Les classements des immeubles de bureaux encourageront le marché à améliorer la qualité des bâtiments, aidant les locataires à évaluer avec précision les produits avec des prix de location raisonnables pour chaque segment.
Selon M. Jonathan Flexer, directeur adjoint et chef du département de représentation des locataires de CBRE HCMC, la classification des immeubles de bureaux à louer apportera de la transparence au marché. À mesure que la demande augmente, les promoteurs proposent également sur le marché des bâtiments de meilleure qualité en adoptant de nouvelles technologies avancées.
Le représentant de CBRE a déclaré que les pays du monde entier disposent d'agences spécialisées chargées de la classification des bureaux, telles que l'International Building Owners and Managers Association (BOMA) aux États-Unis ou le Real Estate Council of Australia, qui publie des définitions de normes et des directives publiques.
Le Vietnam ne dispose actuellement d'aucun document juridique évaluant les normes des immeubles de bureaux, mais uniquement d'une classification générale des bâtiments. Les unités d'études de marché évaluent souvent les immeubles de grande hauteur en se référant aux normes et pratiques des unités internationales, fournissant ainsi des critères adaptés à la mise en œuvre au Vietnam... En général, la classification est souvent divisée en niveaux en fonction de la qualité globale, ainsi que des fonctions et services fournis aux locataires de l'immeuble.
La zone centrale du District 1 de Ho Chi Minh-Ville regroupe de nombreux immeubles de bureaux de classe A. Photo : Bee Huy
Selon Savills, la classification des immeubles de bureaux en classes A, B et C aide les acteurs du secteur à disposer d'un cadre spécifique pour évaluer la qualité des immeubles de bureaux à louer. Ces normes sont utilisées par les concepteurs, les entrepreneurs, les investisseurs, les bailleurs et les locataires pour effectuer les travaux connexes.
Par exemple, les unités de conception et les entrepreneurs en construction s’appuient sur les normes de bureau pour planifier la construction. L'unité locative s'appuie sur des critères permettant d'avoir un cadre de prix de location adapté. Les locataires s’y fient pour rechercher des immeubles de bureaux qui correspondent à leurs besoins.
Des normes de classification diversifiées , vers la modernité
Au Vietnam, les prestataires de services tels que CBRE, Collier, Savills... classent tous les immeubles de grande hauteur selon leurs propres critères, avec des ajustements adaptés aux conditions du marché et aux bâtiments existants sur le marché.
Plus précisément, CBRE a évalué le bâtiment comme répondant aux normes de bureaux de classe A lorsqu'il est situé dans le centre financier et commercial de la ville ; présente une conception architecturale remarquable. Ces immeubles de grande hauteur auront des unités de conception, des entrepreneurs et des développeurs qui sont des organisations internationales ou des coentreprises. Immeuble de bureaux de classe A avec hauteur sous plafond à partir de 2m65 ; Superficie au sol à partir de 1 000 m2 ; Largeur du couloir 2m2 ou plus ; Minimum 4 ascenseurs par étage avec une capacité maximale de 16 personnes...
Parallèlement, Colliers Vietnam applique le système de normes d’évaluation de l’Australian Property Council et ajuste certaines normes pour les adapter au marché vietnamien. Unité de classification de bâtiment de classe A : superficie au sol supérieure à 700 m2, superficie du bâtiment supérieure à 10 000 m2 avec de beaux paysages, lumière naturelle et vue, hall impressionnant, ascenseurs complets et de haute qualité ; Système d'accès fermé, sorties de secours à chaque étage, alimentation de secours à 100 %, gestion et exploitation sur place du bâtiment de 15 000 m2, parking : une place de parking moto de 19 m2 et une place de parking voiture de 170 m2...
Colliers a également évoqué les critères de durabilité ou modèle ESG (Environnemental - Social - Gouvernance) pour évaluer l'impact du bâtiment sur l'environnement et la santé humaine. Actuellement, le marché des bureaux vietnamien compte de nombreux immeubles de bureaux appliquant des « certificats verts » tels que EDGE de l'IFC - un membre du groupe de la Banque mondiale, Green Mark de Singapour, LEED des États-Unis et Lotus du Vietnam, délivré par le Vietnam Green Building Council.
L'introduction d'une certification verte dans le cadre d'un système de notation pourrait améliorer la qualité des nouveaux développements, tout en favorisant les rénovations et les mises à niveau des bâtiments plus anciens, a déclaré Jonathan Flexer. Un exemple visible de cette tendance est le développement du marché des bureaux à Ho Chi Minh-Ville.
Améliorer la qualité de l'approvisionnement à Ho Chi Minh Ville
Dans l'orientation de développement à l'horizon 2045, Hô Chi Minh-Ville se développera au même rythme que les grandes villes du monde, devenant le centre économique, financier et de services de l'Asie. À l’avenir, Hô Chi Minh-Ville attirera également des institutions financières et des sociétés économiques internationales, ce qui entraînera une demande croissante de bureaux haut de gamme.
Au cours des dernières années, de nombreux immeubles de bureaux de catégorie A ont été construits avec des normes internationales et des équipements modernes pour répondre aux divers besoins des entreprises.
Deutsches Haus, un immeuble de bureaux de luxe construit en 2017. Photo : Deutsches Haus
Attirant beaucoup d'attention et étant remplis sont Deutsches Haus, Saigon Center 2, Friendship Tower... principalement concentrés dans la zone centrale du District 1. Avec une grande surface au sol, une belle conception architecturale et des installations complètes telles qu'un système de sécurité, un système de climatisation et un système de protection incendie, ces bâtiments deviennent le premier choix pour les entreprises souhaitant implanter leur siège social dans la zone centrale.
Avec l’augmentation de la demande, l’offre de bureaux de luxe s’étend aux zones adjacentes du centre de Ho Chi Minh-Ville. Le Hallmark et le METT dans la nouvelle zone urbaine de la Métropole Thu Thiem en sont des exemples typiques. Ces nouveaux bâtiments sont conçus pour être confortables et modernes, en appliquant des technologies de pointe. Dotés d’emplacements privilégiés, d’infrastructures complètes et de transports plus pratiques, les bâtiments attirent actuellement l’attention de nombreuses entreprises souhaitant implanter leur siège social dans des zones adjacentes au centre-ville.
L'immeuble de bureaux Hallmark recevra la certification de bâtiment écologique Green Mark (Gold) de Singapour en juin prochain et est prêt à ouvrir ses portes aux locataires. Le projet est classé A+, l'immeuble de bureaux de la plus haute qualité du marché.
L'immeuble de bureaux Hallmark - Grade A+ est sur le point d'ouvrir en juin aux portes de Thu Thiem. Photo : The Hallmark
La tour a une superficie totale de 68 000 m2, une hauteur sous plafond de 2,75 m ; Plancher surélevé de 100 mm et conception sans colonne, maximise la lumière naturelle, optimise la visibilité. L'extérieur est entièrement recouvert de verre SYP double couche de 30 mm d'épaisseur de haute qualité, isolant thermiquement, insonorisant et résistant aux UV ; à l'intérieur équipé d'un système de ventilation et d'un filtre à air HEPA de qualité médicale. Les systèmes de refroidissement passifs contribuent également à réduire la consommation d’énergie et d’électricité d’un bâtiment.
Les représentants de CBRE voient la principale différence de The Hallmark dans la grande surface au sol (de 1 600 à 2 300 mètres carrés), offrant aux locataires plus de flexibilité dans la conception des bureaux. Le bâtiment se distingue également par ses finitions de qualité, sa technologie « touchless », un espace extérieur au 5ème étage avec verdure et vue panoramique sur la ville.
« La certification verte visant à minimiser l'impact environnemental du bâtiment est également très importante pour faire la différence par rapport aux autres bâtiments de Ho Chi Minh-Ville », a commenté un représentant de CBRE.
Selon Colliers, le nombre de bâtiments écologiques dans la région Asie-Pacifique augmentera de 22 % au cours de la période 2022-2023. D’ici 2030, on s’attend à ce que jusqu’à 42 % des bâtiments soient « verts ». Commencer plus tard que les pays occidentaux promet de donner au Vietnam de nombreuses opportunités d’apprentissage dans son parcours vers le développement durable.
Le rapport de cette unité a également évalué que la tendance à la construction de bureaux selon le modèle ESG sera de plus en plus étudiée et investie par de nombreux investisseurs. La plupart des multinationales doivent répondre aux exigences ESG. Les projets immobiliers conformes aux normes ESG sont donc considérés comme de bons investissements, contribuant à minimiser les risques et à optimiser les performances de l’entreprise.
Hoai Phong
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