L'immobilier « résiste à la tempête »

« En plus de 20 ans de travail dans l’immobilier, je n’ai jamais connu une période aussi difficile que celle-ci », s’est exclamé un propriétaire d’entreprise auprès de l’écrivain. Ce dicton reflète également en partie les difficultés des entreprises ainsi que de ceux qui travaillent dans le secteur de l’immobilier. Cependant, ils sont restés résilients, trouvant des moyens de surmonter les jours sombres.

Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de la société par actions Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Service), a déclaré qu'actuellement, l'entreprise a la plus grande envergure parmi les agences immobilières avec une part de marché d'environ 33 %. Cependant, ce n’est pas parce que Dat Xanh est une grande entreprise qu’elle ne rencontre pas de difficultés. L'entreprise est moins en difficulté que d'autres entreprises grâce à l'argent accumulé au cours de 20 ans d'activité sur le marché.

Selon Mme Thanh, la période récente a été une « grande inondation » pour les courtiers immobiliers et personne n'était vraiment « en bonne santé » pendant cette période. Bien sûr, dans le « danger », il y a toujours une « opportunité » et les entreprises mettent en œuvre de nombreuses solutions pour traverser « l’hiver ».

« Notre système s'étend du Nord au Sud. Avant la crise du crédit, notre entreprise comptait environ 70 filiales. Lorsque le marché est devenu difficile, nous avons procédé à des restructurations régulières et continues, vastes et profondes, de l'ensemble du système, du groupe jusqu'aux sociétés membres, afin de garantir que seules les « cellules » les plus solides soient conservées pour surmonter cette période difficile », a déclaré Mme Thanh.

Cette entreprise utilise son expérience pendant la pandémie de COVID-19 pour élaborer des scénarios d’urgence. Lorsque le marché du crédit s’est resserré, les entreprises ont immédiatement appliqué une série de scénarios à un niveau plus élevé que pendant la pandémie.

L'entreprise a ajusté et réduit ses secteurs d'activité, son échelle et ses zones d'exploitation, sélectionné des gammes de produits et réduit et rationalisé les départements inefficaces. Même les services qui fonctionnent efficacement mais ne sont pas essentiels sont obligés de donner la priorité aux ressources qui sont plus essentielles.

Selon Mme Thanh, l’entreprise s’est concentrée sur l’optimisation des ressources financières et humaines. L’entreprise a subi une série de transformations, passant d’un modèle à « coût fixe » à un modèle à « coût variable ».

« Nous étions déterminés à changer d'état rapidement pour survivre, car nous étions tous assis sur un bateau pour affronter la tempête. Quel que soit le poids du bateau, nous devions le décharger pour le maintenir le plus léger possible », a expliqué Mme Thanh.

En termes de ressources humaines, l’entreprise a rationalisé tous les départements et unités. Chaque membre du personnel est tenu d’effectuer 2 à 3 tâches, même si ces tâches sont complètement différentes. L’entreprise rationalise également en permanence son personnel de courtage. Aux heures de pointe, Dat Xanh Service versait des salaires à plus de 7 000 vendeurs, en plus de plus de 10 000 collaborateurs. Cependant, lors de la restructuration, l’entreprise a supprimé plus de 60 % de ses employés pour rationaliser le système.

« Nous n'avons pas besoin de tout supprimer, mais nous passons des coûts fixes aux coûts variables. Nous versons des salaires à 40 % de nos employés ; les 60 % restants seront contraints de quitter leur emploi, mais certains continuent de vendre des produits pour l'entreprise en tant que collaborateurs », a expliqué Mme Thanh.

Par conséquent, les opérations de Dat Xanh Service sont toujours garanties grâce au personnel de base qui reste avec nous. Les entreprises continuent de payer les salaires, de maintenir les avantages sociaux et de récompenser les personnes exceptionnelles. Cependant, si un employé n’est pas efficace, il est obligé de « quitter » l’entreprise.

Le directeur général de Dat Xanh Service a déclaré que la société optimise également les activités de gestion des flux de trésorerie. Car pour une société de courtage, la principale source de revenus de l’entreprise sont les frais de courtage. Cependant, ces dernières années, les sociétés de courtage ont été en difficulté parce que les investisseurs ont tardé à payer leurs frais.

« Notre système accompagne plus de 200 investisseurs, ce qui explique nos frais élevés. Nous nous concentrons actuellement sur le recouvrement de créances pour récupérer l'argent, dont le montant à recouvrer dépasse les 1 000 milliards de dongs », a déclaré Mme Thanh.

En outre, les entreprises se concentrent également sur des solutions pour créer de nouvelles sources de revenus, diversifier les produits et services, élargir les marchés et élargir la clientèle.

Mme Dang Phuong Hang, directrice générale de CBRE Vietnam, a déclaré qu'au cours des 30 années de présence de cette unité sur le marché vietnamien, l'entreprise a connu de nombreux changements et hauts et bas du marché. Un exemple typique est la crise de 1997-1998, une crise financière majeure en Asie qui a gravement affecté le marché immobilier. Ou comme pendant la période 2008-2009, le marché immobilier a également été « gelé » pendant de nombreuses années.

« La Thaïlande a plus de difficultés que le Vietnam en termes de sources de clientèle, mais ne fait pas face à des difficultés en termes de questions juridiques, d'accès au capital ou aux ressources financières comme au Vietnam », a déclaré Mme Hang.

Selon Mme Hang, les entreprises immobilières en Thaïlande vendent continuellement des produits à l’étranger pour trouver des clients. Au début, les résultats ont été relativement positifs.

Les touristes russes et chinois sont revenus dans les destinations touristiques thaïlandaises pour acheter des biens immobiliers, en particulier dans la région de Phuket, qui a suscité beaucoup d'intérêt de la part des clients.

Au Vietnam, l'équipe de vente immobilière de CBRE a également été confrontée à de nombreuses difficultés au cours de la période récente. Les entreprises doivent examiner tous les problèmes au sein de l’entreprise.

La première étape est la gestion des coûts : presque chaque semaine, l’entreprise doit se réunir pour examiner la gestion des coûts. Deuxièmement, il faut examiner les produits. Si le produit se vend bien mais que le statut juridique n'est pas clair, l'investisseur a des problèmes, il faudra beaucoup de temps pour collecter de l'argent. Par conséquent, le choix des produits à vendre est également réfléchi avec plus de soin.

En outre, CBRE se développe également sur le marché secondaire en raison de sa large base de clients ayant de réels besoins en matière de logement. Sur le marché secondaire, les transactions sont relativement stables. Les principaux clients de CBRE sont des étrangers, ils viennent des pays asiatiques, d'Europe, d'Amérique et des pays du Moyen-Orient.

« Les clients étrangers ne rencontrent généralement pas de difficultés juridiques ni d'accès aux capitaux comme au Vietnam. Ils se soucient uniquement de la sécurité de l'investissement et de la rentabilité », a déclaré Mme Hang.

Selon Mme Hang, ces derniers temps, les visiteurs étrangers ont montré peu d'intérêt pour les produits immobiliers à Ho Chi Minh-Ville en raison des prix élevés. Cependant, les clients étrangers sont plus intéressés par les produits de la région du Nord en raison de prix plus attractifs.

Selon M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), en plus des solutions appliquées par les entreprises, telles que la restructuration, la réduction des effectifs et l'optimisation des coûts, l'expansion de nouveaux marchés est une tâche très importante à l'heure actuelle.

Certains projets ont été « gelés » et sont en sommeil, les courtiers n’ont donc pas besoin de continuer à les poursuivre mais doivent développer de nouveaux marchés. M. Dinh estime que la demande d’investissement au Vietnam est toujours très importante. Cependant, cette demande est temporairement en sommeil et attend l’occasion de remonter fortement. Cette demande, une fois débloquée, augmentera très fortement.

« Je constate que certaines agences immobilières vietnamiennes se sont implantées à l'international. Elles collaborent avec des courtiers nationaux pour attirer des investisseurs sur les marchés étrangers. Récemment, lors d'une séance d'échange sur les business plans à l'étranger à Quang Ninh, une entreprise a immédiatement recruté 100 collaborateurs pour mettre en œuvre son plan », a expliqué M. Dinh.

Selon M. Dinh, actuellement, des millions de personnes dans le monde travaillent à distance en ligne. Ces personnes recherchent souvent des destinations de voyage abordables pour se détendre et travailler. Et avec des tarifs de chambres bon marché comme au Vietnam aujourd’hui, les touristes des États-Unis, d’Europe, de Corée, du Japon… sont prêts à venir dans notre pays pour en faire l’expérience. Il est important que les courtiers établissent un lien avec les clients.

Mme Pham Phuong Hang, directrice générale de CBRE Vietnam, a déclaré que c'était le moment où les courtiers immobiliers devaient améliorer la qualité, normaliser les compétences, accroître la confiance des clients et élever le niveau de courtage.

« Les courtiers sont les premiers interlocuteurs des clients lors d'une transaction. Si les courtiers manquent de professionnalisme et ne parviennent pas à établir un climat de confiance avec les clients, la transaction échouera, même si le produit est de qualité et l'investisseur réputé. Ce sont les courtiers qui restaurent la confiance des clients et du marché », a déclaré Mme Hang.

Partageant le même avis que Mme Hang, M. Pham Lam, président du conseil d'administration et directeur général de DKRA Vietnam, a déclaré que l'amélioration de la qualité du courtage est une question extrêmement importante aujourd'hui. Il est courtier depuis près de 20 ans à Ho Chi Minh-Ville et a été témoin de nombreux hauts et bas du marché.

M. Lam a compris que le marché immobilier, à chaque étape, présente ses propres défis. Même en période de « prospérité » du marché, des problèmes et des conséquences surviennent souvent.

Selon M. Lam, bien que le marché connaisse de nombreuses difficultés, il se sent toujours confiant et optimiste. Son entreprise a changé son modèle économique, passant de « se serrer la ceinture » à « goûter le miel et s’allonger sur les épines ». Il s’agit d’un mode plus « tendu » et dangereux. Cependant, les entreprises ne s’efforcent pas en vain, mais s’efforcent avec persévérance, persévérance et méthode.

Selon M. Lam, c'est le moment pour les particuliers et les entreprises participant au marché immobilier de se « former », de voir s'ils aiment vraiment leur travail ou non, et s'ils ont choisi la bonne carrière ou non. C'est aussi le moment de « filtrer » ceux qui ne sont pas passionnés par le métier. Cependant, ceux qui aiment leur travail et font des efforts recevront de bonnes opportunités.

M. Lam a déclaré que c'était également le bon moment pour les professionnels de l'immobilier d'examiner les difficultés auxquelles les clients sont confrontés, de les accompagner et d'établir une relation de confiance avec eux. Lorsque le marché se réchauffe, les clients ne tourneront pas le dos à ceux qui sont dévoués et enthousiastes.

« Par le passé, lorsque j'étais commercial, j'ai accompagné certains clients pendant cinq ans avant qu'ils n'achètent mes produits. Je les conseillais et les accompagnais toujours lorsqu'ils en avaient besoin. Ils n'achetaient peut-être pas immédiatement, mais à un moment donné, ils estimaient que le produit leur convenait, qu'il était adapté à leurs moyens, et ils finissaient par payer », confie M. Lam.

Selon Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh, pour devenir un courtier immobilier à succès, les connaissances du courtier doivent être vraiment bonnes. En plus de comprendre le droit immobilier, les courtiers doivent avoir des connaissances en économie, en politique, en société, de bonnes compétences en communication et une compréhension de la psychologie du client...

Les courtiers doivent suivre la « tendance » de parler aux clients lorsqu'ils souhaitent discuter d'un problème qui intéresse de nombreuses personnes. Sans suffisamment de connaissances et de compréhension, il est très difficile de rester dans la profession, surtout dans la période actuelle. Un bon courtier est quelqu’un qui a beaucoup de connaissances et qui n’est pas un « courtier » comme on l’appelle souvent.

Auparavant, les courtiers pouvaient trouver des clients en restant assis à un seul endroit, mais aujourd'hui, ils ne peuvent plus en trouver, même s'ils cherchent partout. Cela amène une partie des courtiers à perdre confiance en eux-mêmes et en leur profession. La chose la plus importante pour que les courtiers restent dans la profession à l’heure actuelle est de croire en eux-mêmes.

« Je crois que le marché connaît des hauts et des bas, comme une onde sinusoïdale. Comme le dit le dicton, « après le pire vient le meilleur ». C'est le moment pour chaque entreprise et chaque individu de réévaluer ses forces et ses faiblesses et d'acquérir les connaissances et les compétences nécessaires », a expliqué Mme Thanh.

Mme Pham Phuong Hang, directrice générale de CBRE Vietnam, a déclaré qu'actuellement, il y a encore beaucoup d'argent dans les poches des investisseurs et que les prix de l'immobilier au Vietnam sont également moins chers qu'à Hong Kong, à Singapour ou au Moyen-Orient. Cependant, les investisseurs émettent encore certaines « réserves » en raison des problèmes actuels. Le gouvernement et les agences compétentes ont également proposé des solutions pour faire face aux « goulots d’étranglement ». Cependant, les solutions politiques n’ont pas eu beaucoup d’impact sur le marché.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a indiqué que depuis la mi-2022, le marché immobilier a montré des signes d'une « zone de tempête » et d'une zone de crise à venir. C’est pourquoi le VARS a formulé des recommandations très fortes sur la modification des réglementations juridiques.

« Nous avons formulé des recommandations et participé à la proposition d’amendements à la loi foncière, à la loi sur les affaires immobilières, à la loi sur le logement, à la loi sur l’investissement, etc. Nous avons compilé et résumé tous les problèmes et chevauchements des réglementations, à partir desquels nous avons proposé des solutions », a déclaré M. Dinh.

Selon M. Dinh, VARS a également examiné de toute urgence les difficultés de chaque projet pour résoudre les problèmes en suspens. L'Association a également proposé au Gouvernement des solutions pour lever les obstacles pour les entreprises.

Ces propositions ont été écoutées par le gouvernement et un ensemble de crédits préférentiels de 120 000 milliards de VND a été émis. Il s’agit d’un important programme de crédit destiné à soutenir les investisseurs et les acheteurs de logements sociaux ayant un besoin urgent de capitaux.

Selon M. Dinh, depuis le début de 2023 jusqu'à aujourd'hui, la Banque d'État a ajusté les taux d'intérêt 5 fois et après chaque ajustement, la Banque d'État doit surveiller les mouvements pour procéder aux ajustements appropriés. Cependant, M. Dinh a déclaré que les taux d'intérêt de mobilisation actuels sont élevés, jusqu'à 8%/an. Pendant ce temps, le secteur immobilier ne réalise qu’un bénéfice de 8 à 10 %.

« Personne n'est assez fou pour investir dans l'immobilier en cette période difficile. Je pense que les taux d'intérêt doivent descendre sous les 5 % pour espérer un retour des investisseurs sur le marché immobilier », a déclaré M. Dinh.

Selon le président de VARS, récemment, cette unité a également formulé de nombreuses recommandations sur les questions juridiques relatives à l'immobilier de villégiature, car les investisseurs dépensent de l'argent mais ne sont pas reconnus comme propriétaires. Les investisseurs ne peuvent pas prouver qu’ils sont propriétaires de biens immobiliers de villégiature, ils ne peuvent donc pas négocier ou acheter et vendre, ce qui entraîne une perte de confiance dans ce segment.

Récemment, le gouvernement a publié le décret n° 10 sur la reconnaissance des droits de propriété pour les appartements d'hôtel, les appartements de villégiature (condotel), les bureaux, les villas de villégiature... qui répondent aux conditions prescrites par la loi. Il s’agit d’un changement très positif et adapté aux besoins des particuliers et des entreprises.

Au cours des derniers mois, le marché immobilier a montré des signes positifs, les « grands noms » du marché immobilier ayant relancé des projets.

Novaland a relancé les projets Novaworld Phan Thiet (province de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (province de Ba Ria Vung Tau) et The Grand Manhattan (HCMC). La société Hung Thinh a également relancé le projet Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) avec le lotissement Marina Districk.

Le groupe Phat Dat continue également de mettre en œuvre des projets tels que Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh) ; Tour Binh Duong (Binh Duong); Sérénité Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) et projet 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Les représentants des entreprises mentionnées ci-dessus ont déclaré que récemment, les investisseurs et les clients étaient plus intéressés par les projets qu'au début de l'année. Les transferts de produits immobiliers sont également plus dynamiques qu’auparavant.

Un représentant de Hung Thinh Corporation a indiqué que cette unité a recommencé à faire des affaires « lentement ». Au cours du mois dernier, Hung Thinh a également « fermé » quelques dizaines d’appartements pour ses clients. Même si ce nombre est encore trop « modeste » par rapport à l’ampleur du groupe, l’espoir renaît peu à peu.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, l'indice d'intérêt immobilier à l'échelle nationale a légèrement augmenté de 1% au deuxième trimestre 2023. À Ho Chi Minh-Ville, la demande de transactions se redresse progressivement dans le segment des appartements et des maisons privées à vendre.

« Le nombre de recherches d'appartements dans les districts 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh et 9 (ville de Thu Duc) a augmenté de 5 à 9 %. La demande d'appartements locatifs à Hô-Chi-Minh-Ville a également augmenté de 8 à 17 %, et le nombre d'intérêts et de recherches de terrains a également augmenté de 6 à 7 % par rapport à fin 2022 », a déclaré M. Quoc Anh.

Selon M. Quoc Anh, les signaux stables de la macroéconomie aident le marché immobilier à se redresser progressivement. Actuellement, l’inflation est sous contrôle, les taux d’intérêt et les taux de change se stabilisent progressivement.

Le défi reste énorme.

Selon une étude de DKRA, en mai 2023, l'offre d'appartements, de maisons de ville et de villas à Hô-Chi-Minh-Ville a diminué de 92 % par rapport à avril, la liquidité n'atteignant qu'environ 5 %. Cela montre que le marché entre dans une période extrêmement difficile.

Dans l’ensemble, au deuxième trimestre 2023, le marché immobilier résidentiel à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs connaît toujours des évolutions relativement positives tant au niveau de l’offre que de la consommation. La demande du marché mondial a légèrement augmenté par rapport aux 3 premiers mois de l'année, mais est restée faible par rapport à la même période en 2022. Il est prévu qu'au troisième trimestre 2023, le marché présentera des signes positifs mais il est difficile de faire un changement soudain à court terme.

Source: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html