Les surfaces commerciales sont vacantes, les prix sont toujours très élevés

Invendu et sans remise

Un rapport récent de Cushman & Wakefield montre que la rue Dong Khoi (District 1, Ho Chi Minh-Ville) se classe au 13e rang dans la liste des avenues avec les espaces commerciaux les plus chers au monde. La Cinquième Avenue de New York (États-Unis) est l'endroit le plus cher du monde, suivie de la Via Monte Napoleone de Milan (Italie), et la rue Tsim Sha Tsui à Hong Kong (Chine) est la troisième plus chère du monde. Le rapport indique que le prix de location des locaux de la rue Dong Khoi équivaut à 350 USD/m²/mois. Ce chiffre a augmenté de 17% sur la même période et de 40% par rapport à avant la pandémie de Covid-19. Ainsi, le prix de location de la rue Dong Khoi est plus élevé que celui des rues les plus chères de Munich (Allemagne), d'Amsterdam (Pays-Bas) ou de Bangkok (Thaïlande), amenant la rue Dong Khoi à la 13e place du classement des avenues commerciales les plus chères du monde.

Même s'ils ne peuvent pas être loués, de nombreux locaux ont encore des prix de location assez élevés.

Outre la rue Dong Khoi, la rue Trang Tien (Hanoï) fait également partie du groupe des espaces commerciaux les plus chers à louer dans la région Asie-Pacifique. Les prix de location ont augmenté ici de 20% sur la même période et de 50% par rapport à avant la pandémie, atteignant près de 300 USD/m²/mois. Ce chiffre porte la rue Trang Tien à la 17e place de la région par rapport à l'année dernière, soit trois places de plus.

Bien que ce soit très cher, mais en parcourant une série de rues, des endroits « dorés » et « diamants » dans la zone centrale de Ho Chi Minh-Ville tels que Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu..., nous avons vu de nombreux locaux locatifs fermés, avec des panneaux à louer accrochés. Il convient de mentionner qu'il existe des maisons de ville en front de rue qui sont fermées depuis de nombreuses années mais dont les propriétaires refusent de réduire le prix de location.

En nous faisant passer pour des locataires, nous avons contacté le numéro de téléphone affiché sur une maison de la rue Dong Khoi par l'intermédiaire d'un courtier nommé Khuong et avons été présentés à une maison de 200 m² avec 1 rez-de-chaussée et 7 étages, avec un prix de location de 30 000 USD/mois, soit environ 700 millions de VND/mois. Lorsque nous avons dit que l'économie était mauvaise et que nous avons demandé une réduction, nous avons été « finalisés » à 25 000 $ par mois. « Cet espace est vacant depuis quatre mois. Si vous êtes sincère, fixez le prix ; il ne peut plus être réduit », a déclaré M. Khuong.

Les loyers sont élevés, donc les commerçants vendent aussi à des prix élevés, donc de nombreux clients étrangers ne viennent qu'une fois et ne reviennent jamais. Les entreprises et les propriétaires doivent reconnaître cette vérité pour changer et attirer à nouveau les visiteurs internationaux en réduisant les prix de location. Mais pour réduire les loyers, les taux d’intérêt bancaires doivent baisser fortement.

M. Hoang Tuan Anh (activité immobilière)

Le courtier Kha a présenté 2 locaux sur la rue Nguyen Hue (District 1), dont un local de 12 m de large et 25 m de long avec une surface utilisable totale d'environ 700 m², coté à 25 000 USD/mois, soit plus de 600 millions de VND/mois. En cas de location, les clients doivent déposer un acompte 3 mois à l'avance et signer un contrat de 3 ans. Juste à côté se trouve un local commercial d'environ 1 100 m², avec 2 façades sur rue, le prix de location est d'environ 45 000 USD/mois, soit plus de

1 milliard de VND/mois. On sait que cet espace est loué par un restaurateur pour 38 000 USD/mois. En raison de pertes commerciales, le propriétaire du restaurant a restitué les locaux début 2023 et ils sont restés vacants jusqu'à présent. « La conjoncture économique est difficile, beaucoup de gens perdent de l'argent et doivent restituer leurs locaux. De grands locaux comme celui-ci sont très difficiles à louer. Si vous êtes sincère, vous pouvez négocier une nouvelle baisse de prix », a déclaré l'agent immobilier.

Un espace situé juste au coin de Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 avec une surface utilisable de plus de 1 100 m² aurait, selon un courtier nommé Dat, un prix de location d'environ 1 milliard de VND/mois. Lorsque nous avons demandé une réduction de prix, car cet espace était vacant depuis près de deux ans, Dat a affirmé : « Il est vacant, mais nous ne pouvons pas baisser le prix en raison de son emplacement stratégique. Si vous le louez, négociez simplement une réduction pour avoir de la chance ; nous rencontrerons le propriétaire directement demain. »

Sur la rue Le Loi (District 1), la rue à « un milliard de dollars » de la ville, de nombreuses propriétés locatives vacantes sont ornées de panneaux avec des numéros de téléphone qui les traversent. Lors d'un appel pour se renseigner sur un espace, le propriétaire a déclaré que le prix était de 400 millions de VND/mois pour une maison de 400 m² sur 3 étages. Un agent immobilier a déclaré que les prix de location des locaux dans le centre du 1er arrondissement sont encore très élevés malgré le grand nombre de propriétés vacantes. Les prix de location des locaux varient ici entre 200 et 600 millions de VND/mois selon la zone et l'emplacement. De grands locaux sont vacants depuis longtemps mais les propriétaires ne baissent pas le prix.

Le prix élevé reste une perte par rapport aux intérêts des prêts bancaires

Selon l'évaluation de Savills, au troisième trimestre 2023, bien que l'offre ait enregistré une légère baisse, la capacité d'exploitation des espaces commerciaux à louer est restée à 91 %, inchangée d'un trimestre à l'autre. Parmi celles-ci, la zone située en dehors du centre de Ho Chi Minh-Ville représente 91 % de l’offre totale. Concernant les prix de location, la plupart des propriétaires de la zone centrale sont toujours confiants avec des prix de location stables et élevés, 3 fois plus élevés qu'en dehors du centre.

Malgré une activité morose et des rendements locatifs élevés, un rapport de CBRE Vietnam indique que les prix de location dans cette zone centrale ont toujours tendance à augmenter de 1 à 1,5 % par an. Il est à noter que non seulement les prix sont élevés, mais la zone centrale actuelle est également confrontée à de nombreuses difficultés et problèmes tels que la difficulté d'obtenir des licences commerciales, des licences de prévention et de lutte contre les incendies, etc. Par conséquent, les détaillants chercheront plus d'espace dans les zones non centrales pour lancer des magasins de détail temporaires dans un court laps de temps. Le centre-ville est donc encore désert.

M. Hoang Tuan Anh, qui fait des affaires dans le secteur immobilier, a analysé : La raison pour laquelle le prix de location est élevé mais que les propriétaires ne le baissent pas est qu'ils achetaient auparavant la maison pour 400 à 600 millions de VND/m², une maison de 200 m² coûte environ 100 milliards de VND. Si le prix de location moyen est de 5%/an/propriété, le revenu mensuel est de 416 millions de VND. Pendant ce temps, le propriétaire paie 10 % d'intérêts par an à la banque, soit environ 800 millions de VND, perdant environ 400 millions de VND par mois. Lorsqu’ils achètent un bien immobilier, les propriétaires s’attendent à ce que les prix des maisons augmentent comme ils l’ont fait il y a 10 ans. Cependant, cela est impossible car les prix de l’immobilier dans le centre de Ho Chi Minh-Ville sont actuellement aussi élevés qu’en Chine et à Singapour ; plus élevé que l’Europe et l’Amérique ; plusieurs fois plus élevé qu'en Thaïlande, en Malaisie, aux Philippines... Si les prix de l'immobilier n'augmentent pas et que les loyers restent déficitaires pendant longtemps, le propriétaire devra probablement vendre.

« Cependant, il existe un paradoxe : les locataires commerciaux ne peuvent actuellement pas payer 416 millions de VND par mois pour un local de 200 m². Les prix élevés de l'immobilier et les taux d'intérêt bancaires élevés font perdre de l'argent à tout le monde, ce qui explique la fermeture prolongée des locaux dans le centre-ville. Prenons l'exemple du marché Ben Thanh, qui accueille principalement une clientèle étrangère. Les loyers élevés incitent les commerçants à vendre à des prix élevés, ce qui fait que de nombreux clients étrangers ne viennent qu'une fois et ne reviennent pas. Les entreprises et les propriétaires doivent en tenir compte pour changer et attirer les clients internationaux en réduisant le loyer des locaux. Cependant, pour réduire les loyers, il est nécessaire de réduire fortement les taux d'intérêt bancaires », a analysé M. Hoang Tuan Anh.

Le Dr Su Ngoc Khuong, directeur adjoint de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a déclaré que la zone centrale de Ho Chi Minh-Ville est principalement destinée aux entreprises de groupes de produits au service des touristes internationaux. Lorsque le nombre de clients diminue et que les revenus diminuent, le locataire n'a plus de source de revenus et est contraint de rendre les lieux. Pour les entreprises de la chaîne, en raison de la réduction des revenus, elles limitent leur expansion future. Les entreprises prendront en compte la question des coûts. Si le loyer est trop élevé, ils seront obligés de trouver un autre endroit pour payer les locaux ou de fermer certaines succursales.

Selon une étude de Savills, le secteur de la restauration représente 37 % de la superficie totale locative des espaces de vente au détail, suivi par le secteur de la mode avec 24 % de parts de marché ; Les autres secteurs, comme la santé, la beauté et le divertissement, représentent chacun 13 %.

Lien source: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm