Réguler le marché immobilier pour éviter des « périodes de chaleur et de froid » inhabituelles

Expérience mondiale

En tant que l’un des 20 principaux secteurs économiques, classé 9e en termes d’échelle de valeur, l’immobilier est un secteur qui joue un rôle extrêmement important dans l’économie. Le marché immobilier n’est pas seulement directement lié au développement économique, mais affecte également la stabilité sociale. Dans de nombreux cas, les booms ou les krachs du marché immobilier peuvent conduire à des crises financières majeures, comme la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008 aux États-Unis.

Dans le monde, pour assurer un développement durable et stable du marché immobilier et éviter les impacts déstabilisateurs sur l’économie, les gouvernements de nombreux pays ont utilisé la politique de crédit comme outil pour réguler le marché immobilier. En resserrant ou en assouplissant le crédit, le gouvernement peut contrôler les prix de l’immobilier, prévenir les bulles et assurer la stabilité du marché. Toutefois, la flexibilité de cette politique dépend de chaque marché spécifique et de chaque situation économique.

Le resserrement de la politique de crédit pour les spéculateurs immobiliers est une solution pour réguler et stabiliser le marché.

En Chine, pour contrôler les flux de capitaux d’investissement, le gouvernement chinois impose de nombreuses restrictions sur les achats immobiliers à crédit, notamment les prêts spéculatifs. Ils contrôlent également les flux de capitaux à l’étranger pour empêcher l’argent spéculatif d’affluer sur les marchés immobiliers étrangers.

Afin de freiner la « surchauffe » du marché immobilier, en plus d'une réglementation très stricte sur la possession d'une résidence secondaire ou plus, comme exiger des acheteurs d'une résidence secondaire un dépôt de 60 à 85 %, et d'une troisième résidence jusqu'à 100 % ; stipuler que tout acheteur d'une maison doit conserver le bien pendant au moins trois ans et demi ; licencier des hauts fonctionnaires dans les localités qui ont laissé les prix de l'immobilier monter en flèche ; et même appliquer des mesures de prix de référence et distribuer des quotas d'achat.

De nombreuses villes chinoises ont également eu recours à une série de mesures de crédit telles que le plafonnement des crédits immobiliers, l’augmentation des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers et le durcissement des réglementations sur les prêts hypothécaires. Ces ajustements ont été quelque peu efficaces, réduisant considérablement la spéculation.

À Singapour, afin de contrôler la spéculation et d’éviter une bulle immobilière, le gouvernement de Singapour a augmenté le taux de dépôt minimum lors d’un emprunt pour acheter un bien immobilier, en particulier pour les acheteurs d’une deuxième ou d’une troisième maison. Parallèlement, pour réduire le montant des prêts et contrôler les prix de l'immobilier, le gouvernement limite également la durée des prêts immobiliers, combinée à une politique de crédit stricte.

De nombreux pays appliquent également des mesures de contrôle du crédit aux acheteurs étrangers de biens immobiliers, afin de limiter la spéculation, de contrôler la hausse des prix de l'immobilier et de protéger les personnes à revenu moyen dans les grandes villes comme l'Australie, le Canada...

Resserrer la politique de crédit face aux spéculateurs

L’expérience d’autres pays montre que les politiques en matière de droit du crédit constituent l’un des outils importants dont disposent les gouvernements pour réguler le marché immobilier. De nombreuses politiques appliquées avec succès par d’autres pays peuvent être référencées, apprises et appliquées au Vietnam.

La loi de 2023 sur les activités immobilières contient des dispositions sur le mécanisme de régulation du marché immobilier à l'article 79. Ce contenu est précisé plus en détail à l'article 34 du décret 96/2024/ND-CP. En conséquence, le ministère de la Construction se basera sur l'indice des prix, l'indice du volume des transactions immobilières et d'autres indices socio-économiques et statistiques d'autres secteurs et domaines liés au marché immobilier pour évaluer la situation du marché immobilier et proposer une réglementation du marché.

L’État doit créer un système de base de données suffisamment vaste, précis et actualisé pour garantir une distinction claire entre les vrais acheteurs de logements et les spéculateurs et profiteurs.

Des mesures de régulation du marché immobilier sont mises en œuvre lorsque l'indice des prix des transactions immobilières fluctue de plus de 20% en 3 mois ou que le marché immobilier connaît d'autres fluctuations qui affectent la stabilité socio-économique. Cependant, ce n’est pas simple à réaliser. Parce que notre base de données n'est pas vraiment complète et précise.

Ainsi, pour limiter la spéculation immobilière qui fausse le marché, l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam estime que : Il est nécessaire de resserrer les politiques de crédit pour les spéculateurs afin de réduire le nombre de personnes empruntant des capitaux à des fins spéculatives ou utilisant un effet de levier trop élevé. Les établissements de crédit peuvent ajuster la limite de prêt en modifiant le ratio prêt/valeur, en exigeant un ratio de remboursement plus élevé en utilisant les fonds propres ou en appliquant des taux d'intérêt plus élevés à ceux qui achètent une résidence secondaire ou plus.

« Le gouvernement peut imposer des réglementations sur le contrôle de la qualité du crédit, en obligeant les banques à communiquer davantage de détails sur les prêts liés à l’immobilier, renforçant ainsi la surveillance des risques. « Établir un mécanisme de crédit pour les projets de logements sociaux, en accordant la priorité au financement des projets de développement de logements sociaux et de logements abordables pour répondre aux besoins de logement des personnes à faible revenu » - Dr. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a commenté.

En outre, l’État doit également mener une politique d’assouplissement du crédit, notamment en réduisant les taux d’intérêt et en soutenant les prêts à long terme avec des taux d’intérêt préférentiels pour les primo-accédants ou certains autres groupes prioritaires à des fins de stabilité sociale, comme les jeunes couples nouvellement mariés...

L’État doit créer un système de base de données suffisamment vaste, précis et actualisé pour assurer une distinction claire entre les vrais acheteurs de maisons, qui les utilisent à des fins de production et d’affaires réelles, et les spéculateurs et les profiteurs. Il est extrêmement nécessaire d’accélérer l’annonce de l’indice des prix des transactions immobilières et de certains indicateurs d’influence pour avoir une base permettant de déterminer quand l’État doit intervenir. Surtout, dans le contexte actuel où les prix de l’immobilier suscitent de nombreuses inquiétudes, le Dr. Nguyen Van Dinh a analysé.

Source : https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-de-tranh-nhung-con-nong-lanh-bat-thuong-post1124773.vov