3 lois immobilières : Éliminez immédiatement les obstacles

L’un des objectifs fixés par le Gouvernement et les attentes de l’Assemblée nationale en autorisant l’entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 cinq mois plus tôt (à partir du 1er janvier 2025) est de simplifier les procédures et de résoudre les problèmes liés au logement et au foncier pour les entreprises et les particuliers.

Cependant, dans certaines localités, notamment à Ho Chi Minh-Ville, de nombreuses procédures foncières ont été « gelées » depuis l’entrée en vigueur de cette loi.

Les gens sont comme assis sur le feu

En signant le transfert de propriété immobilière à partir de début août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024), le 5 août, M. V., résident de Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh-Ville), a soumis les documents d'enregistrement au bureau d'enregistrement du district et le formulaire de calcul de l'impôt a été transféré à l'autorité fiscale à partir du 14 août.

Cependant, après plus d'un mois, l'administration fiscale n'a pas encore émis d'avis d'imposition à transférer au bureau d'enregistrement pour compléter la procédure d'enregistrement afin de transférer le nom à l'acheteur.

M. V. a déclaré qu'au moment de la signature du contrat de transfert, il s'était engagé auprès de l'acheteur à mettre à jour le changement de nom dans un délai de 20 jours. En raison de la lenteur du traitement du dossier, l'acheteur a exercé beaucoup de pression sur lui pour qu'il règle ou restitue l'argent.

« Au cours du mois dernier, en lisant les reportages et en voyant les agences fiscales et de ressources faire des allers-retours, signaler et demander des avis sur les insuffisances, j'ai été si impatient que je ne peux pas rester assis.

« Les procédures d'achat, de vente et de transfert doivent être résolues rapidement, mais au lieu d'attendre que les ministères et les localités organisent une réunion après l'autre, les gens et les entreprises manquent beaucoup de choses et subissent toutes sortes de pertes », s'est indigné M. V.

De même, Monsieur TQD. Il a acheté une maison dans le district de Phu Nhuan le 8 août 2024, mais après plus d'un mois de dépôt de la demande de transfert de propriété, il n'a toujours pas reçu les résultats, ce qui retarde tous ses projets.

Plus précisément la maison de M. D. achète 14 milliards de dongs, il prévoit d'emprunter rapidement 10 milliards de dongs à l'extérieur pour rembourser, puis d'emprunter à la banque pour rembourser.

Le dossier n'a pas été finalisé, bien que la banque ait terminé les procédures d'évaluation et de prêt mais n'a pas pu débourser, donc M. D. a actuellement du mal à rembourser les prêts externes sans savoir quand ils seront remboursés.

« Le taux d'intérêt pour emprunter à l'extérieur est de plusieurs dizaines de millions par jour, alors que les agences tardent à décider comment résoudre le problème, les gens doivent supporter le lourd fardeau », a déclaré M. D.

En raison du manque d'argent, Mme PL (habitant dans le district 12, à Ho Chi Minh-Ville) a dû vendre deux parcelles de terrain dans le district 12 pour 6 milliards de VND. Comme les deux parcelles de terrain étaient hypothéquées par des prêts bancaires, elle a dû emprunter plus de 4 milliards de VND à des connaissances pour terminer les procédures de libération de l'hypothèque du livre rouge.

Entre-temps, l'acheteur de la maison a également emprunté de l'argent à la banque, et Mme L. l'a donc aidé à compléter les démarches. La banque s'engage à verser la somme à l'acheteur lorsque les procédures de paiement des droits de mutation et d'enregistrement du changement de nom seront terminées.

Lors du dépôt de la demande au bureau des impôts, Mme L. a été informée que, comme le Comité populaire de la ville était sur le point de publier une nouvelle liste de prix des terrains, elle devait temporairement attendre pour calculer la taxe de transfert en fonction de la nouvelle liste de prix des terrains.

Cependant, jusqu'à présent, les fichiers de calcul des droits de mutation sont toujours bloqués, ce qui fait que le vendeur et l'acheteur sont « bloqués ».

« J'ai vendu le terrain par manque d'argent. Je ne pensais pas que ce serait encore plus difficile après la vente. J'espère simplement que les autorités calculeront rapidement les droits de mutation afin que je puisse finaliser les démarches de vente », a déclaré Mme L.

Les transactions immobilières à Hô-Chi-Minh-Ville ont tendance à stagner car après l'achat et la vente, il n'est toujours pas possible de terminer les procédures de changement de nom et d'enregistrement du terrain - Photo : QUANG DINH

De nouvelles difficultés pour le marché immobilier

Pendant ce temps, M. Tran Duc Thuan (directeur d'un parquet immobilier du 7e arrondissement) a déclaré que cette entreprise à elle seule compte près de 20 dossiers d'achat et de vente de biens immobiliers bloqués au stade du paiement des impôts.

Selon M. Thuan, tous les enregistrements avant et après le 1er août ont été suspendus, ce qui a entraîné le « gel » des transactions terminées et pour les nouvelles transactions, les gens ont eu du mal à les effectuer et ont donc également arrêté d'acheter et de vendre pendant cette période.

« Je pensais que la nouvelle loi ouvrirait le marché et aiderait les gens à commercer plus facilement, mais au lieu de cela, elle rend les choses plus difficiles pour les gens.

Au départ, le service des impôts avait annoncé qu'il ne faudrait qu'une à deux semaines pour qu'une nouvelle liste de prix des terrains soit disponible et serve de base au calcul des droits de mutation, mais jusqu'à présent, nous attendons depuis plus d'un mois et demi sans aucun progrès. « Chaque semaine, nous devons nous rendre au service des impôts pour demander, car les clients nous pressent constamment », a déclaré M. Thuan.

M. Ta Trung Kien (agent immobilier à Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'il existe de nombreux cas où le vendeur a un besoin urgent d'argent et doit donc vendre la maison, mais au final la procédure ne peut pas être menée à bien, l'acheteur ne peut pas emprunter à la banque et payer 100 % du montant au vendeur.

Il y a un cas où un client a vendu la maison pour couvrir les frais d'installation à l'étranger, l'horaire du vol était le 15 septembre, donc les procédures de vente ont été achevées à partir de début août 2024.

Les documents notariés et le dépôt ont été complétés, mais le processus de calcul des taxes était bloqué, ce qui empêchait le vendeur de savoir quoi faire. Le vendeur a été contraint d'accepter de prendre l'avion à l'étranger à partir du 15 septembre, tandis que le processus de paiement des taxes continuait d'attendre.

« Les clients acceptent que s'il y a des problèmes plus tard, ils devront dépenser plus d'argent en vols aller-retour pour les gérer plus tard parce qu'ils ne savent pas quand la procédure sera terminée », a déclaré M. Kien.

De plus, selon M. Kien, dans la réalité, il y a des cas où, lors de la vente d'une maison, il faut emprunter de l'argent à l'extérieur pour rembourser le prêt afin d'obtenir le livre rouge pour effectuer la procédure de changement de nom. Si l'acheteur emprunte également à la banque mais ne peut pas débourser l'argent, le vendeur se retrouvera dans un « dilemme » et devra s'endetter lors de la vente de la maison.

M. Pham Trong Phu, directeur de Titanium Real Estate Management Company, a déclaré que la suspension des procédures de délivrance et de modification des certificats d'utilisation des terres a rendu impossible le commerce, l'achat et la vente, ce qui a entraîné des difficultés pour les entreprises de courtage.

« Les autorités doivent lever rapidement les obstacles aux transactions immobilières à Hô-Chi-Minh-Ville ou appliquer un mécanisme temporaire. Les transactions ne doivent pas être « gelées » comme elles l'ont été le mois dernier », a déclaré M. Phu.

Selon M. Tran Khanh Quang, directeur de la société d'investissement immobilier Viet An Hoa, les entreprises s'attendent à ce que l'application rapide des lois relatives au secteur foncier élimine les obstacles au marché et favorise les transactions immobilières, mais en réalité, des problèmes sont survenus, provoquant de nouveaux retards dans les transactions.

« Chaque localité l'applique de manière différente, ce qui fait que les gens et les entreprises en subissent les conséquences », s'est indigné M. Quang.

Les gens effectuent des démarches immobilières dans le district de Binh Thanh, à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : H.HANH

Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement ne s’est pas encore prononcé.

Selon l'avocat Ngo Huynh Phuong Thao (cabinet d'avocats TAT), il est nécessaire d'ajuster la liste des prix des terrains pour qu'elle corresponde à la valeur du marché, mais les particuliers et les entreprises ne peuvent pas rester bloqués dans des étapes procédurales.

Il est à noter que, tandis que de nombreuses autres localités continuent de gérer les registres fonciers selon l'ancien coefficient K et la liste des prix, Hô-Chi-Minh-Ville « attend » de publier une liste de prix fonciers ajustée.

« L'attente de la nouvelle liste de prix rend non seulement difficile pour les gens d'accomplir les procédures foncières, mais affecte également sérieusement les opérations des entreprises et affecte particulièrement négativement le taux de croissance économique de Ho Chi Minh-Ville », a déclaré Mme Thao, suggérant que l'ancienne liste de prix des terrains devrait continuer à être appliquée en attendant la publication de la nouvelle liste de prix des terrains.

Le délégué à l'Assemblée nationale, Le Xuan Than, président de l'Association des avocats de la province de Khanh Hoa, a déclaré qu'en tant qu'agence aidant le gouvernement à rédiger la loi foncière de 2024, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement devrait proposer de manière proactive au gouvernement ou organiser une conférence nationale pour écouter les ministères, les branches et les localités parler des problèmes afin d'avoir des solutions et des conseils opportuns.

Selon M. Than, la loi foncière de 2024 stipule que la liste des prix des terrains selon l'ancienne loi sera appliquée jusqu'au 31 décembre 2025. Par conséquent, si nécessaire, le Comité populaire provincial s'ajustera en fonction des prix du marché local.

Dans le cas contraire, l’ancienne liste de prix des terrains sera toujours appliquée et une nouvelle liste de prix des terrains sera élaborée pour être utilisée à partir du 1er janvier 2026.

Il est donc tout à fait normal que certaines localités ne s’adaptent pas tandis que d’autres ajustent les tarifs fonciers.

« La loi a assigné aux localités que si Ho Chi Minh-Ville estime que l'ancienne liste des prix des terrains est basse et pourrait causer des pertes, elles doivent rapidement compléter les procédures pour émettre une liste des prix des terrains ajustée et simplifier les procédures pour la population », a déclaré M. Than.

L'avocat Tran Duc Phuong (Barreau de Ho Chi Minh-Ville) a également déclaré qu'en attendant la publication du nouvel ajustement du prix des terrains, Ho Chi Minh-Ville doit appliquer l'ancienne liste de prix et l'autorité fiscale doit résoudre les procédures administratives pour la population.

En outre, la nouvelle loi foncière permet également l'application des anciens prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025. Par conséquent, lorsque la liste des prix des terrains ajustée n'a pas été publiée, l'ancienne liste des prix est toujours valable.

« Si la nouvelle liste de prix n'est pas disponible, il est permis d'appliquer l'ancienne liste de prix, mais pourquoi arrêter de gérer les procédures administratives pour que les gens subissent des pertes ?

Avant que les localités ne cessent de demander des avis, les ministères et les branches concernés doivent rapidement donner leur avis et présenter un point de vue unifié que les localités pourront mettre en œuvre. « Les gens ne peuvent pas rester assis et attendre que les agences communiquent de cette façon », a déclaré M. Phuong.

Le département des impôts de Ho Chi Minh-Ville recommande à nouveau de toute urgence

Les gens viennent effectuer des démarches immobilières à la succursale du Bureau d'enregistrement foncier du district de Phu Nhuan, à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TTD

Le 16 septembre, le Département des impôts de Ho Chi Minh-Ville a continué de demander d'urgence au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville d'organiser une réunion pour régler les dossiers fonciers à partir du 1er août 2024.

Plus précisément, cette agence a proposé que la Ville organise une réunion pour résoudre et unifier l'application des documents juridiques tels que les tableaux des prix des terrains, les coefficients d'ajustement des prix des terrains, les pourcentages de calcul des loyers fonciers, etc. afin que les autorités fiscales puissent calculer rapidement les obligations financières sur les terrains.

Selon le Département des impôts de la ville, pour les dossiers fonciers datant du 1er août 2024 jusqu'à la date à laquelle la ville émet une décision d'ajustement de la liste des prix des terrains, s'appliquent conformément à la décision n° 02 du 16 janvier 2020 du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville sur la promulgation de la réglementation sur les listes de prix des terrains dans la zone pour la période 2020-2024.

Les statistiques du service des impôts de la ville montrent que du 1er au 27 août, cette agence a reçu un total de 8 808 demandes. Parmi ces dossiers, il y a 346 dossiers de perception de frais d'utilisation du sol dans les cas de reconnaissance du droit d'utilisation du sol et 277 dossiers de perception de frais d'utilisation du sol dans les cas de changement de destination du sol.

En outre, il existe 5 448 dossiers d'impôt sur le revenu des personnes physiques issus de transferts immobiliers et 2 737 dossiers dans des cas où aucune obligation financière ne survient. Cependant, l’absence de publication d’une liste des prix des terrains a conduit à un énorme goulot d’étranglement dans la résolution des documents relatifs aux terres.

Selon l'enquête de Tuoi Tre, de nombreux registres fonciers restent dans les bureaux des impôts depuis le 1er août 2024. Certains bureaux des impôts ont entre 400 et 500 arriérés. Le chef du service des impôts d'un district central de Ho Chi Minh-Ville a déclaré qu'il fallait attendre la liste des prix des terrains pour pouvoir calculer les obligations fiscales. Par conséquent, les autorités fiscales ne peuvent qu’expliquer la situation à la population et ne peuvent rien faire d’autre.

Toutefois, certains services fiscaux ont déclaré avoir adopté des solutions flexibles pour les personnes disposant de dossiers de transfert, d'héritage et de reçu de don qui sont exonérés de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et des frais d'enregistrement. Pour les dossiers liés aux impôts, les gens doivent continuer à attendre et ne peuvent rien faire d’autre.

M. NGUYEN VAN DINH (Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam) :

De nombreuses localités sont encore confuses

Bien que les trois lois soient en vigueur depuis plus d’un mois, il semble toujours y avoir un fossé entre les agences qui ont rédigé les lois et les localités qui les mettent en œuvre. Dans certaines localités, les agents chargés de l'application de la loi n'ont pas « compris » le point de vue de l'organisme chargé de la rédaction des lois, ce qui crée des hésitations et une certaine confusion dans la gestion des procédures foncières, notamment en ce qui concerne la question des listes de prix des terrains, base de détermination des obligations financières foncières.

Bien qu’il existe des décrets et des circulaires qui encadrent la loi, sa mise en œuvre reste très difficile. Par conséquent, bien que les nouvelles lois soient en vigueur depuis plus d'un mois, la plupart des localités recherchent encore des solutions de mise en œuvre appropriées, voire émettent des réglementations connexes appropriées telles que le calcul et l'approbation du prix des terrains. En réalité, le nombre de projets résolus dans le cadre de la nouvelle loi est très faible car les localités doivent reconstruire le processus de gestion des procédures connexes.

Professeur associé Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Chef du Département de droit économique, Université de droit de Hanoi) :

Il faut un mécanisme pour protéger les forces de l’ordre !

Pour que les trois lois soient pleinement efficaces, il faudra plus de temps aux ministères, aux branches et aux localités pour unifier leurs points de vue sur l’application de la loi. Par exemple, la loi foncière de 2024 stipule cinq principes pour déterminer les prix des terrains, le premier étant de déterminer les prix des terrains selon les principes du marché et non selon les prix du marché.

De nombreuses localités comprennent que l’évaluation foncière est basée sur les prix du marché, elle est donc difficile à mettre en œuvre car les prix du marché fluctuent quotidiennement. C’est cette « ambiguïté » qui a permis aux spéculateurs de gonfler facilement les prix des terrains par le biais d’enchères, perturbant ainsi le marché. Dans le domaine de l’application de la loi, outre le principe du marché local, les quatre autres principes doivent être appliqués conformément aux procédures légales.

En outre, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme pour protéger les agents chargés de l’application de la loi dans le contexte actuel. Dans le même temps, il est nécessaire de garantir l’indépendance entre l’organisme d’évaluation foncière et l’organisme de décision sur les prix des terrains. L’évaluation foncière doit garantir l’harmonie des intérêts entre les utilisateurs du sol, l’État et les investisseurs. Si les prix des terrains continuent d’augmenter, il sera difficile de promouvoir l’efficacité foncière.

Source : https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm