地価は北方高速鉄道に「追随」

南北高速鉄道の主要駅であるゴックホイ駅の計画に関する情報が流れた後、この地域の地価は急騰した。 30〜40億ドンの予算で、玄関先に駐車場がある土地を購入するのは投資家にとって困難です。

南北高速鉄道の主要駅であるゴックホイ駅の計画に関する情報が流れた後、この地域の地価は急騰した。 30〜40億ドンの予算では、投資家が玄関先に駐車場がある土地を購入するのは困難です。

ゴックホイ駅の計画により、この地域の地価は急騰している。写真：Ngoc Hoi Complex の全体図。

1億ドン/m2以上

首相は2004年以来、都市鉄道1号線プロジェクト、ゴックホイ-イエンビエン区間の投資政策を承認している。しかし、約20年が経過した現在でも、この地域は依然として「非アクティブ」であり、敷地の整地作業は依然として停滞している。ここでの暗い雰囲気が本当に払拭されたのは、運輸省がゴックホイ駅を南北高速鉄道システムの一部と認定した時だった。

上記の情報により、ハノイのタン・チ地区、特に駅が位置するゴック・ホイ村の不動産市場が活況を呈している。地元住民によると、この地域ではハノイ郊外全体の土地熱により、今年初めに価格が急騰したという。その後、南北高速鉄道に関する新たな情報が流れ、駅建設予定地周辺の住宅地価格は新たな水準まで上昇し続けた。

2024年第1四半期末には、駐車場付きの土地を1平方メートルあたり約6,000万ドンでまだ見つけることができたが、現在ではその価格は1平方メートルあたり約8,000万ドンにまで上昇している。主要道路沿いの区画の場合、価格は1平方メートルあたり1億1千万VNDを超えます。

重要な国家プロジェクトの場合、建設の進捗には何年もかかることがあります。したがって、投資家が借金をしなければならない場合、損失を出すリスクに直面することになります。

「30億～40億ドンの資金力を持つゴックホイ駅周辺では、玄関先に車が駐車されている土地を投資家が購入するのは非常に困難です。たとえあったとしても、土地が狭かったり、風水が悪かったりすることが多いのです」と、不動産ブローカーのスアン・タン氏は語る。

市場に出回っている住宅用不動産の量は比較的限られています。立地条件が良く、路地が広い土地については、流動性を週ごとに計算します。経験豊富な「サーファー」の手にかかれば、ここの土地は短期間で数億ドンの利益をもたらす可能性がある。

「ゴックホイ村と、ダイアン村、リエンニン村、ニケ村、カンハー村といった近隣の村は、タンチ県で最も注目されている地域です。特に、ダイアン村とリエンニン村は、2028年と2029年にさらに2つの都市部が建設される予定で、近い将来、最も開発が進む地域になるでしょう」とタン氏は述べた。

CBREによれば、駅近くの物件の平均価格は他の地域よりも10～20％高くなります。不動産市場が危機に陥った場合、地下鉄路線との接続が良好な住宅プロジェクトはより早く回復できるだろう。

計画が「行き詰まった」土地を購入するときは注意が必要

ハノイ不動産クラブ（HNREA）のグエン・ヒュー・クオン会長は、ダウ・トゥ新聞の記者に対し、交通インフラの発達に伴って不動産価格が上昇するのは当然だと語った。この傾向は環状4号線のケースでも見られ、投資家たちは計画に先んじてルート周辺の土地区画を「探し回った」。

「政府機関からの公式計画情報を受けて地価が上昇するのは当然のことです。特に南北高速鉄道システムの場合、これは重要なプロジェクトなので、不動産投資家だけでなく、誰もがこの素晴らしいプロジェクトに関する情報に期待を寄せています」とクオン氏は述べた。

しかし、HNREAの議長は、敷地の伐採を回避すべく、購入者はプロジェクトの計画範囲を明確に定義する必要があるとも強調した。これは、土地区画の「損益」を決定する要因の 1 つになります。さらに、投資家は、その土地が国の技術インフラシステムや社会福祉プロジェクトの恩恵を受けているかどうかも調べる必要があります。

「これは、詳細な計画、地域計画、1/2,000計画、1/500計画などを通じて判断できます。投資家が土地が計画によって『影響』を受けていないと確信できれば、部分的な勝利とみなされます。そうでない場合、潜在的なリスクは非常に高くなります。売主が詐欺を働くために計画地のランドマークを偽造したケースさえあります」とクオン氏は警告した。

HNREAの専門家は、計画要素の他に、投資家は財務状況、土地の使用目的、そして自らの「勇気」を判断する必要があるとも指摘した。クオン氏によれば、このプロジェクトに続く土地区画は中長期投資家に適しており、財務レバレッジにあまり依存しないものとなる。

「買い手は支払い能力と感情に左右されずにバランスを取る必要があります。国家規模の重要プロジェクトの場合、建設の進捗には何年もかかることがあります。そのため、投資家が借入を余儀なくされ、短期的な『サーフィン』に自信がない場合、損失を出すリスクに直面することになります」とクオン氏は警告した。

同様に、ハノイの不動産仲介会社の投資家兼取締役であるゴ・スアン・チュック氏は、市場は当初、計画情報に対して常に好意的に反応し、そのため不動産価格は「めまいがするほど」上昇したと述べた。価格が上昇した後、市場のセンチメントは再び安定し、価格水準は徐々に安定し、異常に高い価格となっている地域でも下方修正されるでしょう。

「ゴックホイ駅は北部最大の鉄道駅であり、計画範囲は調整・拡大される可能性があります。投資家が運悪く計画範囲内の土地を購入した場合、損失とみなされます。新たな土地価格表を適用したとしても、補償額が市場価格と同額になることは決してありません。現在の土地価格の枠組みを考慮すると、補償額は実際の価格の3分の1にも満たないのです」とチュック氏は率直に述べた。

この投資家によれば、プロジェクトの規模が非常に大きいため、敷地の整地は一夜にして行うことはできないとのことだ。したがって、プロジェクトの実施時間は予想よりも長くなる可能性があります。したがって、資本が少なく銀行からお金を借りなければならない投資家は、FOMO（取り残される恐怖）の感覚に悩まされたり、噂に基づいてお金を入れたりしないように、慎重に考える必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html