ベトナム商工連合会（VCCI）および協議した他の多くの機関は、実務上のニーズを満たすため、「その他の土地」を持つ企業が商業用住宅プロジェクトを実施できるようにすることが非常に必要であると全員一致で同意した。
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| 商業住宅プロジェクトのための土地基金に関する規制については、多くの議論がなされてきました。写真: ドゥック・タン |
土地法の残された課題
「土地法2024 - 企業が知っておくべき重要な内容」は、VCCIが最近開催したワークショップのテーマであり、この極めて重要な法律の起草プロセスに関わってきた何百人もの企業代表者と多くの講演者が参加しました。
VCCIの副事務局長兼法務部長であるダウ・アン・トゥアン氏によると、新しい土地法により、法的文書間の重複が排除され、土地手続きが迅速化され、市場での取引が促進されたという。残る問題は、商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金に関する規制です。
具体的には、商業住宅プロジェクトを実施するために土地利用目的を変更する場合が2つあります。企業が現在土地を所有している場合、住宅用地の全部または一部を所有している必要があります（第127条第6項）。企業が土地使用権の取得を交渉する場合、100％の「住宅用地」を所有していなければならない（第127条第1項b点）。
「土地使用権を取得する場合は、省人民委員会の書面による承認が必要であり、土地使用計画に従わなければならない。」 2013年土地法によれば、農地を「収集」する場合にのみ、省人民委員会からの文書が必要となる」とトゥアン氏は比較した。
トゥアン氏は、2024年土地法の完成プロセスに続いて、投資と事業に関する9つの法律を改正する法律を可決する際（2022年初頭）に、商業住宅プロジェクトを実施するための土地基金に関する規制が盛んに議論されてきたことを強調した。次に、これは土地法の起草時に大きな議論を呼ぶ問題であり、パイロットメカニズムを開設しています。
土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトの実施の試行に関する国会決議案（草案）は、第7回国会（2024年5月）に提出される予定です。
法務省の鑑定業務に供された書類によれば、草案に規定されている方向性は以下のとおりである。
まず、土地使用権の譲受に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトを実施するための土地は、2024年土地法第9条に規定されている土地の種類であり、土地法の規定に従って土地使用権を譲渡する資格があります。契約形態としては、土地使用権の譲渡、土地使用権を伴う資本拠出、土地使用権の寄付などがあります。
第二に、不動産事業者が使用権を有する土地は、農地のいずれかに属し、または次に掲げる種類の土地を含むこと。非農地、住宅地ではない商業住宅プロジェクトが、企業が現在使用している土地面積に比べてその面積を拡大する必要がある場合、企業は、プロジェクトを実施するための土地を確保するために、本条第1項に規定する種類の土地に対する土地使用権を取得する契約を締結しなければならない。
第三に、本条第1項に規定する土地使用権の取得の形式を通じて商業住宅プロジェクトを実施するための土地区域が国家機関または組織によって管理されている土地区域である場合、国家は土地を回収し、土地使用権の競売または入札を通じて投資家を選定することなく、土地を投資家に割り当てまたは賃貸し、土地を使用してプロジェクトを実施する投資家を選択するものとする。
プロジェクトとパイロット実施場所の選定の方向性は、土地使用権の受領または居住用地ではない土地使用権の保有に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトのパイロット実施は、2030年までの住宅開発プログラムと計画で承認されたプロジェクト数の30％および住宅プロジェクト開発ニーズの総面積の20％を超えないことです。承認された都市部と都市開発計画区域でのパイロット実施が優先されます。
本決議の規定に従い、省人民委員会は、当該地方の実情に応じてパイロットプロジェクトの実施を定めるものとする。省人民委員会は、パイロットを実施する前に、パイロットプロジェクトのリストを同レベルの人民評議会に提出し、承認を得るものとする。パイロットは2025年から5年間実施される予定です。
VCCIは、草案書類に関するコメント要請に応えて、企業が「その他の土地」の使用権の譲渡を受けることを認め、現在「その他の土地」を所有している企業が商業住宅プロジェクトを実施することを認めることは、2024年土地法の起草過程における企業の主要な重要な勧告の1つであると述べた。
2024年の新土地法は、企業が「住宅用地」の譲渡のみを受け入れることを規定するにとどまり、「住宅用地または住宅用地とその他の土地」を所有する企業は商業用住宅建設投資プロジェクトを実施できます。
VCCI は、企業が「その他の土地」を使用する権利の譲渡を受け、現在「その他の土地」を所有している企業が商業用住宅プロジェクトを実施できるようにするパイロット決議の開発に全面的に賛成し、強く賛同します。これは非常に必要な規制であり、実際のニーズを満たし、現在の困難を克服し、多くの現在のプロジェクトの障害を取り除きます。
鍵となるのはリスクの予防です。
草案の作成過程で、この試行案は、土地使用権の譲渡を受けたり、住宅用地や、管轄政府機関によって住宅用地への用途変更が許可されているその他の種類の土地（フンイエンやその他の場所など）を使用するという形で商業住宅プロジェクトを実施したことがない地域を含む多くの地域から承認を得ました。多くのプロジェクトが問題に直面している大都市では、草案への支持はさらに強い。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、草案の作成が非常に必要であると断言しながらも、多くの実際的な問題を指摘した。たとえば、投資家が住宅地の土地使用権の交渉しか認められていない場合、商業住宅プロジェクト、完全な技術インフラ、同期した社会インフラ、都市の公共設備やサービスを備えた大規模な都市エリアの建設に投資するための土地が不足することになります。
その理由は、土地法の宅地割当制限規定による最大の宅地面積は400平方メートル以下であるのに対し、都市部における既存の最大の宅地面積は数千平方メートルに過ぎないからである。 「通常、ホーチミン市3区、ヴォ・ヴァン・タン110-112番地にある古い別荘は、3つの通りに面しており、面積はわずか2,700平方メートル強です」とHoREAは引用した。
HoREAによると、重要な課題は、自己交渉メカニズムを実施する際に、国家予算収入の損失、土地資源などの公共資産の損失を引き起こすリスクを防止および阻止し、投資家が地代差額を不法に利用できないようにすることである。 2024年土地法の土地価格に関する厳格かつ一貫した規制が完全に実施されれば、上記のリスクを防止し、抑制することができるでしょう。
実施地域に関して、HoREAは、草案が、パイロットが許可された地域内でプロジェクトを選択するために、すべての省と中央直轄市が地域の実情に適した面積、投資資本、その他の基準を定めることを許可すると提案していることを「大いに歓迎する」と表明した。
しかし、VCCI は、この提案により、パイロット メカニズムを適用する投資プロジェクトを決定する際に、リクエスト許可メカニズムに関する懸念が生じる可能性があると考えています。この状況を抑えるために、VCCI は決議で共通の基準を規定することを検討することを推奨しており、地方自治体はこれらの基準に基づいて適切なプロジェクトを決定することになります。
- アンザン省人民委員会の草案への貢献
土地使用権の譲渡を受ける合意事業の規模については、10ヘクタール未満の規模で試行することを提案する。実際、10ヘクタール未満の規模であれば、政府機関による行政介入を必要とせず、投資家自身が土地使用権の譲渡を交渉することができます。一方、この規模は、省人民評議会の稲作用土地利用目的の変更を許可する権限（もしあれば）に準拠していることを保証するためでもある。
投資資金については、プロジェクト分野に応じて、200億VNDから3000億VNDの範囲となります。投資家は、現行の規制に従ってプロジェクトの規模と総投資資本に対応する財務能力を備えた、不動産事業機能を備えた経済組織でなければなりません。
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