サヴィルズ・ベトナムは、2023年第2四半期にホーチミン市の小売スペースの消費量が7,000平方メートル減少し、2022年第4四半期以来の最低を記録したと発表した。多くのテナントが建物を返却することに直面し、プロジェクト所有者は商業センターとしての機能を賃貸オフィスビルに転換しました。
サヴィルズ ホーチミン リサーチ＆S22M 副部長 ジャン・フイン氏
賃貸オフィスに転換
最近、ミニソブランドが建物を返却した後、タオディエンパールプロジェクト（タオディエン、トゥドゥック市）では消費床面積が3,000平方メートル減少し、地主は小売賃貸エリアをオフィス賃貸に転換することを決定しました。
サヴィルズは、タオディエンパールだけでなく、郊外の10,000平方メートル未満の小規模プロジェクトも数多く指摘しており、これらのプロジェクトでは、近代的な小売スペースからオフィスや共同作業スペースへと機能を転換する必要があった。サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M部門の責任者兼副ディレクターのジャン・フイン氏は、この傾向は多くの賃貸小売プロジェクトが現在直面している現実を浮き彫りにしている、と評価した。
「小規模プロジェクトでは、多様なテナント層を誘致し、そのテナント層を維持するのに苦労することがよくあります。これらのプロジェクトのほとんどは、市内中心部から離れた新興住宅地に位置し、飲食、コンビニエンスストア、ヘアケアなどのいくつかのサービスに限定されたビジネスモデルを採用しています。これらのテナントは、高額な家賃を支払うことができないことが多いです。
したがって、これらのモデルは投資家にとって経済的に効果がほとんどありません。そのため、こうしたプロジェクトの機能をより商業的に効果的なタイプに変換する傾向がある」とサヴィルズの専門家は分析した。
開発モデルの課題
サヴィルズによれば、2023年の最初の6か月間の新規供給は非常に限られている。ホーチミン市の近代的小売店の総供給床面積は150万平方メートルを超え、前四半期から変化はなかった。賃貸価格は中心部で月額約350万VND/m2、中心部以外では月額約100万VND/m2です。客室稼働率は前四半期から変わらず91％のままでした。
サヴィルズ ホーチミン リテール リース マネージャー、トラン ファム フォン クエン氏
「今年の最初の6か月間は、厳しい経済状況にもかかわらず、安定した稼働率と価格を記録しました。これは市場の需要が良好であることを示している」とジャン・フイン氏は評価した。
第2四半期には3件の新規プロジェクトがあり、そのほとんどは郊外地域で行われました。通常、Thiso Mall Sala は、中規模規模と便利な立地により、飲食店、ファッション、アクセサリーブランドからスーパーマーケットまで、さまざまなテナントを誘致することができ、それによって良好な訪問者数と良好な賃貸容量を実現できます。
「入居率が90％を超えるのは、ホーチミン市の総人口1,300万人に比べると近代的な小売店の供給がまだ少ないことが一因です。バンコクやこの地域の他の都市と比較すると、これらの近代的な小売店舗の総面積は、床面積で約 800 万〜 900 万平方メートルです。 「ホーチミン市の近代的な小売エリアは、消費面での同市の大きな潜在力に比べると非常に小さいことがわかる」とジャン・フイン氏は分析した。
この見解に同意し、サヴィルズ・ホーチミンの小売賃貸マネージャー、トラン・ファム・フォン・クエン氏も、外国人テナントの目から見たベトナムの小売スペース市場の最大の問題は、質の高いスペースの不足であると述べた。ベトナムは、広くて広々とした施設や一連の質の高い商業センタープロジェクトが数多く存在するタイやマレーシアなどの老舗の近隣市場とよく比較されます。
ホーチミン市では典型的に、ベトナム市場に参入したばかりの大手国際ブランドが中心地区の小売スペースを常に求めています。これらのブランドは、多くの顧客へのアクセス、路上や有名なショッピング センターでの印象的なブランド プレゼンスを確保するために、厳しい立地要件を課すことがよくあります。
「しかし、ショッピングモールの稼働率が高いため、ブランドは契約が切れるまで辛抱強く待ってから、その場所に入る機会を得る必要があります。一方、タウンハウスには、多階建て住宅による設計効率や面積利用の減少、セキュリティ、駐車スペース、賃貸の法的手続きなど、他の障害もあり、国際的なブランドは事業設立段階で躊躇することになる」とクイエン氏は述べた。
今年の最後の6か月間を見てみると、市場には中心部以外の地域に位置する3つの新しいプロジェクトがあり、総面積は約70,000平方メートルになります。しかし、この供給のほとんどは中心部以外の地域や新興住宅地に位置しているため、埋め立て問題が繰り返される可能性があります。
「新しい小売モデルが、消費者の来店を促す興味深いショッピング体験を提供し、潜在的なテナントだけでなく、十分な経済力を持つテナントも惹きつけることができることを期待しています」とサヴィルズの専門家は付け加えた。
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