Réglementer clairement les dépôts pour protéger les personnes

AUGMENTER LA VALEUR DU DÉPÔT DE 20 À 30 %

Conformément à l'article 23 du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) en discussion à l'Assemblée nationale, l'organisme de rédaction a proposé deux options sur les principes des affaires immobilières et des futurs travaux de construction. Option 1 : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en activité et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi. Option 2, l'investisseur du projet immobilier n'est autorisé à collecter des dépôts conformément à l'accord avec le client que lorsque le projet a une conception de base évaluée par une agence d'État et que l'investisseur dispose de l'un des documents sur les droits d'utilisation du sol. Le montant maximum de l'acompte ne dépasse pas 10% du prix de vente, location-achat.

Les dépôts doivent être clairement réglementés pour protéger les personnes lors de l’achat de biens immobiliers.

L'avocat Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, a analysé pour l'option 1, la nature du dépôt selon le Code civil est d'assurer l'exécution des obligations civiles. En conséquence, une partie (le déposant) remet à l'autre partie (le bénéficiaire du dépôt) une somme d'argent ou un bien dans un certain délai pour confirmer l'accord des parties et pour assurer la conclusion ou l'exécution d'un contrat civil. Pour les transactions immobilières, l'acompte sert à garantir la signature du contrat de vente immobilière. Si la réglementation est la même que dans l'option 1 ci-dessus, elle n'est plus nécessaire, car lorsque le projet est qualifié pour être mis en activité, les parties peuvent immédiatement signer le contrat de vente et d'achat immobilier sans avoir à verser d'acompte. Cette option 1 vise donc à limiter les risques pour les clients, à accroître la responsabilité des investisseurs et à filtrer les investisseurs qui n’ont pas une capacité financière suffisante, mais son application aux dépôts est inutile. La condition selon laquelle un projet est éligible à une exploitation commerciale ne devrait s’appliquer qu’à la signature d’un contrat de vente.

L'option 2 est plus « ouverte » aux investisseurs pour effectuer des transactions de dépôt. Toutefois, pour protéger les droits des clients, le projet devrait ajouter du contenu pour limiter les dépôts à un niveau approprié (environ 20 à 30 %). Parce que le Code civil actuel ne prévoit pas d’apport minimum ou maximum pour les achats immobiliers. Cela a conduit récemment à des dépôts immobiliers chaotiques sur le marché. Il existe des investisseurs qui, par le biais de dépôts, demandent aux clients de déposer jusqu'à 95 % de la valeur de la propriété pour mobiliser des capitaux de manière déguisée. Cependant, lorsqu'un litige survient, l'investisseur n'est pas en mesure de payer l'acompte au client et tarde à lui rembourser l'argent. De nombreux clients ont également du mal à récupérer leur capital, sans parler de demander à l’investisseur de payer leur dépôt. En règle générale, dans de nombreux cas de mobilisation pour l'achat et la vente de projets fonciers, les procédures légales n'ont pas été achevées mais l'acompte s'élève à 95 % de la valeur, mais le contrat n'est pas signé à temps et il n'y a plus de capacité de remboursement, rapportent les gens, l'investisseur est poursuivi et les gens perdent de l'argent. Il existe également de nombreux cas où les investisseurs acceptent un acompte de 10 %, cependant, lorsque les prix des terrains et des logements augmentent, de nombreux investisseurs sont prêts à restituer l'acompte sans continuer à signer le contrat de vente. Il existe également des cas de faibles dépôts, lorsque l'immobilier gèle et que les prix baissent, les clients sont également prêts à renoncer à leurs dépôts. « Le projet devrait stipuler que pour signer un dépôt, l'investisseur doit fournir une lettre de garantie bancaire s'engageant à rembourser le dépôt au client en cas de violation de l'accord. Cette proposition créera des conditions plus favorables à la mobilisation des capitaux par l'investisseur et garantira également les droits des clients en cas de violation de ses engagements », a suggéré l'avocat Tu.

Les dépôts ne seront acceptés que lorsque le projet est éligible à l'activité commerciale.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, avec l'option 1, le but du dépôt est de garantir l'exécution du contrat, mais en réalité, après la signature du contrat, il y a rarement des cas où le déposant est fraudé par le bénéficiaire du dépôt. La raison en est que le contrat est souvent vérifié de près par les parties et mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi. Lors de l'exécution d'un contrat, l'acompte est généralement déduit du paiement initial de la transaction. L'option 2 est destinée à être un dépôt pour garantir le contrat. En fait, avant la signature du contrat, il arrive souvent que le déposant soit trompé par le bénéficiaire du dépôt et n'exécute pas le contrat, causant ainsi un préjudice au déposant. Actuellement, les deux options 1 et 2 sont correctes, il est donc nécessaire d'intégrer les deux options dans une seule réglementation sur les dépôts pour garantir la signature du contrat ou les dépôts pour garantir l'exécution du contrat, afin de protéger les droits et intérêts légitimes des clients qui achètent, louent-achètent des biens immobiliers, des logements disponibles ou des logements formés dans le futur.

En conséquence, M. Chau a proposé de combiner deux options en une seule, à savoir : « Les investisseurs de projets sont autorisés à percevoir des dépôts auprès des clients lorsque les maisons et les travaux de construction sont qualifiés pour être mis en exploitation et ont effectué des transactions conformément à la réglementation afin de garantir l’exécution du contrat, ou les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts que pour garantir la signature du contrat conformément à l’accord avec les clients lorsque le projet dispose d’une conception de base évaluée par un organisme public et que l’investisseur possède l’un des documents relatifs aux droits d’utilisation du sol spécifiés à la clause 2 de l’article 24 de la présente loi. Le contrat de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-achat de la maison ou des travaux de construction. Le montant maximal du dépôt est conforme à la réglementation gouvernementale mais ne dépasse pas 10 % de la valeur du bien immobilier. »

« Les lois de 2006 et 2014 sur l'immobilier ne réglementent pas les dépôts effectués avant que le projet immobilier ne soit éligible à la signature d'un contrat ou à la mobilisation de capitaux pour la vente de futurs logements, notamment de terrains. Par conséquent, des spéculateurs, des courtiers fonciers et des entreprises malhonnêtes ont profité de l'article 328, clause 1, du Code civil de 2015, qui ne réglemente pas la valeur et le taux des dépôts, pour recevoir des dépôts de clients d'une valeur importante, pouvant atteindre 90 à 95 % de la valeur du bien faisant l'objet de la transaction. Des spéculateurs, des courtiers fonciers et des entreprises malhonnêtes ont même mis en place des projets « fantômes » sans fondement juridique à des fins frauduleuses, causant d'énormes pertes aux clients et perturbant l'ordre public, comme l'affaire de fraude chez Alibaba », a déclaré M. Le Hoang Chau.

Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que le projet de loi révisée sur les activités immobilières doit comporter des réglementations plus claires sur les dépôts, en particulier le calendrier des dépôts, afin d'éviter que les investisseurs ne profitent de cette faille pour lever des fonds illégalement. « Nous avons étudié les dépôts sur le marché immobilier de nombreux pays. Tous les pays les autorisent. Cependant, ces dépôts sont transférés sur un compte joint, géré et supervisé par un tiers, comme une banque. Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, par exemple en ne construisant pas ou en ne signant pas de contrat conformément à la loi, le client peut être intégralement remboursé », a déclaré M. Dinh.

Les clients peuvent bénéficier d'intérêts sur le montant du dépôt pendant la période où il est déposé à la banque, les clients ne s'inquiètent pas de perdre de l'argent. Le montant de l'acompte ne dépasse pas 20% de la valeur du contrat. Cela limite la situation dans laquelle les investisseurs collectent beaucoup d'argent auprès des clients sans rien faire, à la manière d'« attraper un voleur à mains nues ».

Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam

Lien source: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm