Des points positifs au milieu des turbulences du marché
En 2023, le marché immobilier vietnamien a dû faire face à la pression économique mondiale et aux défis mondiaux et nationaux. Les taux d’intérêt élevés provoquent une récession dans l’économie mondiale, semant l’incertitude parmi les investisseurs.
En outre, la hausse de l’inflation exerce également une pression sur les dépenses des ménages ; Le secteur manufacturier a enregistré des niveaux de stocks élevés et des commandes de fabrication réduites, affectant directement le secteur de croissance clé du Vietnam.
Parallèlement à cela, les retards dans l’approbation des projets de logement retardent la mise en œuvre des investissements, ce qui affecte le sentiment du marché. Cependant, la demande d’accession à la propriété reste forte grâce à l’urbanisation du pays, à une population importante et à des besoins urgents en matière de logements dans les grandes villes. Les efforts déployés par le Gouvernement au cours des deux dernières années ont permis de progresser dans la gestion et le traitement de ce problème, renforçant ainsi la confiance dans un avenir meilleur.
Malgré les défis du marché, de nombreux signes positifs laissent entrevoir un avenir prometteur.
Malgré les défis mondiaux, le marché des bureaux à Ho Chi Minh-Ville a maintenu des taux d’occupation élevés et une croissance stable des loyers. Le marché des bureaux à Ho Chi Minh-Ville est également l’un des points positifs de la région Asie-Pacifique. Les immeubles de bureaux haut de gamme dotés d’une certification écologique contribuent également à garantir des taux d’occupation et des loyers élevés.
Selon le rapport ESG 2023 de Savills Vietnam, 20 immeubles de bureaux sont certifiés LEED ou Green Mark au Vietnam. Dix-sept d'entre eux se trouvent à Hô-Chi-Minh-Ville, représentant environ 25 % de l'offre de bureaux actuelle et dont la part devrait atteindre 31 % d'ici 2026.
Après une lente reprise, l'industrie du tourisme a enregistré en 2023 une forte capacité opérationnelle, les performances hôtelières de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville revenant aux niveaux d'avant la pandémie de Covid-19.
Opportunités issues des opérations de fusions et acquisitions
Dans la région, les volumes de transactions immobilières ont fortement chuté, laissant un important réservoir de capitaux d’investissement disponibles. Malgré les taux d’intérêt élevés, les perspectives de croissance du Vietnam et ses rendements relativement élevés attirent toujours les investissements étrangers. En particulier, en 2023, Savills Vietnam continuera de susciter un vif intérêt de la part des investisseurs souhaitant participer à ce marché potentiel.
Dans un contexte de pénurie d’offre de logements, tout investisseur ayant la capacité de lancer un projet peut exploiter la forte demande du marché à l’heure actuelle, en particulier celle du segment croissant de la clientèle de la classe moyenne.
Dans le secteur des bureaux, à Ho Chi Minh-Ville, bien que l'offre de nouveaux projets de catégorie A soit assez abondante, les performances locatives positives montrent qu'il existe encore des opportunités pour les investisseurs et les développeurs de bureaux à l'avenir. Ceux qui fournissent ou repositionnent des immeubles de bureaux certifiés écologiques attireront des loyers premium.
Les espaces de bureaux de classe A ont été un point positif sur le marché récemment.
Le principal défi pour les investisseurs immobiliers au Vietnam à l’heure actuelle réside dans les obstacles administratifs, notamment dans la résolution des frais d’utilisation du sol. Parallèlement à cela, les investisseurs sont désormais extrêmement prudents quant à la propriété légale du projet, s’assurant qu’il existe une feuille de route claire pour obtenir les approbations nécessaires du gouvernement. La fixation des droits d’utilisation du sol et l’approbation de la planification au 1/500 sont les facteurs les plus importants pour les projets de développement de logements.
Actuellement, il existe peu de projets avec une propriété légale claire et toutes les autorisations nécessaires au développement, ce qui entraîne plus ou moins des difficultés pour les investisseurs qui souhaitent participer au marché. Cela a également provoqué une crise du crédit, car les banques ont eu du mal à obtenir les garanties nécessaires pour prêter pour des projets immobiliers. Les changements dans le calendrier d’achèvement des grands projets d’infrastructures ajoutent de la complexité à la détermination du moment optimal pour le développement de projets immobiliers.
Bien que les changements dans le cadre juridique n’aient pas encore été pleinement mis en œuvre, les autorités locales restent hésitantes dans le processus de mise en œuvre. Tant qu’il n’y aura pas de changements clairs et de progrès dans la résolution des frais d’utilisation du sol et l’octroi de certificats de droits d’utilisation du sol, la réalisation des activités de fusions et acquisitions continuera d’être difficile. Par exemple, dans le cas des produits de type condotel, les autorités locales hésitent encore à accorder une certification aux projets malgré des explications claires dans le cadre juridique.
La forte économie du pays est alimentée par sa forte population, le développement des infrastructures, l’urbanisation, l’abondance des investissements directs étrangers (IDE) et la croissance rapide de la classe moyenne. Si le cadre juridique le permet, les activités de fusions et acquisitions immobilières devraient connaître un boom au cours des deux à trois prochaines années.
La plupart des investissements proviennent de pays asiatiques tels que Singapour, la Corée du Sud, la Thaïlande, la Malaisie et le Japon. Ces pays ont été des investisseurs actifs au Vietnam et devraient augmenter leurs investissements au cours des deux à trois prochaines années, parallèlement au potentiel des investisseurs du Moyen-Orient. Le secteur industriel vietnamien bénéficiera notamment de nombreux accords de libre-échange (ALE), créant une base d’investissement diversifiée et augmentant les investissements dans l’immobilier manufacturier et industriel.
Les investisseurs étrangers apprécient également la vaste expérience et la connaissance du marché vietnamien que les entreprises nationales apportent au partenariat. Dans le même temps, les entreprises nationales ont offert de plus grandes opportunités d’investissement aux investisseurs étrangers, par exemple en termes de base généralisée ou d’industries de soutien. Cela permet aux investisseurs étrangers de se développer rapidement après leur entrée sur le marché, tout en tirant parti de l’expérience et du réseau fournis par les partenaires locaux.
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