Le point a, clause 4, article 95 de la loi foncière de 2013 stipule clairement que les utilisateurs fonciers doivent enregistrer les changements fonciers lors du transfert des droits d'utilisation des terres.
En outre, l'article 95, paragraphe 6, de la présente loi stipule également : « En cas d'enregistrement des modifications visées aux points a, b, h, i, k et l, paragraphe 4, du présent article, dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date du changement, l'utilisateur du sol doit effectuer la procédure d'enregistrement du changement ; en cas d'héritage des droits d'utilisation du sol, le délai d'enregistrement des modifications est calculé à partir de la date d'achèvement du partage des droits d'utilisation du sol par héritage. »
Ainsi, lors du transfert des droits d'utilisation du sol, les parties doivent effectuer la procédure d'enregistrement des modifications (transfert du livre rouge). L’enregistrement des modifications doit être effectué dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de la modification.
Les acheteurs peuvent être confrontés à de nombreux risques juridiques lors de l’utilisation du terrain s’ils ont effectué des transactions foncières mais n’ont pas encore transféré la propriété.
En cas de transfert d'argent mais sans transfert du livret rouge, l'acheteur peut être confronté aux risques suivants :
- Des litiges sont susceptibles de survenir lors de l’utilisation du sol ;
- Sur les documents juridiques, le terrain appartient toujours à « l'ancien propriétaire », lorsqu'un litige survient, il est difficile pour l'acheteur de faire garantir ses droits ;
- Les acheteurs ne sont pas autorisés à effectuer des transactions liées aux droits d’utilisation des terres telles que : Le transfert à des tiers ; donner hériter;
- Sanctionné administrativement conformément au décret 91/2019/ND-CP
Les acheteurs peuvent être confrontés à de nombreux risques juridiques lors de l’utilisation du terrain s’ils ont effectué des transactions foncières mais n’ont pas encore transféré la propriété. Alors, que doivent faire les acheteurs pour garantir leurs droits dans ce cas ?
Si, après avoir pris contact pour négocier et parvenir à un accord sur l'enregistrement des changements de droits d'utilisation du sol, l'acheteur évite toujours délibérément et n'effectue pas la procédure de changement de nom ou ne coopère pas pour effectuer la procédure, l'acheteur a le droit d'intenter une action en justice demandant au tribunal de résoudre le problème.
Conformément aux dispositions du droit de procédure civile, toute personne qui intente une action en justice doit disposer de documents et de preuves pour prouver la demande de poursuite, sinon le tribunal rejettera la demande de poursuite.
Lors de la soumission des documents et des preuves avec la pétition, il n'est pas nécessaire de soumettre tout ce que le pétitionnaire possède ; au lieu de cela, il est uniquement nécessaire de soumettre les documents et les preuves prouvant la demande de pétition.
Conformément à la clause 9, article 26, point a, clause 1, article 35 et point c, clause 1, article 39 du Code de procédure civile de 2015, le plaignant doit déposer une requête auprès du tribunal populaire de district (district, comté, ville, ville sous une province, ville sous une ville gérée par le gouvernement central) où se trouve le terrain litigieux si le litige oppose des ménages ou des particuliers utilisant le terrain.
Dans le cas où les parties signent un contrat de transfert des droits d'utilisation du sol mais qu'il n'a pas été notarié ou authentifié, la transaction visant à recevoir le transfert des droits d'utilisation du sol ne sera pas reconnue par la loi et sera une transaction invalide conformément à l'article 129 du Code civil de 2015 (en raison de la violation des conditions formelles obligatoires de notarisation et d'authentification du contrat).
En conséquence, les conséquences juridiques d’un contrat invalide en vertu des clauses 2 et 3 de l’article 407 du Code civil de 2015 sont qu’il ne donne pas naissance à des droits et obligations des parties.
Par conséquent, lors du dépôt d'une action en justice pour résoudre un litige, le tribunal ordonnera aux parties de rétablir le statut d'origine, au vendeur de restituer l'argent et à l'acheteur de restituer le terrain. La partie fautive ayant invalidé le contrat est tenue de verser des dommages et intérêts.
BAO Hung
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