Al final del año, las transacciones inmobiliarias residenciales son las más activas del año. Sin embargo, si no tienen cuidado, los compradores de tierras y los inversores pueden caer fácilmente en la "trampa" de los corredores de tierras.
Al hablar con los periodistas, el Sr. Do Ngoc Thang, director regional de ventas de OneHousing, compartió: Los riesgos legales, los precios "sobrevalorados" y los corredores poco profesionales son las tres trampas que se les tienden a los compradores de viviendas al final del año.
Sr. Do Ngoc Thang - Director Regional de Ventas en OneHousing. (Foto: PH)
Desvelando las tres trampas en las que caen los compradores de vivienda a final de año
Con la lentitud general del mercado inmobiliario en el último año, ¿cómo se desarrolla el mercado de terrenos residenciales a finales de este año, señor?
- En cuanto al sector de suelo residencial, desde el pasado hasta el presente, en Hanoi con 4 distritos céntricos y actualmente 12 distritos céntricos, no se ha visto muy afectado por las tendencias del mercado de aumento o disminución.
Centro de la ciudad: donde el fondo de tierras no se puede expandir, pero la población sigue aumentando y, lo que es más importante, la demanda es una demanda real (para vivir, invertir, hacer negocios, alquilar...) siempre existe, por lo que los precios de los bienes raíces en el centro de la ciudad casi no cambian, a veces solo aumentan ligeramente, pero aumentan de manera constante, los compradores de viviendas no se preocupan por las pérdidas y tienen un refugio seguro para un buen flujo de efectivo.
Desde ahora y hasta finales de año, las transacciones inmobiliarias residenciales son las más activas, como es habitual cada año.
Con la mentalidad de querer cerrar rápido, ¿qué riesgos pueden encontrar los compradores de vivienda al comprar una casa a final de año? ¿Qué trampas esperan a los compradores de vivienda en el mercado actual?
- Los riesgos de comprar una casa no son solo a final de año, el eterno problema de los clientes que compran un inmueble es primero la legalidad, segundo la valoración, tercero el asesoramiento del bróker.
Legalmente, los clientes pueden encontrar riesgos al realizar transacciones de casas sin certificado, comprar y vender con documentos escritos a mano o documentos notariales, compartir el certificado, el certificado está en un lugar de crédito negro, o el propietario está depositando para 2-3 personas... El riesgo más común es que el propietario tenga el libro rojo para pedir prestado a una institución financiera: todos deben conocer los papeles de venta o escribir un contrato de depósito.
Si el corredor no verifica cuidadosamente al cliente, será muy riesgoso para el comprador y traerá consecuencias impredecibles porque la mayoría de los valores inmobiliarios son de muchos miles de millones de dongs.
El segundo es sobre el precio. A finales de año habrá mucha información publicitaria: "Compra de deuda y necesidad de vender casa, venta urgente, precio impactante a final de año..." lo más probable es que se trate de información que apela a la ambición de lucro. Si los brokers te informan que el precio es mucho más barato que el mercado, definitivamente te aconsejo que lo cuestiones y tengas cuidado con las cosas que sean inesperadamente baratas. Todo tiene su precio.
Para los agentes inmobiliarios, la historia inicial de "pescar" propiedades a precios de ganga, con descuentos sorprendentes... pero en realidad no es verdad, es un truco para atraer la atención de los compradores y luego llevarlos a otras propiedades - ya no es una historia nueva, e incluso se ha convertido en una práctica común en muchos mercados. O los agentes inmobiliarios que se aprovechan de la psicología de los compradores de cerrar rápidamente para subir los precios y "comerse" la diferencia tampoco es algo infrecuente.
Los "corredores de tierras" tienen muchos trucos al final del año. (Foto: VNT)
En un mercado de “zona gris” como este, los compradores pueden correr riesgos en cualquier momento. Como experto con décadas de experiencia, ¿qué consejo puede dar a los compradores de vivienda?
- Las transacciones inmobiliarias residenciales siguen ocurriendo todos los días, lo más importante para los compradores al ingresar al mercado es investigar cuidadosamente para identificar los riesgos que pueden enfrentar.
Respecto a la legalidad de los bienes inmuebles, la experiencia demuestra que los compradores deben comprobar cuidadosamente el libro rojo y que la información que figura en el libro debe ser precisa antes de realizar un depósito. Y por supuesto, debes realizar la transacción a través de una firma de corretaje con buena reputación, porque son ellos los que tienen la mejor experiencia para garantizar la legalidad de ese inmueble.
En cuanto al precio, hoy vas a ver el apartamento A, el apartamento B, el apartamento C con tal distribución, tal ubicación, tal callejón,... ¿entonces puedes estimar por ti mismo cuál es el precio promedio en esta zona? Si los clientes encuentran un agente profesional y conocedor que pueda asesorarnos sobre por qué deberíamos comprar esta ubicación, cuánto cuesta aquí, cómo es el proceso de transacción legal... entonces nos sentiremos más seguros.
En las transacciones residenciales, la profesionalidad del corredor es extremadamente importante. Además de la legalidad y el precio, como he comentado anteriormente, los brokers siempre aparecen en todo el proceso del cliente, desde la búsqueda, la visita a las casas hasta la realización de los trámites de compraventa.
Entonces, desde el primer encuentro, a través de algunas preguntas, puedes comprobar si tienen profesión, son dedicados, entienden el área, etc.
Reunirse con un corredor profesional que trabaje para una unidad o empresa grande y con buena reputación puede ayudar a los clientes a minimizar todos los riesgos en el proceso de transacción de terrenos residenciales, porque entonces la propia unidad de corretaje es responsable de la transacción del cliente, en lugar de un corredor independiente.
Encontrar “oportunidades en peligro” en el mercado inmobiliario residencial
Como usted mencionó, todavía hay muchos clientes que identifican oportunidades para invertir en bienes raíces residenciales. En su opinión, ¿cuál es el segmento de precios al que los compradores pueden aspirar a finales de este año? ¿Es este mercado realmente sostenible para el flujo de caja de los compradores?
- El segmento de precios al invertir en bienes raíces residenciales depende enteramente de las finanzas disponibles del comprador. Porque en el mercado, a excepción de las grandes unidades de intermediación que tienen una estrecha colaboración con los bancos, el resto a menudo no tienen soluciones financieras para los compradores de terrenos residenciales.
En el caso de terrenos residenciales en los distritos del centro de la ciudad, el segmento de precios con las transacciones más fuertes es el de 3.000 a 6.000 millones de VND. Los vietnamitas tienen una mentalidad de estar seguros y protegidos, y muchas personas todavía prefieren vivir en casas sobre el terreno. Para las casas en callejones pueden entrar motos, el precio ronda los 100 millones/m2 a 120 millones/m2, una casa de 50m2 ronda los 5 mil millones, construida con 5 plantas, 35-40m2 por planta, la superficie útil también es de hasta casi 200m2.
La oferta en el centro de Hanoi casi no tiene grandes fluctuaciones porque los fondos de tierras no pueden expandirse y las transacciones de tierras residenciales en el centro de la ciudad rotarán según la demanda. La oferta y la demanda están siempre equilibradas a pesar de las fluctuaciones del mercado inmobiliario en general. Cuando una persona tiene la necesidad de vender, habrá alguien que necesite comprar y viceversa.
Por ejemplo, cuando me casé por primera vez, solo quería comprar una casa de 30 m2, pero después de 3-5 años de hacer negocios y ganar mucho dinero, por supuesto que quería encontrar un lugar más grande. En este momento, querré vender y seguiré queriendo comprar. O muchas personas viven en casas grandes, pero cuando su negocio tiene dificultades, pueden vender sus casas grandes y mudarse a casas más pequeñas para obtener capital para hacer negocios... La oferta y la demanda de bienes raíces residenciales siempre está disponible. Yo también he estado en cinco casas.
El segmento de precios al invertir en bienes raíces residenciales depende enteramente de las finanzas disponibles del comprador. (Foto: OH)
¿Es esto cierto en el caso del segmento de terrenos suburbanos, que también era muy popular entre los inversores hace unos años, cuando el mercado estaba en auge?
- Hace unos dos o tres años, los inversores que participaban en inversiones inmobiliarias suburbanas disfrutaban de grandes beneficios, al estilo de "cuando sube la marea, sube el barco".
Sin embargo, vemos lecciones anteriores, en 2010 el mercado inmobiliario en los suburbios aumentó rápidamente pero cuando estalló la burbuja, comenzó a declinar y muchos inversores tuvieron dificultades, incluso se declararon en quiebra, vendiendo muchas casas en ese momento... Esta situación se repitió en 2022 y principios de 2023, las noticias de ventas con pérdidas para pagar la deuda crediticia fueron generalizadas.
En mi opinión, cuando el mercado se recupere, primero será en el segmento con demanda real de vivienda, como departamentos y casas adosadas. Los terrenos en los suburbios enfrentarán más dificultades cuando la nueva Asamblea Nacional apruebe la Ley de Negocios Inmobiliarios, endureciendo la subdivisión y venta de terrenos para evitar la especulación.
A medida que las regulaciones legales mejoran cada vez más, promoviendo la transparencia del mercado, el segmento de terrenos suburbanos resulta cada vez menos atractivo en las carteras de inversión de los clientes.
Por último, ¿tiene algún consejo para los compradores de vivienda este fin de año?
- El consejo para los compradores es que si hay un producto que cumple con los criterios, satisface al propietario que necesita vender, está dispuesto a vender, tiene condiciones legales estándar y tiene finanzas disponibles, etc., entonces deben comprarlo para poder dormir tranquilos, sin tener que preocuparse por ir a ver una casa hoy e ir a ver una casa mañana, concentrando ese tiempo en los negocios, haciendo unas felices y cálidas vacaciones del Tet, porque los terrenos residenciales del centro de la ciudad nunca han tenido una reducción de precio.
¡Muchas gracias!
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