「後から来て先を行く」という利点を宣伝する
先行しているという利点と投資を誘致するという利点により、これまで、ホーチミン市、ハノイ、または南部のビンズオン省、ドンナイ省、北部のハイズオン省、バクニン省、バクザン省などの産業発展の「機関車」では、工業団地（IP）エリアが基本的に埋まり、安定的に発展してきました。つまり、産業開発のための土地はあまり残っていないということです。現状では、工業団地の面積拡大は容易ではなく、土地賃貸の需要も依然として高いため、土地賃貸価格は継続的に上昇しています。
工業団地で事業を行うためにゲアン省に土地を借りに来たある企業は、「北部工業団地の土地基金が底をついたため、近年、土地の賃貸価格が急騰し、以前は1平方メートルあたり年間90～100米ドルだったものが、平均で1平方メートルあたり年間150米ドルに、時には1平方メートルあたり年間180米ドルにまで上昇した」と語った。
工業センターはスペースが不足し、賃貸料が高騰しているが、特にゲアン省や北中部諸県では、スペースが残っており、賃貸料もそれほど高くないため、投資家にとっては現実的な選択肢となっている。具体的には、ゲアン省では、工業団地インフラ事業者からの情報によると、契約内容や面積、賃貸期間などによって価格は異なるものの、他の主要工業団地に比べると全体的に安価となっている。調査を通じて、ゲアン工業団地の土地賃貸価格は現在、一般的に1平方メートルあたり年間48～100米ドルであることがわかりました。
ホーチミン市ビジネス協会は、ゲアン省との実務訪問中に次のように語った。「最近、産業開発のためのスペースと土地基金が限られているため、以前のようにすべてのプロジェクトを受け入れて誘致するのではなく、ホーチミン市などの大規模な産業センターは、最新の設備と技術を備えたプロジェクトのみを優先的に誘致し、大規模な土地基金を使用するプロジェクト、特に環境に大きな影響を与える技術を備えたプロジェクトを奨励しないという選択を迫られています。」
上記の地域の限界は、ゲアンのような地域にとってはチャンスでもあります。協力関係が確立されれば、地域は十分に情報を共有し、連携して協力し、適切なプロジェクトへの投資を誘致することができます。同様に、ハノイビジネス協会とハノイ投資貿易観光促進センターも、ゲアン省への投資を誘致するために継続的に連携活動を行っています。
土地賃貸価格は投資の可否の決定要因ではないものの、最近、工業団地専用の土地価格表が制定され、インフラ投資の専門業者が誘致されたことで、ゲアン省は他の省と比べて工業団地への投資誘致において競争上の優位性を生み出しました。具体的には、過去 10 年間、WHA、VSIP、ホアンティンダットを誘致し、同期投資インフラを構築したことで、ベトナムに投資機会の調査や探索に訪れる FDI 投資家にとって、ゲアン省は選択肢として浮上してきました。
工業団地インフラ投資者側では、工業団地専用の新しい土地価格表がより合理的に算出されたおかげで、インフラ投資企業が二次投資家との賃貸価格交渉に積極的になっていると評価した。同時に、次のフェーズでの投資拡大の判断を検討するための基礎となります。
上記の利点と省の投資誘致の取り組みにより、過去2年間、新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる大きな影響を受けたにもかかわらず、ゲアン省は投資誘致において大きな変化を遂げました。 2022年、ゲアン省は初めて、新たに付与および調整された資本の総額9億6,130万米ドルで、国内で最大の外国直接投資（FDI）を誘致する上位10の地域に入りました。 2023年の最初の8か月間で、ゲアン省は北中部沿岸地域と南中部沿岸地域の14省と市を引き続きリードし、登録資本金8億9,000万米ドルで9件の外国直接投資プロジェクトを誘致して国内第8位にランクされました。
ゲアン工業用不動産に加速のチャンス？
専門家によると、地域の産業用不動産市場は、工業団地や産業クラスターの土地面積セグメントが含まれている場合、同期しており完全であると見なされます。工業団地は賃貸価格帯が高く、大規模企業向けです。工業団地は賃貸料が安く、中小企業向けです。企業の種類、FDI または国内企業を問いません。
企業や投資家が工業団地や産業集積地に進出して事業や生産を行う際の利点の 1 つは、道路、電力供給、防火システム、廃水処理システムなど、完全な技術インフラが整備され、同時に設計および投資されているため、企業は工場や設備ラインを設置するだけで生産と事業に集中でき、他の問題を心配する必要がほとんどないことです。問題が発生した場合、インフラリース事業の投資家、南東経済区管理委員会、およびサポートする部門、支社、地方自治体があります...
しかし、工業団地の土地賃料の高さは、主に中小企業である国内企業にとって大きな障害となっている。そのため、国内企業は投資や事業のために工業団地の土地を借りるのではなく、土地の買収、補償、敷地の整地を行うことが多い。
ギロック県ギラム村の生産施設に投資している企業の代表者は、「この計画を実行するには、当初は補償と敷地の整地のために多額の費用がかかりますが、長期的には年間の高額な土地賃貸料が削減されます」と語った。実際、賃貸価格は全国の主要な工業団地よりも安いものの、現在の価格では、主にFDI企業のみがVSIP、WHA、またはHoang Thinh Datが投資した工業団地で土地を借りることを敢えてしています。 95%以上が中小企業である地元企業は、依然として生産・営業拠点へのアクセスが困難です。他の企業は、国が投資した工業団地や小規模な工業集積地のエリアを借りなければなりません...これは長期的には、環境への影響、廃水、電力供給不足を引き起こす可能性があります。
上記の現実は、産業用不動産市場を完璧にするために、一方ではゲアン省が大規模プロジェクトが土地を借りることができるように工業団地のインフラ開発に投資を誘致する必要があり、同時に、小規模な産業クラスターを開発するための土地資金を計画して増加させ、中小企業が生産と事業のために土地にアクセスして借りることができる条件を整える必要があることを示しています。
また、検査を強化し、中断中のプロジェクトや土地は割り当てられているが利用されていないプロジェクトを効果的に処理する必要がある。投資家が国からの優遇措置を受けるために土地を借りるが、インフラに投資せず、土地を借り、優遇価格を享受するが、生産や事業のための工場を設置せず、転貸するといった「ぶら下がった太った飢えた猫」のような状況を制限します...
今後2025年までに、ゲアン不動産市場のための土地基金は約1,500ヘクタール増加し、そのうち1,200ヘクタールは工業団地、約300ヘクタールは工業集積地となる。今後、投資、特にFDI投資を誘致するという前向きな兆候により、ゲアン省は主要な接続インフラをアップグレードし、その他の社会インフラに積極的に投資する予定であり、ゲアン省の産業用不動産市場の機会はますます大きくなっています。
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