投資家はメカニズムの変化を待っているのでしょうか?

少なくとも100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを完了するために「駆け回っている」

最近、政府は2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するプロジェクトを承認した。

このプロジェクトは2つのフェーズに分かれており、フェーズ1では2021年から2025年にかけて約428,000戸のアパートが完成する予定です。一方、2025年から2030年にかけての第2フェーズでは、約634,200戸の社会住宅の完成を目指している。

しかし、建設省の報告書によると、2021年から2023年5月中旬までに、同国は都市部で41の社会住宅プロジェクトを完了し、19,500戸以上のアパートが引き渡されると予想されている。プロジェクトの第 1 フェーズが終了する 2025 年までに、約 294 件のプロジェクトが完了し、約 288,500 戸のアパートが引き渡される予定です。

これらのプロジェクトが予定通りに完了した場合、プロジェクトの第 1 フェーズでは、社会住宅の総供給数は約 308,000 戸となり、全体の 30.8% に相当します。この数字は、第 1 段階で割り当てられた政府の支出額を満たしていません。

したがって、第2段階（2015年から2030年）では、地方自治体は残りの69.2％のアパート、つまり692,000戸のアパートを完成させるために「懸命に取り組む」必要がある。プロジェクトのスケジュールが遅れたり、意図的に規制に従ってプロジェクトを実施しなかったりするケースは言うまでもなく、プロジェクト内のタスクの実施がますます困難になっています。

都市部の公営住宅建設には多くの問題が

建設省の説明によれば、このプロジェクトの実施には資金の制限など多くの困難と課題がある。土地基金はまだ手配されていない。社会住宅の開発を促進するための仕組みや政策は、あまり魅力的ではありません。

しかし、2021年に発行された政府政令第49号には、商業住宅や都市部を建設する投資家に土地基金の20％を社会住宅の建設に投資するために留保することを要求する問題に関連して、一定の困難があります。

具体的には、政令第49号では、2ヘクタール以上の土地資金を有する特別都市区域内の商業住宅プロジェクトでは、土地資金の20％を社会住宅の建設のために留保しなければならないと規定されています。小規模な都市部の場合、5ヘクタール以上の土地基金を持つ都市部プロジェクトを申請する必要があります。

ハノイ人民委員会によると、市内には現在、郊外のバヴィ、ウンホア、ミードゥックなどの遠隔地に、面積2ヘクタールを超える商業住宅プロジェクトが多数ある。そのため、これらのプロジェクトで土地基金の20％以上を使用して社会住宅を開発することは適切ではない。

さらに、規模が2ヘクタール以上で住宅建設用地面積が小さい商業住宅プロジェクトの場合、規制により、技術インフラ建設に投資される住宅用地面積全体の20％を社会住宅の建設に充てなければなりません。

そのため、このプロジェクトにおける社会住宅建設のための土地基金の手配は不適切かつ断片的である。しかし、規則によれば、これらのプロジェクトにおける社会住宅建設のための土地基金の手配の失敗について首相に報告することが義務付けられている。

一方、ドンナイ省人民委員会によると、投資家が商業住宅プロジェクト（レベルIプロジェクト）を完了し、現在その投資家がその商業住宅プロジェクトの20％の土地基金で社会住宅への投資を継続したいと考えているケースがある（レベルIIプロジェクト）。ただし、投資家は土地基金の20％を独立した社会住宅プロジェクトに分割することは許可されておらず、投資方針を調整して進捗を延長する必要があります。

しかしながら、レベルIプロジェクトの投資期間が24か月を超えて満了しているものもあるため、レベルIプロジェクトの進捗延長を認める検討は実施できない場合が多い。

都市部の土地基金の20％以上で社会住宅建設の実施が遅れている

現在、多くの投資家は、仕組みが変わるのを待って規制を「回避」する目的で、都市部の土地の20％以上で社会住宅の建設を意図的に遅らせています。特に、ハノイやホーチミン市のような土地価格が非常に高い特別な都市部では、この規制に従う投資家はほとんどいません。

以前、建設省は2022年末に、商業住宅や都市部を建設する投資家に対し、土地基金の20％を社会住宅の建設に投資するために留保することを要求する規制を撤廃することを提案した。代わりに、建設省は、社会住宅開発のための土地の割り当ては省人民委員会の責任であるという追加規制を要求した。

不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、ジャーナリスト＆パブリックオピニオン紙の記者に対し、次のように語った。「この提案のせいで、投資家が政策変更を待つために故意に「時間稼ぎ」をする現象が起きている。」

「特別都市地域では、2ヘクタールの土地基金の20％が非常に価値があります。そのため、一部の投資家にとって、この土地に社会住宅を建設することは無駄です。社会住宅プロジェクトの利益は限られているためです。一方、メカニズムが変わり、この規制が撤廃されれば、彼らはより高い利益のある他の商業住宅プロジェクトを建設することができます」とトゥアン氏は述べた。

ホーチミン市人民委員会も、同様の意見を述べ、次のように述べた。「市内には、2ヘクタールを超える大規模な土地資金を持つ都市部および商業住宅プロジェクトが数多くあり、10ヘクタールを超えるプロジェクトもある。」これらのプロジェクトでは、土地基金の 20% を社会住宅建設に充てていますが、プロジェクトの投資家は用地取得補償の実施が遅れていたり、技術インフラの構築に投資していなかったりするため、社会住宅の建設にはまだ投資していません。

このような状況に直面し、ホーチミン市人民委員会は、住宅法に基づき、商業住宅プロジェクトおよび市街地の技術インフラに投資される住宅用地基金の20％を社会住宅の開発に投資するために留保するという規制を見直し、厳格に実施する。

ホーチミン市人民委員会は、商業住宅プロジェクトや市街地における社会住宅用地の割り当ての実施を含め、同地区の社会住宅や労働者住宅の開発における検査、審査、監督、違法行為の取り扱いを強化する。

同時に、商業住宅プロジェクトや都市部の投資家に対し、承認されたスケジュールに従って、これらのプロジェクトの土地基金の20％に社会住宅の建設に投資するよう促します。

「投資家が履行しない場合、ホーチミン市人民委員会は土地基金の20％を回収し、他の投資家を選定して割り当てることを検討する」と市の指導者は強調した。

グエン・タン・ギ建設大臣も最近、社会保障を確保し、プロジェクトで設定された目標を達成するために、大手不動産会社や企業に対し、都市開発や住宅開発プロジェクトに加えて、地方の低所得者や工業団地労働者向けの社会住宅開発への投資にもっと注意を払うよう要請する発言を行った。

さらに、建設省は、企業が投資する商業住宅プロジェクトと市街地の土地基金の20％を社会住宅に投資する責任を企業に厳格に履行するよう要求した。

今後、建設部と地方自治体は、当該地域の社会住宅や労働者住宅の開発における検査、審査、監督、法律違反の取り扱いを強化する予定である。

特に、住宅法に基づき、商業住宅プロジェクトや都市部の技術インフラに投資する住宅地基金の20％を社会住宅の開発に投資するために留保することに関する規定を見直し、厳格に実施する。

建設大臣は「商業住宅プロジェクトの投資家に対し、承認されたスケジュールに従ってこの土地基金に社会住宅を建設するための投資を要請する」と強調した。

ディン・トラン

ソース