地区人民委員会、関係機関に対し、プロジェクト総面積のうち約37ヘクタールの区域を同社が実施できるよう精査・区画するよう指示した。」ドゥック氏はさらに、「現在、投資家は1/500詳細計画の承認手続きをまだ行っていないため、フート省人民委員会の指示に従って区域を測量・区画する根拠がない」と付け加えた。3月2022年2月25日、フート省人民委員会は、上記プロジェクトの投資優遇証明書を取り消す決定を下しました。
クアンニン省天然資源環境局長のトラン・ニュー・ロン氏は次のように述べた。「今後、クアンニン省は、遅れているプロジェクトの土地利用を継続的に調査、検査、検討し、技術インフラの完成を延期し、法律に従って断固として処理および回復し、計画の「中断」、プロジェクトの「中断」の状況が再発しないようにし、集団利益、否定的感情、予算の損失、土地資源の浪費を防止および防止し、不動産市場の健全化に貢献します。」
これらは、法律を施行するために地方当局によって断固として撤回された典型的なプロジェクトの一部です。しかし、まだ工事が遅れたり、何度も延長したり、雑草が生えたまま処理がされていないものも数多くあります。例えば、クアンニン省には、カオサン - ハカン新都市圏など多くのプロジェクトがあります。ベイビュータワー複合商業・アパートサービスプロジェクト（ハロン市）は予定より遅れています。さらに、多くの不動産プロジェクトが稼働しているものの入居率は高くなく、多くの別荘やショップハウスは所有者がいるにもかかわらず稼働しておらず、劣化の兆候が見られ、資源の浪費や都市の美観の喪失を引き起こしています。
ハロン市人民委員会副委員長のグエン・ヒュー・ニャ氏は次のように述べた。「最近、市は、長期間にわたって「土地を保有」して雑草が生い茂り、土地資源が無駄になり、環境衛生や都市景観に影響を及ぼすような状況を回避するために、遅延し法律に違反している数十件のプロジェクトについて、調査、報告、省への検討、処理、撤回の提案を断固として実施しました。」
不動産プロジェクト、特に高級不動産については、地方当局が強力な措置を講じて検査を行い、重大な違反、進捗が遅い、何年も続いているプロジェクトを徹底的に処理し、計画が不十分、資金力が限られている、意図的に「土地を保有」したまま実施しないプロジェクトを真剣に排除する必要があります。
この州に高級不動産プロジェクトがあるなら、私たちの州にもあるはずだ、という考え方を排除する必要があります。 レッスン3：100万ドルの豪邸に泊まる
低所得者は数百万ドルの別荘に住み、別荘やショップハウスを借りて住み、食料品店を開いたり、野菜を売ったり、ビアバーを経営したりして生計を立てています。冗談のように聞こえますが、住みやすく、文明的で近代的であると期待されているほとんどの都市部（KDT）にこのような現状があります。
別荘やショップハウスを「市場」に変える
ハノイでは、住宅街の隣やアパートの足元にある、間口の広いヴィラやショップハウスが、カフェ、レストラン、食料品店、ファーストフード店、生鮮食品店などの営業のために賃貸として利用されていることがよく見られます。これは法律で禁止されているわけではありませんが、文明的で近代的であると考えられている都市部に、意図せずしてみすぼらしい外観を作り出しています。
ホアイドゥック区在住のグエン・クアン・チュオンさんは、ダン・フオン区タン・タイ・ドウ新都市地区でショップハウスを借りた。「私と友人2人は、ファーストフードやコーヒーを売るためにショップハウスを借りました。当初は、商品を売るために月500万ドン（家主PVから借りた）で借りていました。その後、夜通し販売するようになったため、宿泊費として月200万ドンを追加で支払わなければならなくなりました。」
ここでショップハウスの賃貸を専門に行っている「サービスブローカー」は次のように話した。「入居者は主に地方から来た労働者で、朝食店や野菜販売、ビアバーを開くために安く借りている。賃貸には拘束力はなく、多額の保証金も必要なく、オーナーが借りたら返さなければならない。」
小規模な商人たちが集まってショップハウスを借りて商売をするようになったため、この場所は自然発生的なフリーマーケットのようになっています。タンタイド都市部にあるHHAアパートメントビルに住む住民は、「売買は便利だが、毎朝や週末には買い手と売り手が多く、都市部に出入りする車両も多く、交通安全上の潜在的なリスクとなっている」と語った。言うまでもなく、店舗からは廃水やゴミなどが排出され、非常に汚い状態になっています。
記者はホアイドゥック区、ジャーラム区、ナムトゥーリエム区、バクトゥーリエム区、ホアンマイ区などの都市部を現地視察し、オーナーが貸し出す別荘やショップハウスの状況が至る所で見られ、場所ごとに特徴が異なり、賃貸価格も異なることを確認した。しかし、それらすべてに共通するのは、文明化された近代的な都市の外観をさらにみすぼらしくすることに貢献している点です。
ハイフォン、フート、ハナム、フンイエン、タンホアなどの省や都市では、状況はあまり楽観的ではありません。入居者も少なくなり、料金も安くなりましたが、それでもまだ非常に乱雑です。一方、廃屋には草が生い茂り、老朽化の兆候が見受けられる。
数百万ドルの別荘に「ノー」の声多数
私たちは、一時的に別荘を借りる人の役目を果たし、グエン・ティ・ビックさんの案内でホアイドゥック郡ナムアンカン市街地を巡りました。ハノイ。ここには、人々が住んでいる別荘やショップハウスが点在しています。別荘の外装はまだ完成していないものの、ドアにはプラスチック製のパネルが仮設されていたり、薄いトタン板で作られたドアもあったり… 内部では、衣服が雑然と掛けられ、作業員たちが木の板で間に合わせの寝床を作っていたり、コンクリートの床に直接マットを敷いている場所もあったり、キッチンも仮設されており、もっと言えばちゃんとしたトイレがない状態です。
ビックさんはこう尋ねました。「このヴィラは何人くらいで借りる予定ですか？人数が多いなら、ヴィラ全体を借りた方がいいですよ。広さは200～300㎡で、月額はたったの600～800万ドンです。何人泊まるかは自由に決められます。よろしければ、オーナーに連絡しますので、教えてください。」
労働者のほとんどはゲアン省、タンホア省、ナムディン省、ヴィンフック省、トゥエンクアン省から来ており、別荘やショップハウスに住み、昼間は清掃員、建設作業員、機械工として働いており、夜は100万ドルの別荘に集まっているが、電気も水道も使えず、トイレも使えないなど、あらゆるものが「不足」している。
レ・カック・ナムさん（タンホア出身）は現在、ホアンマイ地区の別荘に仮住まいしている。彼はこう語った。「9年生で学校を中退し、近所の人に倣って建設作業員として働き始めました。今は建設作業員として働いています。皆さんの支えと指導がなければ、今の私はどうなっていたか分かりません。」
最近、学生たちは夏休みに入っており、多くの子どもたちが両親に連れられて故郷のハノイに遊びに行き、初めて両親と一緒に何百万ドルもの別荘に滞在することになります。レー・ティ・ハイさん（ゲアン省出身）は次のように語った。「子どもが夏休み中で、両親に会いたいと言っているから、連れて帰って遊びました。」エアコンがないので、暑くて夜遅くまで眠れない日もあります。彼女は自分の子供を可哀想に思っているが、どうすることもできない。彼女は子供を1～2週間滞在させ、その後田舎に連れ戻して祖父母と一緒に暮らすつもりだ。
30人以上の従業員に料理を提供するメインシェフのホアン・ティ・シーさんは、「最近は寄宿舎がずっと明るくなりました。5人の子供たちが両親に迎えられています。日中は料理をしながら、ベビーシッターもしています。良い点は、子供たちはそれぞれ違う出身ですが、とても仲が良く、お互いに譲り合って遊んでいるところです」と語った。
ホアビン、ハナム、クアンニンなどの都市部では、低所得労働者が一時的に別荘に住んでいます。
ショップハウスは多くはないが、今でも残っている。私たちが記者として彼らに近づいたとき、彼らは回答を拒否し、場合によっては積極的に情報を公開したり写真を撮ったりしないように求めました...家主や投資家が賃貸を続けなくなることを恐れていたからです。
（注：この記事ではプライバシー保護のため名前を変更しています。）
レッスン4：制度を完璧にし、高級不動産の真の価値を引き出す
不動産プロジェクト開発企業と投資家は、長期的な利益のために小さな短期的利益を犠牲にし、積極的に企業の再編を行い、中核プロジェクトに注力し、負債を減らし、社債を適切に管理し、信用機関への過度の依存を制限する必要がある。管理機関については、国は中央から地方レベルまで明確な法制度を早急に完成させ、現在のように重複や連携の欠如を避けるため、管理権限を明確に分割する必要がある。
小さな利益を犠牲にする
企業にとって、利益は常に最優先されます。全体的な長期的利益のために短期的利益を犠牲にすることは、実に極めて難しい選択です。しかし、高級不動産を専門とする企業にとっては、採算の取れないプロジェクトや収益性の低いプロジェクトを犠牲にする必要性に直面する勇気、ビジョン、そして確かな理解が必要です。同時に、事業を再構築し、負債を減らし、主力事業、中核プロジェクトに注力する…それが賢明な決断です。
不動産プロジェクトの開発で長年の経験を持つVinaPol株式会社の取締役会長兼社長であるディン・ヴァン・ギ氏は、次のように率直に語っています。「不動産企業は、この時期を利用して自らを振り返り、事業を再編し、負債を減らし、信用機関への依存を減らし、大胆に高リスクのプロジェクトを中止し、散発的かつ断片的な投資を行わないようにする必要があります。」量を追いかけたり、急ぎの発展を避けてください。困難に遭遇したら、後戻りするのは遅すぎます。
「神」にとっては、お金を持っていることに加えて、投資したり長期居住のために購入したりしようとしている不動産プロジェクトの法的側面を注意深く研究する必要があります。これは難しいことではありませんが、投資家は「牛が迷子になった後に納屋の扉を閉める」ことを避けるために真剣に検討する必要があります。実際、現在多くの高級不動産プロジェクトが建設され、顧客の入居も許可されているものの、法的手続きが完了しておらず、インフラがまだ同期されていない状態です。その結果、別荘やショップハウスには所有者がいるものの、誰も住んでおらず、放置され、草が生い茂り、資源の無駄遣いとなっている状況が生じています。
地方自治体はまた、権威ある投資家や強力な資金力のある投資家を慎重に選択する必要があり、動きに追従したり、方向性の計画が欠如した高級不動産開発の開発を避けたりすべきである。これは間違った考え方であり、後々多くの結果を招く可能性があります。さらに、地方自治体は検査や監督を強化し、違反を犯した投資家や遅延したスケジュールを率直に扱い、プロジェクトを回復させ、放棄された状況を避け、国が税金や手数料を失う一方で資源を無駄にするような状況を回避する必要があります。
国家の「手」が必要
実際、不動産市場全体、特に高級不動産は価格面で長らく「緩い」状態にあり、一方でこの分野に対する税金や手数料は依然として低く、市場の成長率に見合っていないため、投機が横行し、価格が高騰し、人々が住宅にアクセスすることが困難になっています。都市部と地方の不動産価格の差は言うまでもなく、ハノイ、ハイフォン、ホーチミン市などの大都市においても、明らかな差があります。したがって、多くの不動産専門家は、現在、国は不動産市場を規制するのに十分な法的手段を持っているため、国が不動産市場に直接参加する必要があると考えています。
多くの専門家によると、高級不動産市場が停滞し、需給バランスが崩れ、他の一連の産業の成長原動力が低下しているという。したがって、不動産市場を直ちに開放する必要があります。これにより、国内外からのキャッシュフローが不動産に流入し、企業の取引や合併が行われ、不動産プロジェクトが市場法に基づいて行われるようになります。これにより、経済成長の促進に貢献し、他のすべての産業の発展に波及効果をもたらします。
2022年6月16日の中央執行委員会決議18-NQ/TWは、「制度や政策の刷新と改善を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を向上させ、我が国が高所得先進国になるための原動力を創出する」と指摘しており、今後ベトナムの不動産市場の多くの側面に大きな影響を与えると予想されます。
一方、企業が土地上でプロジェクトを実施するための決済に関する行政手続きは撤廃されたが、依然として複雑で長期化している。
この悪循環は、プロジェクトからプロジェクトへ、ある事業から別の事業へ、今年から別の事業へ、繰り返されました...つまり、「法的根拠が不十分であることを恐れる」、または「上司の指示を待つ」ことであり、投資プロジェクトが滞り、実行されず、社会資源が無効になることにつながっています。
投資資金の支援について、不動産プロジェクト開発を専門とする企業（匿名）は、「現在、信用機関は企業への融資の延期と返済を非常にうまく行っている。政府は不動産への融資を『緩和』するよう指示しているが、私としては、企業向け債券の発行も伴うべきだ。現在、銀行融資へのアクセスは非常に困難で、借り入れが困難な心理状態にある」と述べた。
社会主義志向の市場経済の発展制度に合わせて、土地の管理と利用に関する制度や政策を改善することで、土地資源が整備され、国が土地を管理、開発、利用し、節約、持続可能、最高の効率を確保するのに役立ちます。そのためには、土地法、住宅法、不動産業法などの改正を統一性、統一性を確保しながら完了させる必要があり、非常に緊急です。さらに、土地での国家管理装置の組織を強化し、合理化、一貫した、仲介者の排除、地方分権化、地方分権化を促進することを確実にする必要があります。
代表団Dang Bich Ngoc-国民議会Hoa Binh州の代表団
プロジェクトの問題を解決する必要があり、進行が遅くなります
広く相談した人々全体の後、統合に基づいて、この第5セッションに提出された土地法（修正）草案。私は、この第5回セッションでXV国民議会に提出された土地法の草案（修正）のスクリーニング、評価、および調整に基づいて、全国の有権者と人々の意見を要約し、収集することにおける天然資源環境省の努力に個人的に感謝しています。
法案は、中断されたプロジェクトの問題を解決する必要があります。たとえば、多くの州や都市では、投資が許可されている多くのプロジェクトがありますが、多くの客観的な要因により、実装が遅いか、いくつかの手順をとることが遅くなり、5年間、土地資源を無駄にして人々を押し付けるのは5年でさえ展開しません。
今回の土地法草案（修正）が、地域がこの問題を急進的かつ急進的な方法で処理するのを支援するための厳格かつ特定の規制がなければならないことを願っています。なぜなら、過去には多くのプロジェクトが停止され、進行が遅くなっているが、検査とチェックを検査してチェックするとき、投資家にはまだ理由があるからです。
弁護士Nguyen Hong Bach- Hong BachおよびColleagues Company Limitedのディレクター
「ダウン」投資は慎重でなければなりません
現在、変動する経済状況では、不動産投資は投資家にとって依然として安全な目的地です。したがって、不動産プロジェクトは非常に興味があります。したがって、不動産プロジェクトを理解する必要があります。特に高エンドの不動産は、投資家にとって非常に必要で意味のあるタスクです。
ただし、不動産投資家は「ダウンマネー」の場合は慎重になる必要があります。第一に、投資家の法律とブランド、評判について慎重に学ぶ必要があります。第二に、プロジェクトの実装の進捗状況を知る必要があるため、バイヤーは、彼らの権利と利益に影響を与える可能性のあるリスクを避けるために、プロジェクトの建設進捗を監視する必要があります。第三に、プロジェクトの投資ライセンス、建設許可などの論文の合法性...買い手は上記の論文に注意を払う必要があります。なぜなら、紛争に遭遇したとき、それは利益を処理する過程でより便利になるからです。第4に、契約条項の内容およびその他の費用。不動産プロジェクトの投資家は、契約に署名し、「お金を下げる」という決定を下す前に、契約に記載されている契約の条件を読み、理解する必要があります。
Do Thu Hang- Savills Hanoiのシニアディレクター、研究およびコンサルティング部門
プロジェクトの合法に興味があります
供給は、非常に限られている高級セグメントの現在のプロジェクトの投資家から直接販売されていますが、それは希少であると言えますが、新しく開始された不動産プロジェクトは、多くの不完全なプロジェクトまたは法的手順を完了するのが難しいため、世界的な資金の危機の一部が原因であるため、指でのみ計算されます。
ただし、投資家はプロジェクトに関する情報を最も明確に装備する必要があり、特定のコミットメントを持ち、多くの側面を拘束する必要があります。さらに、法的枠組みは、完全に、明確に、詳細な指示をカバーする必要があります...投資家を浄化し、持続可能な開発の市場を促進し、高い価格の変動を生み出しないようにし、同時に州に利益を確保する必要があります。
[広告2]
ソース
![[写真] ルオン・クオン大統領が「親切の行為」プログラムの典型的な例100例と面会](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/4/16/ce8300edfa7e4afbb3d6da8f2172d580)
![[写真] ルオン・クオン大統領がエチオピアのアビィ・アハメド・アリ首相を歓迎](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/4/16/504685cac833417284c88a786739119c)
コメント (0)