Réglementer clairement les dépôts pour protéger les personnes

AUGMENTER LA VALEUR DU DÉPÔT DE 20 À 30 %

Conformément à l'article 23 du projet de loi sur l'activité immobilière (amendé) en cours de discussion à l'Assemblée nationale, l'organisme de rédaction a proposé deux options sur les principes de l'activité immobilière et des futurs travaux de construction. Option 1 : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en exploitation et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi. Option 2, l'investisseur du projet immobilier n'est autorisé à collecter des dépôts conformément à l'accord avec le client que lorsque le projet a une conception de base évaluée par une agence d'État et que l'investisseur dispose de l'un des documents sur les droits d'utilisation du sol. Le montant maximum de l'acompte ne dépasse pas 10 % du prix de vente, location-achat.

Les dépôts doivent être clairement réglementés pour protéger les gens lors de l’achat de biens immobiliers.

L'avocat Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, a analysé pour l'option 1, la nature du dépôt selon le Code civil est d'assurer l'exécution des obligations civiles. En conséquence, une partie (le déposant) remet à l'autre partie (le destinataire du dépôt) une somme d'argent ou un bien dans un certain délai pour confirmer l'accord de volonté entre les parties et pour assurer la conclusion ou l'exécution d'un contrat civil. Pour les transactions immobilières, l'acompte sert à garantir la signature du contrat de vente immobilière. Si la réglementation est la même que dans l'option 1 ci-dessus, elle n'est plus nécessaire, car lorsque le projet est qualifié pour être mis en exploitation, les parties peuvent immédiatement signer le contrat de vente et d'achat immobilier sans avoir à verser d'acompte. Cette option 1 vise donc à limiter les risques pour les clients, à accroître la responsabilité des investisseurs et à filtrer les investisseurs qui n’ont pas une capacité financière suffisante, mais son application aux dépôts est inutile. La condition selon laquelle un projet est éligible à une exploitation commerciale ne devrait s’appliquer qu’à la signature d’un contrat de vente.

L'option 2 est plus « ouverte » pour les investisseurs qui souhaitent effectuer des transactions de dépôt. Toutefois, pour protéger les droits des clients, le projet devrait ajouter du contenu pour limiter les dépôts à un niveau approprié (environ 20 à 30 %). Parce que le Code civil actuel ne prévoit pas d’acompte minimum ou maximum pour les achats immobiliers. Cela a conduit récemment à des dépôts immobiliers chaotiques sur le marché. Il existe des investisseurs qui, par le biais de dépôts, demandent aux clients de déposer jusqu'à 95 % de la valeur du bien pour mobiliser des capitaux déguisés. Cependant, lorsqu’un litige survient, l’investisseur est incapable de payer l’acompte au client et tarde à rembourser l’argent au client. De nombreux clients ont également du mal à récupérer leur capital, sans parler de demander à l’investisseur de payer leur dépôt. En règle générale, dans de nombreux cas de mobilisation pour l'achat et la vente de projets fonciers, les procédures juridiques n'ont pas été achevées mais l'acompte s'élève à 95 % de la valeur, mais le contrat n'est pas signé à temps et il n'y a plus de capacité de remboursement, rapportent les gens, l'investisseur est poursuivi et les gens perdent de l'argent. Il existe également de nombreux cas où les investisseurs acceptent un acompte de 10 %, cependant, lorsque les prix des terrains et des logements augmentent, de nombreux investisseurs sont prêts à restituer l'acompte sans continuer à signer le contrat de vente. Il existe également des cas de faibles dépôts, lorsque l'immobilier gèle et que les prix baissent, les clients sont également prêts à abandonner leurs dépôts. "Le projet devrait stipuler que pour signer un dépôt, l'investisseur doit fournir une lettre de garantie bancaire s'engageant à rembourser le dépôt au client en cas de violation de l'accord par l'investisseur. Cette proposition créera des conditions plus favorables pour que l'investisseur puisse mobiliser des capitaux et garantira également les droits des clients en cas de violation de ses engagements", a suggéré l'avocat Tu.

Les dépôts ne seront acceptés que si le projet est éligible à l'activité commerciale.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, avec l'option 1, le but du dépôt est de garantir l'exécution du contrat, mais en réalité, après la signature du contrat, il y a rarement des cas où le déposant est fraudé par le bénéficiaire du dépôt. La raison en est que le contrat est souvent contrôlé de près par les parties et mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi. Lors de l’exécution d’un contrat, l’acompte est généralement déduit du paiement initial de la transaction. L'option 2 est destinée à être un dépôt pour garantir le contrat. En effet, avant de signer le contrat, le déposant est souvent trompé par le bénéficiaire du dépôt et n'exécute pas le contrat, causant ainsi préjudice au déposant. Actuellement, les deux options 1 et 2 sont correctes, il est donc nécessaire d'intégrer les deux options dans une seule réglementation sur les dépôts pour garantir la signature du contrat ou les dépôts pour garantir l'exécution du contrat, afin de protéger les droits et intérêts légitimes des clients qui achètent, louent-achètent des biens immobiliers, des logements disponibles ou des logements à former dans le futur.

En conséquence, M. Chau a proposé de combiner deux options en une seule dans le sens suivant : « L'investisseur du projet est autorisé à collecter des dépôts auprès des clients lorsque la maison ou les travaux de construction ont rempli les conditions pour être mis en activité et ont effectué des transactions conformément à la réglementation afin de garantir l'exécution du contrat, ou l'investisseur du projet immobilier n'est autorisé à collecter des dépôts pour garantir la conclusion de contrats conformément à l'accord avec les clients que lorsque le projet a une conception de base évaluée par une agence d'État et que l'investisseur possède l'un des documents sur les droits d'utilisation du sol spécifiés à la clause 2 de l'article 24 de la présente loi. L'accord de dépôt doit indiquer clairement le prix de vente ou le prix de location-achat de la maison ou des travaux de construction. Le montant maximum du dépôt est conforme à la réglementation gouvernementale mais ne dépasse pas 10 % de la valeur immobilière ».

Français « Les lois sur les affaires immobilières de 2006 et 2014 ne réglementent pas les dépôts effectués avant le moment où le projet immobilier est éligible pour conclure un contrat ou mobiliser des capitaux pour vendre de futurs logements, en particulier des terrains. Par conséquent, il y a eu une situation où des spéculateurs, des courtiers fonciers et des entreprises malhonnêtes ont profité de la clause 1, article 328 du Code civil de 2015, qui ne réglemente pas la valeur et le taux des dépôts, de sorte qu'ils ont reçu des dépôts de clients avec des valeurs importantes, dans certains cas jusqu'à 90 à 95 % de la valeur du bien faisant l'objet de la transaction. Les spéculateurs, les courtiers fonciers et les entreprises malhonnêtes ont même mis en place des projets « fantômes » sans base légale à des fins de fraude, causant d'énormes pertes aux clients et perturbant l'ordre social, un exemple typique étant le cas de fraude de la société Alibaba », a déclaré M. Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que le projet de loi révisé sur les activités immobilières doit contenir des réglementations plus claires sur les dépôts, en particulier le calendrier des dépôts, pour éviter que les investisseurs ne profitent de cette faille pour lever des fonds illégalement. « Nous avons étudié le dépôt sur le marché immobilier dans de nombreux pays du monde, tous les pays autorisent les dépôts. Mais le dépôt est transféré sur un compte commun pour qu'un tiers comme une banque le gère et le supervise. Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, comme ne pas construire, ne pas pouvoir signer un contrat conformément à la loi, alors le client peut récupérer entièrement son argent », a déclaré M. Dinh.

Les clients peuvent bénéficier d'intérêts sur le montant du dépôt pendant la période où il est déposé à la banque, les clients ne s'inquiètent pas de perdre de l'argent. Le montant de l’acompte ne dépasse pas 20 % de la valeur du contrat. Cela limite les situations dans lesquelles les investisseurs collectent beaucoup d'argent auprès des clients sans rien faire, à la manière d'« attraper un voleur à mains nues ».

Dr. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam

Lien source: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm