土地の分割と売却を阻止

ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、技術インフラを備えた不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権を、自分で住宅を建設する組織および個人に譲渡することができなくなります。

ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、技術インフラを備えた不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権を、自分で住宅を建設する組織および個人に譲渡することができなくなります。

したがって、2023年の不動産事業法では都市部での土地の分割・販売プロジェクトのみが禁止されているが、上記の決定により、ホーチミン市は市内での土地の分割・販売プロジェクトを正式に禁止した。しかし、市には、条件を満たしていれば、土地を所有する世帯や個人が区画を分割できることを認める規制もあります。

実際、2003年の土地法では、市街地や都市計画開発区域内での土地の分割や売買は全面的に禁止されていたが、市街地や農村地域での土地の分割や売買は許可されていた。不動産市場が混乱していた2008年までにこの規制は緩和され、2013年の土地法により中心部の土地区画の分割と販売が許可されました。

これにより、2008 年から 2013 年にかけての不動産市場の困難が緩和されました。

しかし、規制が緩いため、土地の分割や売買が都市郊外から近隣の州に広がる機会も生まれている。そこから、排水システムも共有スペースもなく、近隣地域とのインフラ接続もない、自発的な住宅地が数多く形成されました。

違法建築行為もここから発生します。その結果、都市開発計画が乱れ、土地資源が浪費され、不動産投機が増加することになります。

ホーチミン市建設局の報告によると、2019年6月から2024年6月までに、市内では建設命令に違反する建設工事が3,085件あった（1日平均1.7件）。この代理店は、このような状況の主な原因は、市内の農地の売買や区画分割による巨額の利益にあると説明している。こうした状況の中、一部の投機家は人々の住宅需要につけ込み、土地利用目的を変更して農地に商業用の住宅を建てたり、住宅を多数の小さなアパートに分割したりしている。これらの人物はその後、違法文書の形で取引を行い、ホーチミン市の一部の郊外地区と周辺地区で複雑な建設活動を引き起こしました。

また、土地の分割や売却には良い面もありますが、一部の組織や個人によって投機目的で利用されていることも付け加えておく必要があります。実際に住宅を必要としていない多くの人々が、手っ取り早く利益を得るために土地の分割と販売を利用しており、その結果、多くの土地が放棄され無駄になっています。

土地の細分化と売買を厳しく制限すると、短期的には土地取引が減少し、土地価格が上昇する可能性がありますが、その他の悪影響は防ぐことができます。ホーチミン市での土地の分割や販売を禁止する規制は、住宅に関する国家管理を統一し、プロジェクト投資家の責任を強化し、技術インフラと社会インフラの建設への同時投資を確保することも目的としている。許可なく、または不適切な許可を得て建物を建てる人を避けてください。問題は、ホーチミン市が土地の分割や売却プロジェクトを全面的に禁止することで、投機家が独自の方法で法律を回避するのを阻止できるかどうかだ。ホーチミン市はなぜ土地の分割や売却プロジェクトを禁止している一方で、土地面積が条件を満たしている場合は世帯や個人が土地を分割することを許可することを検討しているのでしょうか?おそらく、土地の分割を許可するこの政策から、土地を分割して売却する行為が変化するでしょう。

現実には、個人や団体が土地分割政策を悪用して区画を分割し、転売するケースもある。区画分けされた土地は数多くあるが、購入者を誘致するために「プロジェクト」と偽装している。農地や非農地に組織や個人が勝手に住宅を建て、それを売買し、三共有住宅地区（所有権の共有、建築許可の共有、家屋番号の共有）を形成している状況も言うまでもありません。これは、近年の価格高騰、土地熱、市場の潜在的リスクにつながる理由の 1 つでもあります。

したがって、管理機関の任務は、上記の問題を速やかに特定し、調和的に処理することです。そうでなければ、土地の分割・売買はより巧妙化したり、マイナスの方向に歪んだりすることになり、不動産市場の発展や将来の都市計画に悪影響を及ぼすことは避けられないでしょう。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html