« Vendez-vous » pour survivre
Le fait que de nombreuses entreprises aient été acquises par le biais de fusions et acquisitions (M&A) a été mis en garde par de nombreux experts pendant la période difficile du marché immobilier au troisième trimestre 2022. Les entreprises vietnamiennes dominaient autrefois le marché, détenaient d’importants fonds fonciers et maintenaient leur propre part de marché. Cependant, dans les périodes difficiles, la perte de liquidités et l’épuisement des flux de trésorerie ont forcé de nombreuses entreprises à « se vendre » pour survivre.
Il convient de mentionner qu’à cette époque, les projets vendus à bas prix sont devenus des opportunités pour les investisseurs étrangers disposant de solides ressources financières de prendre le contrôle du marché. Cela a fait perdre aux entreprises immobilières vietnamiennes leurs avantages inhérents.
L'un des principaux accords de fusion et acquisition est celui dans lequel Keppel Group et Keppel Vietnam Fund (KVF), collectivement connus sous le nom de Keppel Consortium, ont signé des accords contraignants pour acquérir 49 % des actions de deux projets résidentiels adjacents dans la ville de Thu Duc. Il est prévu que l'acquisition des actions de ces deux projets dont les coûts de développement s'élèvent à plus de 10 000 milliards de VND soit finalisée cette année.
De nombreux projets sont « vendus » par le biais d’apports en capital afin que les entreprises puissent se sauver.
Il est connu qu'il s'agit du deuxième investissement conjoint entre Keppel et KVF après l'acquisition de trois terrains à Hanoi en 2022. Joseph Low, président de Keppel au Vietnam, a également déclaré que l'achat de capital dans les deux projets ci-dessus est conforme au modèle commercial de Keppel, permettant à l'entreprise d'exploiter des fonds fonciers tiers pour la croissance. Keppel souhaite également augmenter les investissements au Vietnam dans le cadre d'une stratégie d'entreprise visant à diversifier les investissements et à ne pas se concentrer sur la Chine afin de minimiser les risques.
Auparavant, Frasers Property Vietnam, une société appartenant à l'écosystème Frasers Property Group - une société multinationale possédant une vaste expérience dans la possession, l'exploitation et le développement de divers produits et services dans le secteur immobilier, a également annoncé sa coopération avec une société au Vietnam pour déployer des parcs industriels dans le Nord avec un investissement total équivalent à 250 millions USD. Dans cette transaction, FPV a contribué à hauteur de 49 % du capital social.
En plus des transactions d'achat et de vente et des apports en capital avec des sociétés à capitaux étrangers, les entreprises immobilières vietnamiennes effectuent également en permanence des transactions d'investissement et d'acquisition entre elles par le biais de l'achat et de la vente d'actions. Grâce à cela, les entreprises en difficulté peuvent continuer à maintenir et à achever des projets inachevés dans un contexte de difficulté d’accès au capital.
Dans le rapport de Bao Viet Securities Company (BSC), il est également estimé que les activités de fusions et acquisitions immobilières pourraient s'intensifier au cours de la période 2023-2024, car la période d'argent bon marché est terminée. Les entreprises immobilières traversent une période de pénurie de liquidités où les sources de mobilisation de capitaux se heurtent plus ou moins à des obstacles.
Expliquant la déclaration ci-dessus, BSC a déclaré que cela était dû à des difficultés de vente en raison du sentiment négatif du marché, des produits ne répondant pas à la demande réelle et des entreprises et des acheteurs de maisons dépendant des prêts. Deuxièmement, pendant la période où le crédit au secteur immobilier est encore strictement contrôlé, d’autres canaux de capitaux tels que les obligations et les actions ne sont pas favorables. Enfin, les taux d’intérêt sont en hausse et les échéances des obligations se concentrent en 2023-2024. Face aux nombreux défis qui les entourent, les entreprises immobilières devront choisir le canal des fusions et acquisitions pour résoudre leurs difficultés.
De plus, de nombreux experts estiment que le fait que les entreprises doivent vendre une partie de leurs projets provient également d’une dispersion des investissements, au-delà de leurs capacités financières. Certaines entreprises ne recherchent que le profit et ne garantissent donc pas l’harmonie entre les intérêts de l’entreprise et ceux des clients.
Des difficultés qui ne se limitent pas à l'immobilier
Cependant, si l’on considère la fin de l’année 2022 et les premiers mois de 2023, les problèmes économiques ont touché tous les secteurs, et pas seulement l’immobilier. Ceci est démontré par le fait que les opérations de fusions et acquisitions apparaissent également dans de nombreux autres domaines, lorsque de nombreuses entreprises doivent vendre des actifs à bas prix à des investisseurs étrangers en raison de difficultés de production et d’un manque de capitaux.
Lors d'une récente explication devant le Comité permanent de l'Assemblée nationale sur les questions socio-économiques, le ministre du Plan et de l'Investissement, Nguyen Chi Dung, a également souligné que de nombreuses grandes entreprises ont dû vendre des actifs à seulement 50% de leur valeur réelle et que les acheteurs étaient des entreprises étrangères, en raison de situations de production et d'affaires difficiles et d'une capacité d'absorption de capital limitée.
Selon une enquête menée auprès de près de 10 000 entreprises par le Private Economic Development Research Board, de nombreuses entreprises traversent des circonstances particulièrement difficiles. Jusqu'à 82,3 % des entreprises participant à l'enquête prévoient de réduire leur envergure, de suspendre temporairement leurs activités ou de cesser leurs activités au cours des mois restants de 2023.
Outre l’immobilier, de nombreuses entreprises doivent également vendre de nombreux types d’actifs pour survivre.
Parmi les entreprises encore en activité en 2023, 71,2 % prévoient de réduire leurs effectifs de plus de 5 %, et 22,2 % prévoient de les réduire de plus de 50 %. 80,7 % des entreprises s'attendent à une baisse de leurs revenus de plus de 5 %, le taux de baisse de leurs revenus de plus de 50 % est de 29,4 %. En particulier, la confiance des entreprises dans la macroéconomie et dans l’économie industrielle dans ce contexte est particulièrement faible, avec 81,4 % des entreprises la jugeant négative et très négative.
L'enquête montre que les difficultés auxquelles les entreprises sont confrontées sont la situation des commandes (59,2%) ; accès aux prêts (51,1 %) ; la mise en œuvre des procédures administratives et des réglementations légales (45,3%) et la crainte du risque de criminalisation des transactions économiques (31,1%). Il convient de noter que malgré les difficultés, le soutien des collectivités locales n’a pas encore répondu aux exigences. Jusqu’à 84 % des entreprises jugent inefficace l’efficacité de la gestion et du soutien des collectivités locales.
Selon l'Agence des investissements étrangers, au cours des quatre premiers mois de cette année, 1 044 transactions d'apport en capital ont été réalisées pour acheter des actions d'entreprises nationales par des investisseurs étrangers, pour une valeur totale d'apport en capital de plus de 3,1 milliards de dollars, soit une augmentation de plus de 70 % par rapport à la même période de l'année dernière. On compte 77 001 entreprises qui se sont retirées du marché, soit 25,1 % de plus qu'à la même période l'année dernière, avec une moyenne de plus de 600 entreprises quittant le marché chaque jour.
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