専門家：土地評価における「剰余金」方式を放棄すべきではない

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ANTD.VN - 7月27日午後、投資新聞が主催した科学ワークショップ「クリアプロジェクトのための適切な土地評価」では、土地評価における「余剰」方式を放棄するのではなく、入力データと出力データを標準化すべきだという意見が大多数を占めた。

「余剰」方式を廃止することが提案されているのはなぜですか?

現在、天然資源・環境省は、法令第44号および通達第36号の改正案について、関係省庁、支部、機関と協議している。起草機関が改正を提案している現行の土地評価方法、特に「剰余金」方式の廃止については、さまざまな意見がある。

「余剰」方式の廃止を提案した理由について、天然資源・環境省計画・土地資源開発局長で、改正土地法の編集チーム長を務めるダオ・チュン・チン氏は、余剰、比較、控除、所得法などの評価方法はいずれも世界市場で使用されており、科学的な方法であると述べた。

しかし、起草委員会は、剰余金方式が比較、控除、所得等の方式をカバーしていることから、剰余金方式を一時的に停止して適用しないことを提案した。

「地方自治体や投資家は、剰余金方式の廃止によって土地評価が遅れることを懸念しています。私たちは逆の疑問を抱いています。剰余金方式を導入した今でもなぜ評価が遅れているのでしょうか？理由はどこか別のところにあるはずです」と、天然資源環境省の担当者は問いかけた。

ワークショップの概要

彼は、剰余金方式は、見積り収益から見積り費用を差し引くなどの点でベトナムには適していないと述べた。費用は3年後、5年後、10年後を想定して計算していますが、多少曖昧な部分もあります。コストを定義すると、利息コスト、広告、プロジェクト管理などがあります。収益を上げるのにどれくらいの時間がかかるのか、販売するにはどれくらいの時間がかかるのか、売上の何パーセントが割り当てられるのか...

「私の意見では、これらの要素は非常に曖昧です。例えば、建設期間を3年と見積もるとコストは大きく異なります。4年と5年の売却期間を選択した場合でも、コストは大きく異なります。言うまでもなく、毎年の売上高の推定割合も大きく異なります。厳密に評価しなければ、鑑定士、鑑定人、そして現地の指導者の主観的な判断が評価結果に大きな影響を与えることになります」とダオ・チュン・チン氏は述べた。

さらに同氏によれば、不動産価格上昇率への依存度は言うまでもなく、監視機関もなく十分な情報を持っていないという。

「この精神に基づき、データベースシステムがなく、更新もないため、今のところは適用しないことを提案します」とチン氏は述べた。

鍵となるのは正しいデータです。

しかし、VCCI、ベトナム不動産鑑定協会、ホーチミン市不動産協会（HoREA）などの業界団体や多くの専門家、企業の見解によれば、この方法を廃止することは理論上も実践上も勧められず、土地評価は2007年以前の時期に戻ってしまうことになる。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、現在ホーチミン市には320件のプロジェクトがあり、そのうち280件は剰余金方式を適用しており、この方式は主に過去8年間に適用されてきたと語った。その理由は、他の方法を適用するのが難しいからです。

しかし、この方法には大きな潜在的なリスクが伴います。チャウ氏は、ある省のプロジェクトを例に挙げ、省の機関は剰余金方式を使って土地利用価値を約9,000億ドンと算出したが、別の機関は1兆8,000億ドン、また別の機関は1兆3,000億ドンと算出したと述べた。

「では、なぜ大きな誤差が生じるのでしょうか？チャウ氏は、すべての手法は入力データに基づく必要があるが、データが正確に収集されなければ平均物価指数を求めることはできないと述べました。」

フンティングループの副社長であるトラン・クオック・ズン氏は、余剰法がなければ、比較するための類似資産が存在せず、比較には少なくとも3つの資産が必要であるため、多くのプロジェクトで他の方法を使用することができないと述べました。

この企業代表はまた、余剰金方式は実際には市場データに基づいており、開発の可能性を判断する能力があり、企業と管理者の両方にとって有益であるため、天然資源環境省が考えているほど複雑ではないと述べた。

また、剰余金方式では、市場が受け入れ可能なマンション購入価格、販売想定、費用などの情報が表示されます。他の方式ではこれらの要素がありませんが、これを使用すると、投資家が非現実的で効果のない価格を提示したり、国が適切な金額を徴収できなかったりする可能性があります。

「剰余金方式は科学的であり、国際慣行にも合致しているため、維持することを推奨します。剰余金方式は長年にわたり実施されてきましたが、多くの問題点はあるものの、地方の実情がその適用性を証明しています。剰余金方式を適用しなければ、土地価格を決定できないケースも少なくありません」と、フンティングループの代表は自身の見解を述べた。

同様に、DVLベンチャーズの取締役会長であり、ハノイ不動産クラブの副会長でもある弁護士グエン・ホン・チュン氏も、起草機関が、人物に関する判断材料となるデータベースが不足していることや主観的な要素があると考えているという事実は、この方法が適切ではないことを意味するものではないとの意見を表明した。これら 2 つの要因は他の方法でも発生するためです。

彼は、投資家が電気、道路、学校、駅などのコンポーネントを実装して国に引き渡さなければならない複合利用プロジェクトの例を挙げ、残りの3つの方法は、開発のために国に返還される社会インフラを考慮していないため適用できないと述べました。

残余法では、これらのコストはプロジェクト完了のコストに含まれます。剰余金方式を放棄すると、将来形成されるプロジェクトの価値を判断することが非常に難しくなります。

ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フオン弁護士も、剰余金方式を放棄する根拠は説得力がないと述べた。

「今投資して2～3年後にまた投資するというわけにはいきません。時間の無駄になるばかりで、問題の解決にもなりません。剰余金方式は多くの法的規制と関連しており、その中には、不動産が生み出す価値を規制する政策を国が持つことを可能にする規制も含まれています。この価値を計算できるのは、この方式だけなのです…」

国会財政予算委員会のホアン・ヴァン・クオン教授も、剰余金方式では計算要素が標準化されていない、つまり入力が標準化されていない場合、出力結果が不正確になると述べた。投資家は常に、最も低い出力価格と最も高い入力コストを求めており、それが予算の損失につながります。

しかし、この方法は売買と脱税に違いがないため損失もなく、今でも世界で広く使われているという。「彼らのビジネス環境と法的環境は透明性があり、規律が保たれています。

このような環境下では、たとえ仕入価格が実勢価格より低くても、販売価格に差があれば税金を通じて規制されることになります。「方法自体に費用がかかるという問題ではなく、管理の仕組みに問題がある」とホアン・ヴァン・クオン教授は述べた。

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