売れ残り、割引なし
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの最近の報告書によると、ドンコイ通り（ホーチミン市1区）は、世界で最も高価な小売スペースのある通りのリストで13位にランクされています。世界で最も高価な場所はニューヨークの5番街（米国）で、次いでミラノのモンテ・ナポレオーネ通り（イタリア）、香港の尖沙咀通り（中国）が世界で3番目に高価な場所となっている。報告書によれば、ドンコイ通りの物件の賃貸価格は1平方メートルあたり月額350米ドルに相当するという。この数字は同期間に比べて17％増加し、新型コロナウイルス感染症のパンデミック前と比較すると40％増加した。そのため、ドンコイ通りの賃貸料はミュンヘン（ドイツ）、アムステルダム（オランダ）、バンコク（タイ）の最も高価な通りよりも高く、ドンコイ通りは世界で最も高価な小売通りのランキングで13位にランクされています。
賃貸に出せないにもかかわらず、賃貸料がかなり高い物件も数多くあります。
ドンコイ通りに加えて、チャンティエン通り（ハノイ）もアジア太平洋地域で最も賃貸料が高い小売スペースのグループに属しています。ここの賃貸価格は同期間比で20％上昇し、パンデミック前と比べると50％上昇し、月額300米ドル/平方メートル近くに達した。この数字により、トランティエン通りは昨年と比べて3位上昇し、地域で17位となった。
とても高価ですが、ドンコイ、レロイ、グエンフエ、グエンチャイ、グエンディンチエウなど、ホーチミン市の中心部にある一連の通り、いわゆる「黄金」と「ダイヤモンド」の場所を調査してみると、多くの賃貸物件が閉まり、賃貸の看板が掲げられているのを目撃しました。何年も閉鎖されているにもかかわらず、所有者が家賃の値下げを拒否している通りに面したタウンハウスがあることは言及する価値があります。
私たちは入居者を装い、クオンという仲介人を通じてドンコイ通りの住宅に貼られた電話番号に連絡し、1階から7階建て、広さ200㎡、家賃3万米ドル（約7億ドン）/月の住宅を紹介してもらいました。景気が悪いと言って値引きをお願いしたところ、月額 25,000 ドルで「確定」しました。 「このスペースは4か月間空いています。誠意があるなら価格を固定してください。これ以上値下げはできません」とクオン氏は語った。
ホアン・トゥアン・アン氏（不動産業）
Khaという名のブローカーが、グエンフエ通り（1区）の2つの物件を紹介した。幅12メートル、長さ25メートル、総使用可能面積約700平方メートルの物件で、月額25,000米ドル、または月額6億ドン以上の見積もりだった。レンタルの場合は、3か月分を前払いして3年間の契約を結ぶ必要があります。すぐ隣には、2つの通りに面した約1,100㎡の商業スペースがあり、賃貸料は約45,000米ドル/月、またはそれ以上です。
月額10億VND。このスペースはレストランのオーナーによって月額38,000ドルで借りられていることが分かっています。事業損失のため、レストランのオーナーは2023年初頭に建物を返却し、現在まで空き店舗となっている。 「経済が厳しいので、多くの人が損失を出し、物件を返さなければなりません。このような大きな物件は貸すのが非常に難しいです。誠意があれば、さらに値下げ交渉できるでしょう」とブローカーは語った。
グエン・ティ・ミン・カイ - カック・マン・タン8の角地にある、使用可能面積が1,100㎡を超えるスペースは、ダットというブローカーによると、月額賃料が約10億ドンだという。このスペースは2年近く空いているため、値下げについて尋ねたところ、ダット氏は「空いていますが、戦略的な立地条件のため値下げはできません。借りる場合は、運が良ければ値引き交渉をしてください。明日、家主と直接会います」と断言しました。
市内の「10億ドル」通りであるレロイ通り（1区）では、多くの空き賃貸物件に電話番号が縦横に書かれた看板が掲げられている。スペースについて問い合わせるために電話したところ、家主は3階建ての400平方メートルの家で月額4億ドンだと言いました。不動産業者は、空き物件が多数あるにもかかわらず、1区中心部の物件の賃貸価格は依然として非常に高いと語った。ここの物件の賃貸価格は、エリアと場所に応じて月額2億〜6億VNDの範囲です。大きな建物が長い間空いていますが、オーナーは価格を下げません。
銀行融資金利と比較すると、高価格は依然として損失である
サヴィルズの評価によると、2023年第3四半期には、供給量は若干減少したものの、賃貸用小売スペースの稼働率は四半期ごとに変化なく91％を維持した。そのうち、ホーチミン市中心部以外のエリアが総供給量の91％を占めています。賃貸価格に関しては、中心部のほとんどの家主は、中心部以外の地域の3倍という高い安定した賃貸価格に依然として自信を持っています。
CBREベトナムのレポートによると、景気低迷と高い家賃収益にもかかわらず、この中心部の賃貸価格は依然として年間1～1.5％上昇する傾向にあるという。特に、価格が高いだけでなく、現在の中心地では営業許可や消防許可の取得が難しいなど、多くの困難や問題に直面しています。そのため、小売業者は短期間で臨時小売店を開設するために、中心地以外の地域でより多くのスペースを探すことになります。そのため、繁華街は未だに閑散としています。
不動産業を営むホアン・トゥアン・アン氏は次のように分析している。「賃料が高いのに家主が値下げしないのは、家主が以前その家を1平方メートル当たり4億～6億ドンで購入したためだ。200平方メートルの家は1000億ドンほどする。」平均賃貸価格が1物件あたり年間5％の場合、月収は4億1,600万VNDとなります。一方、住宅所有者は銀行に年間10％の利息、つまり約8億ドンを支払い、毎月約4億ドンを失っている。不動産を購入する際、住宅所有者は10年前と同じように住宅価格が上昇することを期待しています。しかし、ホーチミン市中心部の不動産価格は現在中国やシンガポールと同じくらい高いので、これは不可能です。ヨーロッパ、アメリカより高い。タイ、マレーシア、フィリピンの数倍…不動産価格が上がらず、家賃が赤字のまま長期間続くと、家主は売却せざるを得なくなるだろう。
「しかし、現時点では、ビジネステナントが200平方メートルの店舗に月額4億1600万ドンを支払うことができないという矛盾があります。不動産価格の高騰と銀行金利の高騰は、誰もが損をすることを意味し、そのため中心部の店舗は長期間閉鎖されています。主に外国人の顧客を相手にするベンタイン市場周辺を見てください。家賃が高いということは、店主も高い価格で販売していることを意味します。そのため、多くの外国人顧客は一度だけ来て、二度と戻ってきません。企業と家主はこの事実を認識し、店舗の賃貸料を下げることで変化し、外国人顧客を呼び戻す必要があります。しかし、家賃を下げるには、銀行金利を大幅に引き下げなければなりません」とホアン・トゥアン・アン氏は分析しました。
情報科学・応用経済研究所副所長のスー・ゴック・クオン博士は、ホーチミン市の中心部は主に海外からの観光客にサービスを提供する製品グループのビジネスが中心であると語った。宿泊客数が減少し、収益が減少すると、入居者は収入源を失い、建物を返還せざるを得なくなります。チェーン店の場合、収益の減少により、さらなる拡大が制限されます。企業はコストの問題を考慮するでしょう。賃料が高すぎると、店舗の賃料を支払うために別の場所を探したり、支店をいくつか閉鎖したりせざるを得なくなります。
サヴィルズの調査によると、飲食サービス業界は小売スペース賃貸面積全体の37%を占め、次いでファッション業界が24%の市場シェアを占めている。残りの健康、美容、娯楽などの分野はそれぞれ13%を占めています。
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