マンション価格は実際の価値をはるかに上回り、取引数は住宅用タウンハウスを上回り、ハノイ中心部のマンションは2025年に最高の利益をもたらすと期待されている...これが最新の不動産ニュースです。
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| プライマリーマンションの販売価格は継続的に上昇しており、止まる気配が見られない。これが、セカンダリーマンションの価格水準を実質価値をはるかに上回る高水準に維持する原動力となっている。 （写真：リン・アン） |
2024年に最も成長が見込まれる上位3都市
ベトナム不動産協会（VARS）の報告によると、2024年の不動産市場は最も困難な時期を過ぎたという。
2024年には、市場全体で約81,000点の製品が販売され、2023年と比較して40％以上増加しました。そのうち、65,376点の新製品が販売され、2023年と比較して約3倍になりましたが、2018年と比較すると約7％にすぎませんでした。2024年の第4四半期だけでも、市場では28,000点の新製品が販売され、前四半期と比較して2倍、2023年の同時期と比較して4倍になりました。
2024年の取引量は供給の改善に伴い着実に増加し続けます。 2024年には、市場全体で47,000件以上の取引が成立し、吸収率は72%に達しました。
特に注目すべきは、多くの市場でマンション部門の価格上昇率が高いことです。 VARSが選定した150のプロジェクトに関する調査によると、2024年末までにハノイの平均販売価格は2019年第2四半期と比較して72.4％上昇する見込みだ。ダナンは49.9%の増加で続き、ホーチミン市は約34.3%の緩やかな増加となった。
プライマリーマンション価格は継続的に上昇しており、その勢いは止まる気配がありません。これが牽引力となり、セカンダリーマンション価格水準は実質価値を大きく上回る高水準を維持しています。
それに伴い、土地の分割や売却に関する厳しい規制により土地の供給が減少する中、法的書類が整った土地区画や区画割りされた土地の価格も回復し、力強く上昇しました。特に、インフラが整備されている都市や開発計画のある都市の1平方メートルあたり3,000万ドン以下の低価格の土地区画は人気が高く、価格は昨年末に比べて15％上昇している。
VARSの報告書はまた、投資家はインフラシステムや都市計画の恩恵により、価格が手頃で成長の余地が大きい郊外の省や都市の住宅地を探す傾向があると指摘している。一方、ハノイとホーチミン市という2つの特別な都市の住宅地価格は継続的に上昇し、ほとんどの顧客が手の届かない高水準に達している。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産市場は依然として好調に推移しているとコメントした。高級住宅市場では市場の流動性が若干低下する傾向にありますが、実際の住宅ニーズを満たし、妥当な価値を持つ住宅商品については安定した状態が維持されています。
VARS は、市場が回復し、安全で健全かつ持続可能な方向に発展するためには、投資家は短期的な利益に重点を置くのではなく、価格が市場の購買力に適切であることを確認する必要があると考えています。
投資家にとって興味深いのは2つのセグメント
OneHousingのビジネス開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏によると、マクロ政策、プロジェクト開発計画、投資家の製品発売の変化により、2025年の不動産市場には投資家の関心を引く2つのセグメントが存在するだろうとのことです。
一つ目はマンション商品で、これはキャッシュフロー投資や価格上昇待ちの投資のニーズに応える商品となります。マンションは総価格が中程度であり、多くの人が投資に参加できる分野であり、また、将来的にマンション商品の需要は依然として非常に高いです。同じ投資水準で考えると、賃貸利回りや価格上昇率の面では、マンション商品はタウンハウスや宅地商品に比べて優れた価値を示しています。
OneHousing市場調査・顧客インサイトセンターによると、2024年第1四半期以降、ハノイのマンションと住宅地の取引比率は約40対60でした。しかし、2024年第2四半期からマンション商品の需要が急増し、このバランスは方向転換し、マンション取引が住宅用タウンハウスの取引を上回りました。
多くの投資家がターゲットとする2番目のセグメントは、住宅ユニットを形成できる、プロジェクト内の低層製品、大規模プロジェクト、またはインフラ投資が良好な土地製品です。 2025 年の市場では、このセグメントの「シェア」も拡大するでしょう。
専門家は、現時点で投資家が市場に参加する際には、購入時から住宅を受け取るまでの2～3年間の長期投資を決定し、資金源を慎重に計算する必要があると推奨しています。あるいは、「サーフィン」や短期投資に参加するのではなく、資産を保有したり賃貸キャッシュフローを活用したりする目的で購入する必要があります。これは市場にとって非常にリスクが高く、持続不可能な投資形態だからです。
2025 年に最も利益を上げるセグメントはどれでしょうか?
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイ中心部のアパートは投資家が検討できる選択肢であると述べた。この製品ラインには、投資の収益性を大きく左右する多くの特性が集約されています。
ベトナム不動産ブローカー協会の会長は、2018年から2023年にかけて、ハノイの供給全般の減少に伴い、ハノイ中心部のアパートの供給も引き続き低いままになるだろうと述べた。 2024年までにハノイのアパート供給は再び増加し始めるが、主に中心部から離れた郊外地域に集中し、90％以上を占めることになる。
ホアンキエム、バーディン、ドンダー、ハイバチュン地区を含む中心部のアパートの供給は依然として非常に不足しています。 2024年暫定値では、中心部の販売物件数は約400件にとどまり、新規販売物件は3件で、2023年の約30％に過ぎません。
ハノイの中心地区におけるアパートの供給は常に低いままで、プロジェクト開発のための土地基金の枯渇と、高さや建築密度に関する厳しい規制により、ますます供給が不足しています。特に、経済発展や都市開発による需要が大きく、都心部の不動産価格は上昇傾向にあります。ハノイ中心部の4地区のマンションの平均価格は2019年初めに比べて2倍に上昇し、ハノイ全体の平均上昇率より30％高い。そのうち、ハイバチュン地区とドンダー地区は、過去5年間で最も価格上昇率が高かった2つの地区です。
過去 3 年間に販売が開始された新規プロジェクトも、開始フェーズごとに価格が約 10% ずつ継続的に上方調整されています。 2024年だけでも、中心部の新しい高級マンションプロジェクトが販売開始され、一般的な価格は1平方メートルあたり1億2,500万ドンからとなる。
サービスアパートメントの費用は1㎡あたり約8,800万円（消費税・管理費別）です。アパートの賃貸価格は、一般的な傾向と希少性の両方により、市場全体の一般的な上昇率よりも高く急上昇し、同期間に約 15% 増加すると推定されています。
ディン氏によれば、中心部の投資用不動産を含むマンションの需要は常に高く、特に高級品の需要が高いという。一次供給量は多くありませんが、「滴り落ちる」放出によって非常によく吸収されます。
2024年の新規供給の予備的な吸収率は50％と予測されています。賃貸マンションの入居率は常に80％以上で推移しており、徐々に増加傾向にあります。この地域では、一次供給が限られているため、取引は主に二次市場で行われます。
ディン氏は、ホアンキエム、バディン、ドンダー、ハイバチュンの4つの中核地区は、その絶好の立地と首都で最も質が高く最新の社会インフラシステムのおかげで、常に投資家から求められていると強調した。ここには大企業、法人、大使館の本社も置かれています。
その結果、これらのエリアに位置する物件は、レストラン、カフェ、ショッピングモール、国際病院、娯楽エリアへのアクセスが容易になり、高級テナントのニーズに適しています。特に、2050年を展望し、2030年までの中心4地区の計画では、住民にとって理想的な生活環境を創出する質の高い生活空間を多く有するエリアの創出を目指しています。
ハノイ郊外の土地が競売にかけられ、最高価格7600万ドン/m2超
クオックオアイ地区土地基金開発センターは、国立合資オークション会社第5号と連携し、クオックオアイ地区タンフーコミューンイエンクアン村の土地使用権DG31/2019土地オークションエリア（ハノイ）で、26区画の土地（LK2、LK6エリア）をオークションにかけ、無事に落札しました。
競売にかけられた土地の面積は73.2～101.5平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり470万ドン。
約14時間後、26区画の土地の競売は成功しました。そのうち、落札価格が最も高い区画は7,670万VND/m2で開始価格の約16倍、最も低い区画は4,070万VND/m2で開始価格の8.6倍以上となっている。
クオックオアイ地区がこのオークションで集めた金額は約1330億ドンで、開始価格との差は1210億ドン以上となった。
これに先立ち、11月にクオック・オアイ地区はタンフー村イエン・クアン村の数十の土地区画を競売にかけ、成功を収めた。落札価格が最も高い区画は 9470 万 VND/m2、最も低い区画は 7070 万 VND/m2 です。
クオックオアイ地区人民委員会によると、2024年に同地区は6つのプロジェクト、161区画、面積14,920平方メートル超で7つのオークションを成功裏に開催した。オークションの落札額は8,253億VND以上。
今年1月、第5国立合同株式オークション会社は、クオックオアイ地区土地基金開発センターと連携して、クオックオアイ地区人民委員会の資産である26の土地区画（LK1、LK2エリア）の使用権のオークションを引き続き開催します。
オークションにかけられた26の土地区画は、クオックオアイ県タンフーコミューンイエンクアン村DG31の土地使用権の土地オークションエリアの技術インフラ構築プロジェクトに属します。
土地面積は85～122m2。開始価格は470万VND/m2です。 1区画あたり3億9,950万～5億7,300万VND以上に相当します。
販売およびオークション書類の受け取り期限は1月15日午後5時までです。
オークションは、オークションでの複数ラウンドの直接投票と少なくとも 6 回の必須ラウンドによって行われます。オークションでの複数ラウンドのライブ投票は、誰も入札しなくなった時点で終了します。上方入札方式。オークションは1月18日の朝に行われる。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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