不動産に関する3つの法律：障害はすぐに取り除く

2024年土地法の施行を5か月前倒し（2025年1月1日から）認めるにあたり、政府が設定した目標の1つ、そして国会の期待は、手続きを簡素化し、企業や人々の住宅や土地に関する問題を解決することである。

しかし、ホーチミン市をはじめとする一部の地域では、この法律が施行されて以来、多くの土地手続きが「凍結」されている。

人々は火の上に座っているようだ

2024年8月初旬（2024年土地法発効日）より不動産譲渡契約を締結し、8月5日、ホーチミン市ビンチャン区ビンロックAの住民であるV氏が登記書類を区登記事務所に提出、8月14日より税額計算書が税務当局に移管された。

しかし、1か月以上経っても、税務当局はまだ、登記所に移管して登記手続きを完了し、名義を買い手に移転するようにという税務通知書を発行していません。

V氏は、譲渡契約書に署名した際に、20日以内に名前の変更を更新することを購入者に約束したと述べた。事件の処理が遅かったため、買い手は和解するか返金するよう彼に多大な圧力をかけました。

「この1カ月、ニュース報道を読み、税務当局や資源当局が行き来して、不十分な点について報告したり意見を求めたりしているのを見て、私はとてもイライラして、じっとしていられないのです。

「売買や譲渡の手続きは早急に解決する必要があるが、省庁や地方自治体が次々と会議を開くのを待つ代わりに、人々や企業は多くのことを見逃し、さまざまな損失を被っている」とV氏は憤慨した。

同じく、TQDさん。彼は2024年8月8日にフーニャン地区で家を購入したが、所有権移転の申請を提出してから1か月以上経ってもまだ結果が届かず、すべての計画が遅れている。

具体的にはDさんの家です。 140億ドンを購入した後、すぐに外部から100億ドンを借りて返済し、その後銀行から借りて返済する予定です。

銀行は査定と融資手続きは完了していたものの融資を実行できず、書類も未完成だったため、D氏は現在、いつ返済されるのかも分からず外部からの融資の返済に苦慮している。

「外部からの借り入れ金利は１日数千万で、関係機関が解決策の決定に時間がかかっているため、国民が重い負担を背負わなければならない」とＤ氏は語った。

資金不足のため、PLさん（ホーチミン市12区在住）は12区の土地2区画を60億ドンで売却しなければなりませんでした。両方の土地は銀行融資のために抵当に入れられていたため、彼女はレッドブック抵当の解除手続きを完了するために知人から40億ドン以上を借り入れなければならなかった。

一方、住宅購入者も銀行から借り入れを行っていたため、Lさんはその手続きをサポートしました。銀行は譲渡税の納付と名義変更登記の手続きが完了した時点で買主に支払います。

Lさんは、税務署に申請書を提出した際、市人民委員会が新しい地価表を発行する予定であるため、新しい地価表に基づいて譲渡税を計算するのを一時的に待つように言われた。

しかし、現在に至るまで譲渡税の計算ファイルは依然として滞留しており、売り手と買い手の双方が「行き詰まった」状態となっている。

「お金が足りなくて土地を売ったんです。売った後、こんなに大変になるとは思っていませんでした。土地の売却手続きが完了できるよう、譲渡税を早く計算してほしいです」とLさんは語った。

ホーチミン市の不動産取引は、売買後も名義変更や土地登記の手続きが完了できず停滞する傾向がある - 写真：QUANG DINH

不動産市場のさらなる困難

一方、第7区の不動産取引フロアのディレクターであるトラン・ドゥック・トゥアン氏は、この企業だけでも、税金の支払い段階で滞っている不動産の売買ファイルが20件近くあると語った。

トゥアン氏によると、8月1日以前とそれ以降のすべての記録が停止されたため、完了した取引は「凍結」され、新しい取引も困難になり、人々はこの期間中の売買も停止したという。

「新しい法律は市場を開放し、人々の取引をより便利にするだろうと考えていたが、実際には物事はより困難になっている。」

当初、税務署は譲渡税の計算の基礎となる新たな土地価格表が入手できるまで1～2週間しかかからないと言っていましたが、現在まで1.5ヶ月以上も何の進展もなく待っています。 「顧客が絶えず私たちに押し寄せてくるので、毎週税務署に尋ねに行かなければなりません」とトゥアン氏は語った。

ホーチミン市の不動産ブローカー、タ・チュン・キエン氏は、売主が切実にお金に困っているため家を売却しなければならないが、結局手続きが完了できず、買主が銀行から借り入れできず、売主に金額の100％を支払うことができないケースが多いと語った。

お客様が海外定住費用に充てるために家を売却した事例があり、フライトスケジュールが9月15日だったため、売却手続きは2024年8月上旬から完了していました。

公証書類と手付金は完了していましたが、税金の計算プロセスが行き詰まっており、売主は何をすべきか分からなくなっていました。売主は9月15日から海外渡航を受け入れざるを得なくなり、税金の支払い手続きは引き続き待機状態となった。

「手続きがいつ完了するかわからないため、後で何か問題が発生した場合、対応のために往復の航空便にさらにお金をかけなければならないことをお客様は受け入れている」とキエン氏は語った。

また、キエン氏によれば、実際には家を売却する際に、名義変更手続きをするための登記簿を取得するために、ローンの返済のために外部からお金を借り入れなければならないケースもあるという。買い手も銀行から借り入れをしたが支払いができない場合、売り手は「ジレンマ」に陥り、家を売却する際に借金をしなければならなくなります。

チタニウム不動産管理会社のファム・トロン・プー取締役は、土地使用証明書の発行および変更手続きの停止により、取引や売買が不可能となり、仲介業に支障が生じているとコメントした。

「当局はホーチミン市における不動産取引の障害を早急に撤廃するか、一時的な措置を講じる必要がある。過去1ヶ月間のような取引の『凍結』はあってはならない」とフー氏は述べた。

ベトアンホア不動産投資会社のトラン・カイン・クアン取締役によると、企業は土地分野に関連する法律の早期適用により市場の障害が取り除かれ、不動産取引が促進されることを期待しているが、現実には問題が発生し、取引のさらなる遅延を引き起こしている。

「各地方がそれぞれ異なる方法で実施しており、その結果、人々や企業が苦しんでいる」とクアン氏は憤慨した。

ホーチミン市ビンタン区で不動産手続きをする人々 - 写真：H.HANH

天然資源・環境省はまだコメントを出していない。

弁護士のNgo Huynh Phuong Thao氏（TAT法律事務所）によると、土地価格表を市場価値に合わせて調整することは必要だが、人々や企業は手続き上の手順にとらわれることはできない。

注目すべきは、他の多くの地方では依然として古いK係数と価格表に基づいて土地記録を扱っているのに対し、ホーチミン市は調整された土地価格表の発行を「待っている」ということだ。

「新しい土地価格表を待つことは、人々が土地手続きを完了することを困難にするだけでなく、企業の運営にも深刻な影響を与え、特にホーチミン市の経済成長率に悪影響を与える」とタオ氏は述べ、新しい土地価格表が発行されるまでの間、古い土地価格表を引き続き適用すべきだと示唆した。

カインホア省弁護士協会会長で国会議員のレー・スアン・タン氏は、2024年土地法の起草で政府を支援する機関として、天然資源環境省は、タイムリーな解決策と指導を得るために、政府に積極的に提案するか、各省庁や部局、地方から問題について話し合う全国会議を開催するべきだと述べた。

タン氏によると、2024年土地法では、旧法による土地価格表が2025年12月31日まで適用されると規定されており、必要に応じて省人民委員会が現地の市場価格に合わせて調整することになる。

それ以外の場合は、古い地価表が引き続き適用され、2026年1月1日から使用するために新しい地価表が作成されます。

したがって、ある地域では土地価格表を調整しない一方で、他の地域では調整しないというのはまったく普通のことです。

「法律では、ホーチミン市が古い土地価格表が低く、損失を引き起こす可能性があると感じた場合、調整された土地価格表を発行する手続きを迅速に完了し、住民のために手続きを簡素化しなければならないと地方自治体に規定されている」とタン氏は述べた。

トラン・ドゥック・フォン弁護士（ホーチミン市弁護士会）はまた、新たな土地価格調整の公布を待つ間、ホーチミン市は古い価格表を適用し、税務当局は住民のために行政手続きを解決しなければならないと述べた。

なお、新土地法では、2025年12月31日までは旧地価の適用も認められています。したがって、調整地価表が公布されていない場合は、旧地価表が引き続き有効となります。

「新しい料金表がない場合には、古い料金表を適用することが認められているが、なぜ国民が損失を被るような事務手続きを中止するのか？」

地方自治体が意見を求める申請を取りやめる前に、関係省庁や部局は速やかに意見を出し、地方自治体が実施すべき統一した見解を示す必要がある。 「人々は、政府機関がそのような形で連絡してくるのをただ座って待つことはできない」とフォン氏は語った。

ホーチミン市税務局は再び緊急勧告

ホーチミン市フーニャン区の土地登記所支所に不動産手続きに来る人々 - 写真：TTD

9月16日、ホーチミン市税務局は引き続き、ホーチミン市人民委員会に対し、2024年8月1日からの土地登記を解決するための会議を開催するよう緊急に要請した。

具体的には、地価表、地価調整係数、地代算定率などの法定文書の適用を解決し統一するための会議を市が開催し、税務当局が土地に対する財務債務を迅速に計算できるようにすることを提案しました。

市税務局によると、2024年8月1日から市が土地価格表の調整を決定する日以前に発生した土地記録については、2020年1月16日付ホーチミン市人民委員会の決定第02号「2020年～2024年期間の当該地域の土地価格表に関する規制の公布について」に従って申請する必要がある。

市税務署の統計によると、8月1日から27日までの間に同署は合計8,808件の申請を受理した。このうち、土地使用権の認定に係る土地使用料徴収記録は346件、土地利用目的の変更に係る土地使用料徴収記録は277件となっている。

また、不動産譲渡による個人所得税の記録は5,448件、金銭的義務が生じなかった場合の記録は2,737件ある。しかし、地価表が発行されなかったことで、土地関連書類の解決に大きな支障が生じている。

トゥオイ・チェの調査によると、2024年8月1日以降の土地台帳が税務署に多数残っており、400～500件の未処理を抱えている税務署もあるという。ホーチミン市中心部の税務署長は、税額を計算するには土地価格表が出るまで待たなければならないと語った。したがって、税務当局は国民に説明することしかできず、それ以外のことはできない。

しかし、一部の税務署は、譲渡、相続、贈与の領収書がある人に対しては個人所得税や登録料が免除されると柔軟に対応していると明らかにした。税金関連の書類に関しては、人々は待ち続けなければならず、他に何もすることができません。

グエン・ヴァン・ディン氏（ベトナム不動産協会会長）：

多くの地域はまだ混乱している

これら3つの法律が施行されてから1か月以上が経過しているが、法律を起草した機関とそれを実施する地方自治体の間には依然として溝があるようだ。一部の地方の執行官は、法律起草機関の見解を「理解」しておらず、土地手続き、特に土地の財政的義務を決定する基礎となる地価表の問題を扱う際に躊躇や混乱が生じている。

法律を導く法令や通達はあるものの、その実施は依然として非常に困難です。そのため、新法が施行されてから1か月以上が経過しているにもかかわらず、ほとんどの地方自治体は依然として適切な実施方法を模索しており、土地価格の算定や地価表の承認など、適切な関連規制の制定も行われている。現実には、地方自治体が関連手続きの処理プロセスを再構築する必要があるため、新しい法律に基づいて解決されるプロジェクトの数は非常に少ない。

准教授 博士グエン・クアン・トゥエン（ハノイ法科大学経済法学部長）

法執行機関を保護するためのメカニズムが必要です!

3つの法律の明確な実効性を確認するには、省庁、部局、地方自治体が法執行に関する見解を統一するのにさらに時間が必要である。例えば、2024年土地法では、土地価格を決定するための5つの原則が規定されており、その1つ目は、市場価格ではなく市場原理に従って土地価格を決定することです。

多くの地域では、土地の評価は市場価格に基づいていると理解されていますが、市場価格は日々変動するため、実施するのは困難です。この「曖昧さ」こそが、投機家がオークションを通じて土地価格を容易につり上げ、市場を混乱させる一因となっている。法執行においては、地域市場原則に加えて、残りの 4 つの原則を法的手続きに従って適用する必要があります。

さらに、現状では執行官を保護するための仕組みも必要です。同時に、土地評価機関と地価決定機関の独立性を確保する必要がある。土地の評価は、土地利用者、国、投資家の間の利益の調和を確保する必要があります。地価が上昇し続けると、土地の効率化を促進することが難しくなります。

出典: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm