貯蓄があるにもかかわらず、顧客はハノイやホーチミン市で家を買うために銀行から借りることに依然として躊躇している。

住宅価格高騰、大都市で20億ドン以下の住宅を探す「赤い目」

クアン・アンさん（ハ・ナム）の家族は、過去2年間アパートを購入するつもりでしたが、今までのところ、まだ頭金を支払う勇気がありません。 2022年に彼の家族は約10億ドンを貯め、約25億ドンでマンションを購入する予定で、残りの金額は銀行から借りる予定だ。しかし、当時の銀行金利は年率10～12％と高かった。そのため、彼は住宅購入の計画を一時的に保留し、金利が下がるのを待つことにしました。

これまで、銀行の住宅ローン金利は優遇期間中に年6～8％に下がっているが、価格が高騰しすぎているため、クアン・アンさんはいまだに住宅を購入する勇気がない。

「ハノイの2ベッドルームのアパートの現在の価格は40億ドン前後で推移しています。私の家族の貯金は現在12億ドンほどですが、頭金の30％しか払えません。残りの70％は銀行から借りなければなりません。家族の総収入は月3500万ドンほどですが、銀行に毎月利息を支払うのに精一杯で、生活費に回すお金が残っていません」と彼は語った。

クアン・アン氏によれば、住宅価格の高騰のため、住宅購入の計画は依然として保留中だという。彼は経済的なプレッシャーを和らげるために郊外に引っ越して、より安い家を探すつもりだ。

同様に、メディア企業（ハノイ市タンスアン区）の従業員であるフン氏は、今年初めから家族で家を購入するつもりで、手元に20億ドンの貯金があり、残りの金額は銀行から借りる予定であると語った。

一定期間の価格調査の後、フンさんは住宅価格が高騰しすぎていることに気づきました。購入する場合には40億VNDを支払う必要があり、そのうち20億VNDは銀行ローンとなります。初年度の優遇金利は年7～8％程度となります。 「したがって、私の家族は毎月約3000万ドンの元金と利息を支払わなければなりません。優遇金利期間が過ぎると、私の家族が毎月支払わなければならない金額は大幅に増えるでしょう」と彼は語った。

「私の家族の月収は4000万ドン近くです。銀行から住宅価格の半分を借りなければならないとしたら、毎月の返済に大きなプレッシャーがかかります。そのため、私の家族は今のところ住宅購入の計画を一時的に保留し、価格が調整されるのを待っています」と彼は付け加えた。

ゴックさん（ホーチミン市1区）は、住宅購入の予算は約40億ドンで、そのうち約20億ドンは貯金、さらに20億ドンは銀行からの借り入れだと語った。彼女は第 7 地区周辺の 2 ベッドルームのアパートを購入したいと考えていました。彼女と夫は条件に合うアパートをいくつか探しましたが、アパートの実際の価値に比べて価格がまだ高いと感じたため躊躇していました。

彼女はこう考えた。「住宅価格は今、高騰しているのかもしれません。夫と私は、市場が変化し、より多様な供給で選択肢が増えるまで待つつもりです。」彼女によると、市場に売りに出されている新しいプロジェクトが少なすぎるそうです。

多くの調査機関によると、住宅価格は最近、特にマンション部門で継続的に上昇している。サヴィルズ・ベトナムによると、第3四半期のハノイの主要マンションの価格は1平方メートルあたり6,900万ドンに達し、前四半期比6%、前年比28%上昇した。古いアパートの販売価格は5,100万VND/m2に上昇し、四半期で10％、年間で41％上昇しました。

注目すべきは、40億ドン以上の価格のマンションが販売されたマンション総数の70％を占め、2020年のわずか2％と比較して急増したことです。一方、20億ドン未満の価格のマンションセグメントは市場からほぼ姿を消し、総供給量のわずか1％を占めるに過ぎませんでした。

CBREベトナムのデータによると、第3四半期、ハノイのマンションの販売価格水準は、一次市場と二次市場の両方で上昇傾向を記録し続けた。プライマリー市場では、ハノイのマンションの平均販売価格は6,400万VND/m2（VATおよび管理費を除く）で、ホーチミン市よりも3％低い。

二次市場では、平均販売価格は前四半期から上昇傾向を維持し、4,600万VND/m2（VATおよび管理費を除く）に達し、前四半期比5.5％増、前年比約26％増となった。二次不動産価格の上昇は止まる気配がなく、現在ホーチミン市の二次不動産価格と1平方メートルあたり約200万米ドルしか差がありません。

建設省の報告書によると、マンションの販売価格は、新規開業物件だけでなく、長年使用されている古いマンションでも上昇しているケースが多いという。したがって、住宅購入者は価格が下がるのを待つという考え方を持っています。

融資金利は下がっているが、借金返済能力に比べて金利がまだ高いと考えているため、住宅や土地を購入するために銀行融資を受けたがらない人が多い（写真：マン・クアン）。

低金利は依然として借り入れを躊躇させる

住宅ローンは、今年初めから、全般的な困難を背景に信用の伸びを高めるために銀行が推進している政策の一つとなっている。多くの銀行は、個人が中長期の住宅購入のために借り入れる新しいローンパッケージを同時に開始しており、金利は年5～6％で、12か月の貯蓄預金と同等か、それよりも1～2％高いだけです。

この金利は長期ローンの最初の 6 ～ 36 か月間に適用され、多くの銀行担当者はこれを「前例のないほど低い」と考えています。

ダントリ記者の調査によると、ビッグ4グループ（国営資本の4銀行）の中で、アグリバンクは、住宅購入、生活必需品、不動産事業を目的とした中長期ローンについて、最初の6か月間は年6％、最初の12か月間は年6.5％（最低融資期間3年）、最初の24か月間は年7％（最低融資期間5年）の固定金利を適用している。

一方、BIDVの住宅ローン金利は、ハノイとホーチミン市の顧客に適用され、最初の6か月間（36か月の期間）は少なくとも年5％固定、最初の12か月間（60か月の期間）は年5.5％固定となります。これら 2 つの都市以外の顧客の場合、住宅ローンの最低金利は 24 か月間固定の年 6%、または最初の 36 か月間は年 7% となります。

VietinBank は、住宅建設および修繕のためのローンを提供しています。金利は最初の 18 か月間は年 6.2% 固定です。 24か月間固定、年6.7% 8.2%、36か月間固定。固定金利期間に加え、時期に応じて利率を上乗せした金利となります。

Vietcombank では、24 か月未満のローンの場合、最初の 6 か月間の金利は年 5.5% です。 24 か月を超えるローンの場合、最初の 12 か月間は年率 5.7%。最初の 2 年間は年 6.5% 固定。最初の3年間は年8.5%固定。優遇期間終了後の金利は、ベトコムバンクの12か月預金金利に年3.5％を加算した金利となります。

民間銀行の中には住宅ローンの金利優遇を行っているところもあります。 VPBank では、住宅ローンの金利は 3 か月間固定で年 4.6% です。 6か月間固定、年5.9% 12か月間固定、年7.2%年率9.8%、18か月間固定。 24か月間固定、年率10.3%。最低48か月のローンに適用されます。プロモーション後の金利マージンは年3.5％となります。

Eximbank では、最初の 2 か月間の固定金利は年 3.5% です。今後22か月間は年率7.5%。優遇金利適用後の金利は、基準金利に年3％の利ざやを加算した金利となります。現在、この銀行の変動金利は年10～11％程度です。

VCBS証券会社の以前の報告によると、今年上半期だけで不動産業向け融資は10％以上増加したのに対し、消費者向け住宅ローン融資は1％強の増加にとどまった。

同部署は、消費者向け住宅ローンの伸びが鈍い理由として、住宅供給が限られているため住宅購入需要が回復していないと述べた。一方、最近の住宅価格の急騰も投資家や住宅購入者の間で懸念を引き起こしている。

専門家：社会住宅の開発を強力に推進する必要がある

経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、過去には市場がまだ初期段階にあり価格が低かったため、不動産チャネルにはほとんどリスクがなかったと述べた。しかし、現在では、タウンハウス、アパート、郊外の土地などすべてのセグメントで価格が大幅に上昇しています。したがって、不動産投資のリスクは高くなります。

ヒエン氏は、実際の居住者にとって、買い手が長い間その家を観察して正確な価格を知っていて、現在所有者が平均価格よりも安く販売しているのであれば、その家を購入してもよいと語った。しかし、20億ドンの資金レベルで住宅を購入する場合、少なくとも10億～20億ドンを銀行から借り入れる必要があります。

経済全体と不動産市場があまり改善していない状況では、アパートを購入するための借り入れについても、支払い能力の面で慎重に計算する必要があります。キャッシュフローが乱れると、債務返済プロセスに影響を及ぼし、購入者にリスクをもたらします。

まだ理解されていない物件に関しては、購入者は計画を一時停止し、時間をかけて観察し、学習する必要があります。 「不動産価格は今から2028年まで最大で毎年5％上昇すると思う。それでも早く買いたいなら、探す努力が必要だ。マンションか路地裏の一軒家か、ローン期間中ずっと返済できる資金水準かといった基準を定めなければならない」と同氏は語った。

ヒエン氏によると、たとえすぐに家が見つからなくても、住宅購入者はあまり急ぐ必要はなく、冷静でいるべきだという。ブローカーの宣伝に耳を傾けないでください。今買わなければ、価格は急激に上昇し続けるでしょう。

専門家はまた、投資家が資本を借り入れる際には、ローンの利息、定期的な元本と利息の返済源、ローンの期間、返済期間、住宅ローンの資産オプションなど、あらゆる要素に基づいて財務効率を計算する必要があるとアドバイスしています。

多くの銀行の住宅ローン金利が下がった（写真：マン・クアン）。

不動産専門家のファム・ドゥック・トアン氏は、金利は低いものの、価格が高騰しすぎているため、多くの人が依然として住宅購入をためらっていると語った。さらに、多くの企業は依然として困難に直面しています。住宅購入を考えている労働者は、収入が減れば借金返済に影響が出るのではないかとも懸念している。

銀行の金利は安いですが、住宅ローンの手続きには約10〜20年かかります。そのため、金利の上昇が次の期間に財政的圧力につながるのではないかと懸念する人もいます。

彼によれば、現在、ハノイのアパートは主に1平方メートルあたり6000万～7000万ドンの価格帯に集中している。したがって、約70平方メートルの面積を持つ2ベッドルームのアパートメントの費用は、インテリアデザイン費用を除いて40億〜50億ドン以上になります。

家を購入するには、世帯は頭金の少なくとも30％、約15億ドンに相当する貯蓄を持っていなければならない。残りの金額は住宅価格の70％、25億～30億ドンに相当し、住宅購入者は銀行から借り入れる必要があります。金利は現在低いものの、これほどの巨額の資金を借りるには、住宅購入者は月額約3,500万～4,000万ドンを支払わなければならない。

「現在の住宅価格を考えると、分割払いで住宅を購入するには、世帯収入が少なくとも月6000万ドン以上の高収入でなければならないと思う。世帯収入がそれより低い場合、住宅購入は非常に困難、あるいは不可能になるだろう」とトアン氏は語った。

この人物によると、住宅問題を解決するには、政府が社会住宅の開発を強力に推進する必要がある。したがって、人々は住宅にアクセスしやすくなります。特に、ハノイやホーチミン市のような大都市では、社会住宅プロジェクトを促進するための特別な仕組みが必要です。

出典: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm