預金価値を20～30％増加
国会で審議中の不動産業法（改正）草案第23条によると、起草機関は住宅事業の原則と将来の建設工事について2つの選択肢を提案した。オプション 1: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収できます。オプション 2、不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が土地使用権に関する文書の 1 つを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収できます。保証金の上限額は販売価格、リース購入価格の10%を超えません。
不動産を購入する際に人々を保護するため、保証金は明確に規制される必要がある。
Trilaw LLC の弁護士 Nguyen Dang Tu 氏は、オプション 1 について分析し、民法に基づく保証金の性質は民事上の義務の履行を確保することであると述べました。したがって、当事者の一方（預託者）が他方の当事者（預託者）に一定の期間内に一定の金額または財産を渡すことにより、当事者間の合意を確認し、民事契約の締結または履行を確実にすることになります。不動産取引において、手付金は不動産売買契約の締結を確実にするためのものです。規制が上記オプション 1 のような場合、プロジェクトが事業開始の資格を得た時点で、当事者は手付金を支払わずに直ちに不動産売買契約を締結できるため、この規制は不要になります。したがって、この選択肢１は、顧客のリスクを制限し、投資家の責任を高め、十分な資金力を持たない投資家を除外することを目的としているが、預金に適用する必要はない。プロジェクトが商業運営に適しているという条件は、売買契約の締結にのみ適用されるべきです。
オプション 2 は、投資家が預金取引を行う上でより「オープン」です。ただし、顧客の権利を保護するために、預金を適切な水準（20～30％程度）に制限する内容を草案に追加する必要があります。現行民法では不動産購入時の頭金の最低額や最高額が規定されていないためです。このため、最近は不動産市場で混乱が生じています。隠れた資金を動員するために、顧客に不動産価値の最大 95% を預金として要求する投資家もいます。しかし、紛争が発生すると、投資家は顧客に保証金を支払うことができず、顧客への返金が遅れることになります。多くの顧客は、投資家に保証金の支払いを求めるどころか、元金の返還さえも困難にしています。典型的には、土地プロジェクトの売買のために動員される多くのケースでは、法的手続きが完了しておらず、手付金は価値の95％に達しているが、契約が期限通りに締結されず、返済能力がなくなったと報告されており、投資家は起訴され、人々はお金に損害を被っている。投資家が10％の手付金を受け入れるケースも多くありますが、土地や住宅の価格が上昇すると、売買契約を継続せずに手付金を返還する投資家も多くなります。保証金が低いケースもあり、不動産が凍結して価格が下落すると、顧客は保証金を放棄することもあります。 「草案では、投資家が保証金を預け入れるには、契約違反があった場合に顧客に保証金を返還することを約束する銀行保証書を提出しなければならないと規定すべきだ。この提案は、投資家にとってより有利な資金調達条件を整えるとともに、投資家が契約違反をした場合の顧客の権利も確保するだろう」と杜弁護士は提案した。
保証金はプロジェクトが事業対象となる場合にのみ受け付けられます。
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、オプション1の場合、保証金の目的は契約履行を保証することであるが、実際には契約締結後に保証人が保証金受取人から詐欺に遭うケースが稀にあるという。その理由は、契約は当事者によって厳密にチェックされ、法律の規定に従って実行されることが多いためです。契約を締結する際、通常は取引の当初支払額から手付金が差し引かれます。オプション 2 は、契約を確保するための保証金として意図されています。実際、契約締結前に預金者が預金受取人に騙されて契約を履行せず、預金者に損害を与えてしまうケースも少なくありません。現時点では、オプション 1 と 2 の両方が正しいため、不動産を購入、リース購入、使用可能な住宅、または将来形成される住宅を購入する顧客の正当な権利と利益を保護するために、契約締結を保証するための保証金または契約履行を保証するための保証金に関する 1 つの規制に両方のオプションを統合する必要があります。
そこで、チャウ氏は、2つの選択肢を1つに統合することを提案しました。「プロジェクト投資家は、住宅および建設工事が事業開始の資格を満たし、契約履行を確保するために規定に従って取引を行った場合、顧客から保証金を徴収することができます。あるいは、不動産プロジェクト投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって審査され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との合意に基づく契約締結を確保するために保証金を徴収することができます。保証金契約には、住宅または建設工事の販売価格、リース購入価格を明記する必要があります。保証金の上限額は政府の規定に従いますが、不動産価値の10%を超えてはいけません。」
「2006年および2014年の不動産業法は、不動産プロジェクトが契約を締結できる、あるいは将来の住宅、特に土地を売却するための資金を調達できる時期以前に発生する手付金について規定していません。そのため、投機家、土地仲介業者、そして悪徳業者が、手付金の額と利率を規定していない2015年民法第328条第1項を悪用し、顧客から多額の手付金を受け取っているという状況が発生しています。場合によっては、取引物件価格の90～95%に達することもあります。投機家、土地仲介業者、そして悪徳業者は、詐欺目的で法的根拠のない「ゴースト」プロジェクトを立ち上げ、顧客に多大な損失を与え、社会秩序を乱しています。アリババ社の詐欺事件はその典型的な例です」と、レ・ホアン・チャウ氏は述べています。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、不動産事業法の改正案では、投資家がこの抜け穴を利用して違法に資金を調達するのを防ぐために、預金、特に預金のタイミングに関するより明確な規制が必要だと述べた。 「私たちは世界中の多くの国の不動産市場における保証金について調査してきましたが、どの国でも保証金は認められています。しかし、保証金は銀行などの第三者の共同口座に移され、管理・監督されます。投資家が契約を履行しない場合、例えば建設を行わない、法律に従って契約を締結できないなど、約束を果たさない場合、顧客は全額返金を受けることができます」とディン氏は述べた。
顧客は銀行に預金している間、預金額に対する利息を享受することができ、お金を失うことを心配する必要はありません。保証金の額は契約金額の20%を超えません。これにより、「泥棒を素手で捕まえる」ようなスタイルで、投資家が何もせずに顧客から多額の資金を調達する状況を制限します。
ベトナム不動産協会副会長、グエン・ヴァン・ディン博士
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