L'immobilier de villégiature, « l'enfant perdu

L'immobilier de villégiature, « l'enfant perdu » du marché

Dans la résolution 08/2017, le Politburo est déterminé à faire du tourisme une industrie de pointe, à attirer des ressources sociales pour investir dans le développement du tourisme, à investir dans des projets à grande échelle, des lieux de divertissement dans des zones clés...

Grâce à cela, récemment, de nombreux investisseurs ont investi dans des projets immobiliers touristiques, des complexes hôteliers, des hôtels ou des complexes hôteliers haut de gamme. Cependant, le secteur de l’immobilier touristique et de villégiature est confronté à de nombreux problèmes juridiques.

tourisme immobilier vacances prendre enfants du marché photo 1 — Photo d'illustration. (Source : DK)

Lors de l'atelier « Modification de la loi foncière : créer des terres pour le tourisme », qui s'est tenu le matin du 19 octobre, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré que le Vietnam compte actuellement plus de 200 projets immobiliers touristiques en cours de mise en œuvre, créant près de 100 000 condotels, 3 000 villas et 15 000 nouvelles chambres d'hôtel.

D'ici 2030, le Vietnam pourrait devenir une puissance touristique, avec 160 millions de visiteurs nationaux et 50 à 70 millions de visiteurs internationaux, nécessitant environ 500 000 chambres d'hébergement, sans parler des autres types de services, notamment le tourisme haut de gamme, qui est quasi inexistant.

Selon M. Dinh, dans le contexte actuel, le Vietnam n'a réalisé qu'un tiers du système d'infrastructures pour pouvoir répondre aux besoins et la qualité n'est pas élevée dans le futur. Et ce chiffre stagne depuis quelques années, car les problèmes juridiques n’ont pas été résolus.

M. Dinh a déclaré que l'immobilier de villégiature est comme « l'enfant perdu » du marché. Étant donné que la loi foncière n’a pas mentionné les noms des promoteurs immobiliers touristiques, ce groupe de sujets est absent de la loi foncière, de la loi sur l’investissement et d’autres réglementations liées au marché immobilier.

« Plus de 100 projets touristiques de grande envergure sont actuellement suspendus, en attente de solutions juridiques. Si cette situation perdure, elle découragera les investissements touristiques et les investisseurs, et même les autorités locales qui souhaitent promouvoir l'investissement seront confrontées à des difficultés », a déclaré M. Dinh.

Il existe de nombreuses autres difficultés.

Pendant ce temps, l'avocat Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que les projets immobiliers touristiques et de villégiature sont toujours confrontés à un problème plus difficile et quelque peu « difficile », qui est la réglementation des cas où l'État récupère des terres pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public.

En conséquence, le projet dans lequel l'État récupère des terres est déterminé comme étant destiné à la modernisation des infrastructures techniques et des infrastructures sociales communes de la population, garantissant la sécurité sociale de la population, à l'exclusion des projets ayant pour objectif de développer le tourisme, le divertissement, les loisirs ou de combiner le logement commercial avec le développement du tourisme, les installations de services, le divertissement, les loisirs.

Toutefois, le projet de loi foncière révisée ne contient pas de réglementation sur la récupération des terres pour les nouveaux projets de zones urbaines. Il est donc nécessaire d'ajouter le contenu du « Projet de nouvelle zone urbaine d'une échelle de plus de 300 hectares » aux types de produits immobiliers dans la loi foncière révisée afin d'assurer la synchronisation du système d'infrastructure technique et de l'infrastructure sociale.

Selon M. Chung, au cours de la période 2015-2019, le tourisme s'est fortement développé, de nombreuses provinces et villes ont considéré le développement du tourisme comme une bonne direction, identifiant le tourisme comme un fer de lance. Cela conduit au fait que même si la loi stipule que les biens immobiliers touristiques ne sont pas sujets à récupération foncière par l'État, parce que les projets touristiques sont identifiés comme des projets clés, de nombreuses provinces récupèrent encore des terres et attribuent des terres aux entreprises.

tourisme immobilier vacances prendre enfants du marché photo 2 — Atelier scientifique sur le thème « Modification de la loi foncière : créer des terres pour le tourisme ». (Photo : DT)

En conséquence, après 2019, des problèmes juridiques liés à l’immobilier touristique ont commencé à surgir. Lorsqu'une demande de révision a été formulée, une série de projets ont été suspendus en raison des réglementations d'attribution des terres et, par conséquent, ces projets sont toujours suspendus en attendant un nouveau cadre juridique.

Pour que le tourisme devienne véritablement un secteur économique porteur, je pense que la nouvelle loi foncière doit prévoir une réglementation spécifique sur les terrains touristiques. Parallèlement, des politiques et des mécanismes véritablement transparents en matière de foncier, de fiscalité, d'investissement, etc., doivent être mis en place pour favoriser le développement du tourisme.

Le développement économique à chaque étape a des priorités différentes. « Lorsque nous aurons identifié le tourisme comme fer de lance, les projets touristiques tels que les parcs d'attractions, les zones de divertissement, les complexes polyvalents, etc. devront être ajoutés à la liste des terres récupérées par l'État pour le développement socio-économique », a proposé M. Chung.

L'expert juridique en immobilier Nguyen Van Dinh a également souligné une autre insuffisance du projet de loi foncière (amendé), qui concerne les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public.

Le projet prévoit uniquement la récupération de terres pour des projets mixtes de logements, de commerces et de services si le Conseil populaire provincial le décide conformément aux conditions locales.

Ainsi, le projet doit « coller » à une partie de la fonction résidentielle (pas de réglementation sur le niveau ou le pourcentage) pour que l'Etat récupère le terrain.

« Je suis d'accord avec l'idée que des terres devraient être récupérées pour des projets purement touristiques, de loisirs et de divertissement (sans vocation résidentielle). Cependant, dans les zones propices au tourisme, la priorité devrait être donnée à la récupération de terres pour la mise en œuvre de projets touristiques clés, créant ainsi une dynamique de développement socio-économique local, voire régionale », a déclaré M. Dinh.

M. Dinh a analysé qu’en réalité, si l’acquisition de terres n’est pas autorisée, des projets à grande échelle ne peuvent pas être mis en œuvre pour attirer des investisseurs potentiels et compétents. Si le projet de loi actuel est maintenu, la mise en œuvre de projets touristiques clés sera bloquée. Pour réaliser des projets de tourisme, de divertissement et de loisirs, les localités sont obligées d'« insérer » une partie de terrain résidentiel (éventuellement un très faible pourcentage) dans le schéma d'urbanisme du projet pour répondre aux conditions d'acquisition foncière.

Cette forme d’« esquive » entraînera des conséquences. Les terrains résidentiels inutilisés entraînent un gaspillage de ressources ou, s'ils sont utilisés, ils formeront une fonction résidentielle dans le cadre du projet touristique. Les résidents à long terme vivant dans le projet réduiront le niveau de luxe d’un projet de villégiature. C'est pourquoi, M. Dinh estime qu'il est nécessaire d'ajouter à l'article 79 du projet le cas de récupération de terres pour mettre en œuvre des projets purement touristiques, de divertissement et de loisirs qui n'ont pas de fonctions d'habitation.

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