Nguoi Dua Tin（NDT）：まず、 6月21日にNguoi Dua Tinへのインタビューに応じてくださりありがとうございます。現在、政府、省庁、支部、地方自治体は、企業が社会住宅の建設に参加することを積極的に奨励しています。社会住宅の建設に長年の経験を持つ企業として、社会住宅に対する人々の現在のニーズをどのように評価していますか?
グエン・ベト・フン氏（BICベトナム人材管理部長）：建設省の評価によると、近年の社会住宅開発の結果は、2030年までのビジョンを掲げた2020年までの国家住宅開発戦略に定められた要件を満たしていません。
建設省の予測によれば、工業団地の労働者や低所得者の住宅需要を満たすため、2030年までに全国で240万戸の社会住宅が必要になるという。
建設省はまた、低所得者や工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するための投資プロジェクト（2021～2030年）を提案した。 100 万戸の社会住宅が利用されれば、人々の実際の住宅ニーズの一部を満たすことになります。
しかし、ビジネスの観点から見ると、現在の問題は、公営住宅の需要が非常に大きいにもかかわらず、供給が市場に占める割合が非常に小さいことだと考えます。
さらに、利益が10％以下に制限されており、銀行からの優遇融資を受けることが難しいため、多くの投資家は人々のための社会住宅プロジェクトの開発に興味を持っていません。
同時に、低所得者向けの住宅購入優遇政策は少なく、利用が困難です。法的手続きは依然として重複しており、手続き開始から実際の実施までの時間が長くなっています。
投資家： BICベトナムが社会住宅プロジェクトを実施していることは知られています。上記プロジェクトを実施するにあたり、会社がどのような利点と困難に直面したか教えてください。
グエン・ベト・フン氏：社会住宅プロジェクトを開発する投資家として、当社はプロジェクト開発の過程で、この分野に関して政府機関から多くの支援も受けてきました。
まず、不動産信用源が乏しい状況において、社会住宅プロジェクトのための資本は、依然として政府や銀行による融資の優先的アクセスを与えられています。
第二に、土地基金は、実施の時間と手続きの面で省や市の当局によって促進され、土地使用料が免除され、これらの土地基金は事前に計画、手配、清算されることが多い。
第三に、社会住宅開発プロジェクトは、土地、税金、その他の投資インセンティブに関して、非常に明確かつ具体的な一定の支援とインセンティブを受けています。
BICベトナムの人事管理部長であるNguyen Viet Hung氏がNguoi Dua Tin氏と対談しました。
しかし、利点の一方で、公営住宅の建設には依然としていくつかの困難が伴います。現在、当社は首都の人々のニーズを満たす高品質のアパートを市場に提供するためのプロジェクトをすぐに開始するための手続きを完了しています。
しかし、ハノイでのこのライセンス取得は現在、多くの手続きが重複しており、時間がかかります。 2020年から敷地の整地が完了しているプロジェクトがありますが、まだ市人民委員会からの土地割り当ての決定を待っています。それに伴い、建設工事の建設許可の発行も長期化し、プロジェクトの実施が遅れることになった。
また、私たちが悩んでいる問題の一つは金利です。こうしたインセンティブにもかかわらず、銀行は融資手続きに関して依然として多くの問題を抱えており、企業が資金を調達するための信用基準は現時点では明確ではありません。
投資家：実際には、企業の能力に加えて、土地に関するソリューション、メカニズム、ポリシーも非常に重要な役割を果たします。多くの社会住宅プロジェクトを建設し、完成させてきた企業として、近年の社会住宅建設企業に対する政府の仕組みや政策をどのように評価していますか?
グエン・ベト・フン氏：私たちは、社会住宅開発は視点、アイデア、アプローチ、実施ソリューションの面で画期的な進歩を遂げた正しい政策と戦略であると信じています。政府、省庁、部門、地方自治体の決意と積極的な参加により、効果的なメカニズムと政策が近年多くの重要な成果をもたらしました。
しかし、社会住宅に関する現在の政策と仕組みには依然として限界があり、社会住宅の発展を妨げています。特定された課題には、土地へのアクセスの課題、住宅価格の高騰の課題、多くの不便で不明瞭な手続きを伴う複雑で重複した投資と土地割り当てのプロセスなどがあります。
さらに、私たちは、社会住宅の供給不足は、用途変更を認める仕組みによるものだと考えています。多くのプロジェクトは社会住宅として認可されていますが、しばらくすると商業住宅に転用され、投資家は用途変更のためにお金を支払うことに同意します。これにより、すでに限られている供給がさらに限られることになります。
言うまでもなく、多くの投資家は社会住宅市場への投資資源と資本動員が限られており、優遇融資を受けることが困難になっています。不動産ローンの金利やリスク係数に対する制限や規制、またこのセグメントの特性により、このプログラムに対する銀行の資本源は長期的な安定性に欠けることが多いです。
レッドリバーの高品質社会住宅プロジェクトは、ライスシティという商号を持ち、BICベトナムが投資しています。
投資家： 2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという政府の目標について述べたように、その目標を達成するために、政府は、展開された120兆億ドンの融資パッケージに加えて、省庁、支部、地方自治体に、投資家のために文書や解決すべき残りの問題を検討するよう求めています。ビジネスの観点から、どのようなソリューションが必要だと思いますか?
グエン・ベト・フン氏：まず、土地を所有している投資家や、社会住宅を建設するために土地を購入する投資家は、入札制度ではなく、指定入札制度に応募すべきだと私たちは考えています。その他の指標は州政府機関によって承認されています。
2番目は、計画の問題に関連しています。現在、多くの計画プロジェクトがあり、人口目標、社会インフラ施設などに関連して、社会住宅の詳細な計画1/500を調整する必要があります。
これにより、ゾーニングと詳細な計画を調整する必要があり、非常に時間がかかります。そのため、同社は進捗を加速させるために、地方自治体と協力して社会住宅プロジェクトの詳細な計画を1/500に調整することを提案した。
第三に、現在、社会住宅プロジェクトの承認手続きには長い時間がかかります。したがって、入札書類の公開や投資家の選定など、並行して実行できる手順は、地方自治体が社会住宅プロジェクトを発表し、企業が書類提出に参加できるように、90日から120日に短縮することをお勧めします。
第四に、計画されている土地基金に関して、多くの社会住宅プロジェクトは、集中しておらず、小規模で、アクセスやユーティリティが不便で不適切です。
管理機関が明確な計画を実施し、計画区域を透明化することで、事業者が全体戦略に沿って建設を実施できるよう支援することを期待します。
最後に、銀行の支援による優遇融資へのアクセスが拡大することを期待しています。同時に、「クリーン」な土地基金へのアクセスと社会住宅プロジェクトのための土地計画の強化。
投資家：お話ありがとうございました！
投資家と話をする教授。元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ氏は、社会住宅の供給を活性化するには、資本、土地基金、政策という3つの要素が必要だと語った。
一方、ベトナムの経営システムの最も弱い点は、行政手続きです。低所得者向けの分野ではありますが、社会住宅を購入、購入・賃貸、借りるには手続き上の問題があり、常に労働者に数え切れないほどの困難を引き起こします。企業はこの分野でプロジェクトを実施する上で法的な困難にも直面しています。
「現在、120兆ドンの融資パッケージは年間2％という最高の優遇率となっており、低所得者層が利用するのにあまり有利ではありません。 「10年前、30兆ドンの融資パッケージには5.5％の優遇金利が付いていたため、労働者や低所得者は簡単に利用できたし、利用したいと思っていた」と専門家は語った。
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