最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、天然資源環境省に対し、「土地価格を規制する政令草案第44/2014/ND-CP号」第5条d項第3項に準備費用と利息費用を含む2つの費用を追加するよう検討し首相に提出するよう要請する文書を送付した。
不動産プロジェクトの評価における障害を取り除く
HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏によると、協会は天然資源環境省による「土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号のいくつかの条項を修正および補足する政令草案」の完成に向けた多大な努力を歓迎しており、この政令が間もなく発布されれば、数百の不動産および商業住宅プロジェクトの土地使用料と地代を計算する評価作業の障害が取り除かれることになる。
「土地価格を規制する法令草案第44/2014/ND-CP号」が早期に公布されれば、何百もの不動産や商業住宅プロジェクトの土地使用料や地代を計算する評価作業における障害が取り除かれることになる。
HoREAの議長によると、土地価格を規制する政令第44号のいくつかの条項を修正および補足する政令を早期に発行することで、国家予算の収入が失われないようにし、顧客とプロジェクト投資家が国家に対する財政的義務を果たせるようになるという。
同時に、「ピンクブック」を付与された住宅購入者（外国人を含む）の正当な権利と利益も保証され、プロジェクト投資家は契約金額の残りの5％を徴収することが許可され、土地使用料と地代金の支払い遅延は投資家の「責任」によるものではない。
しかし、HoREAは、第1条第8項で修正および補足された政令第44号の第5d条第3項には、建設中の予備費とローン利息費用の2つの項目が含まれていないと判断しました。
これは、第3項の「土地区画、土地面積の推定総開発費用」の計算と、第2項の「土地区画、土地面積の推定総開発収益」の計算との間で不均衡であり、あまり合理的ではありません。
HoREA によれば、「剰余金方式は、管轄当局が承認した土地利用計画、詳細な建設計画に従って、最も効果的な土地利用 (土地利用係数、建築密度、建物の最大階数) に基づいて、土地区画、土地面積の総推定開発費用を差し引いた総推定開発収益を算出することによって実施される」とのことです。
また、第5d条第2項の「土地区画および土地面積の総開発収益の見積り」の部分では、「プロジェクト実施期間中の移転価格および賃貸価格の変動」という要素を考慮に入れています。
さらに2種類のコストを追加することを提案する
しかし、第5d条第3項の「土地区画または土地面積の総開発費用の見積り」の部分では、「予備費」の要素が考慮されておらず、不均衡かつ不合理である。
実際には、プロジェクトの実施中に追加の建設投資コストが発生することが多いため、「予備費」を確立することが非常に重要です。
HoREAは、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号にさらに2種類の費用を追加し、首相に提出することを検討するよう天然資源環境省に提案した。
また、Le Hoang Chau氏によれば、「利息費用」は不動産企業を含むすべてのプロジェクト投資家の実際の費用です。
政令43/2014/ND-CP第14条第2項および不動産事業法2023第9条第2項c項（2025年1月1日発効）はともに、「不動産プロジェクトを通じた不動産事業企業は、土地利用規模が20ヘクタール未満のプロジェクトについては総投資資本の20％以上の自己資本を、土地利用規模が20ヘクタール以上のプロジェクトについては総投資資本の15％以上の自己資本を有し、投資プロジェクトを実施するための資金動員能力を確保しなければならない」と規定している。
不動産事業者が多数のプロジェクトを同時に実施する場合、各プロジェクトが上記比率で全てのプロジェクトを実施できるよう、十分な自己資本を割り当てておく必要があります。
したがって、企業は信用融資を含む他の資本源を動員する必要があり、「支払利息」はすべての不動産プロジェクト投資家の実際の費用となります。
ただし、現在は、政令132/2020/ND-CP第16条第3項a点の規定により、「関連者間取引のある企業の課税所得を決定する際に控除できる総支払利息（納税者の期間中に発生した預金利息および借入金利息を控除した後の支払利息の合計を含む）は、当該期間中の事業活動からの総純利益の30％を超えず、これに、当該期間中に発生した預金利息および借入金利息を控除した後の支払利息と、納税者の期間中に発生した減価償却費を加えた金額とする」とされています。
したがって、HoREAは、天然資源環境省が、「土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号の一部条項を修正および補足する政令草案」第1条第8項で修正および補足された政令第44号の第5d条第3項に「予備費」と「借入金利息費用」を含む2つの費用項目を追加し、首相に提出することを検討することを提案します。
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