Ciudad Ho Chi Minh necesita responder a las "variaciones"

Ciudad Ho Chi Minh exige oficialmente que a los inversores en proyectos inmobiliarios de la zona no se les permita dividir y vender parcelas de tierra en el proyecto a organizaciones e individuos para construir sus propias casas. Muchas opiniones dicen que Ho Chi Minh necesita un plan para prevenir posibles "variaciones".

A partir del 1 de agosto de 2024 entra en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios, la cual no permite proyectos de división y venta de terrenos en zonas urbanas.

Una delegación de campo inspecciona la gestión de tierras estatales en el distrito de Binh Chanh, ciudad de Ho Chi Minh. (Foto: Thanh Dao).

Recientemente, para implementar la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 83/2024 sobre regulaciones para determinar áreas donde los inversionistas en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a organizaciones e individuos para construir sus propias casas en el área.

Con esta decisión, Ciudad Ho Chi Minh regula oficialmente la prohibición de la subdivisión y venta de tierras para hacer frente a esta dolorosa situación del último tiempo. En particular, a los inversores de proyectos inmobiliarios de la zona no se les permite dividir y vender parcelas de tierra en el proyecto a organizaciones e individuos para construir sus propias casas. De acuerdo con este reglamento, además de los barrios y distritos, la tierra en cinco distritos suburbanos, incluidos Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be, no puede dividirse en parcelas ni venderse.

Mientras tanto, la ciudad sólo regula la división de tierras permitiendo que los hogares y las personas con tierras que cumplan las condiciones sean considerados para la división de tierras.

Prevenir la subdivisión y venta de terrenos

Con respecto al contenido de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam, vicepresidente del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, comentó que la nueva decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh tendrá un impacto importante en el mercado inmobiliario de la ciudad, incluidos impactos directos en las actividades comerciales de las entidades involucradas en el negocio inmobiliario y la reciente subdivisión y venta indiscriminada de terrenos.

Prohibir la subdivisión y venta de terrenos ayudará a muchas ciudades a resolver el problema de la "planificación desordenada" y la "inflación de precios" en el mercado inmobiliario. (Foto: Dai Doan Ket).

El abogado Hau también predijo que después de que se emita la Decisión 83/2024, inevitablemente recibirá opiniones mixtas de la gente, la comunidad empresarial y las empresas inmobiliarias.

De acuerdo con la Cláusula 6 del Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, una de las condiciones para transferir los derechos de uso del suelo de terrenos con infraestructura técnica en un proyecto inmobiliario a particulares para la autoconstrucción de viviendas es: " Terrenos no ubicados en el barrio, distrito o ciudad de una zona urbana especial de tipo I, tipo II y tipo III; no sujetos a subasta de derechos de uso del suelo para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras. Para las demás zonas, el Comité Popular Provincial determinará, con base en las condiciones locales, las zonas donde los inversores del proyecto pueden transferir los derechos de uso del suelo con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas ".

El abogado Nguyen Van Hau predice que la nueva decisión de Ho Chi Minh City tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Así, el abogado Nguyen Van Hau reconoció que Ciudad Ho Chi Minh ha concretado las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios. En el cual, el contenido antes expuesto se rige por el artículo 2 de la Decisión N° 83/2024. En concreto, inversores en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas en toda la ciudad de Ho Chi Minh. No se permite transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios o proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o personas que construyan sus propias viviendas.

Excepto, en el caso de inversionistas de proyectos inmobiliarios, proyectos de inversión en construcción de viviendas con objetivos de reasentamiento utilizando terrenos en comunas, pueblos y distritos de la ciudad, asegurando las condiciones de acuerdo a la reglamentación, se les permite transferir el derecho de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios, proyectos de inversión en construcción de viviendas con objetivos de reasentamiento utilizando terrenos a individuos para construir sus propias casas.

Al comparar el contenido de la Ley de Negocios Inmobiliarios con la Decisión N.º 83/2024, el abogado Nguyen Van Hau afirmó: Esta decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha limitado significativamente las disposiciones de la Ley sobre las áreas en las que los inversores de proyectos pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para la autoconstrucción de viviendas.

"Sin embargo, esto no se considera ilegal porque "La Ley de Negocios Inmobiliarios ha facultado al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para decidir en qué áreas los inversores del proyecto pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas, en función de las condiciones locales", dijo el abogado Hau .

En general, las últimas regulaciones del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ayudarán a la "locomotora" de todo el país a resolver muchos problemas relacionados con la situación de subdivisión y venta indiscriminada de tierras, destruyendo la planificación. Simultáneamente, Minimizar la situación de personas que construyen arbitrariamente sin permiso, no solo eso, sino también ayudar a reducir los riesgos legales para los compradores de viviendas, requiriendo que los inversionistas de proyectos inmobiliarios en el área mejoren la calidad de sus productos de manera sincrónica . Además, la Decisión 83/2024 también es consistente con el Proyecto “ Inversión - construcción de distritos en distritos (o ciudades bajo la Ciudad de Ho Chi Minh) en el período 2021-2030” que la Ciudad está construyendo, específicamente para 2030, los distritos se enfocarán en invertir en la construcción de infraestructura hacia objetivos urbanos para convertirse en ciudades bajo la Ciudad de Ho Chi Minh.

Cómo lidiar con las 'variantes'

Tan pronto como se emitió la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió una petición al Comité Popular de la ciudad, planteando muchas preocupaciones.

En declaraciones a los periodistas del periódico Dai Doan Ket en la mañana del 1 de noviembre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la Asociación también envió un documento al Comité del Frente de la Patria de Vietnam de la ciudad de Ho Chi Minh con respecto a la propuesta de especificar las áreas donde los inversores en bienes raíces y proyectos de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para construir casas en comunas, excluyendo pueblos en 5 distritos de la ciudad de Ho Chi Minh.

Según el Sr. Le Hoang Chau, en la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, la ciudad de Ho Chi Minh es un área urbana especial, por lo que solo en los casos en que los terrenos estén ubicados en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales (incluidos 16 distritos y la ciudad de Thu Duc), se estipula que los inversores no pueden transferir derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica a individuos para construir sus propias casas.

Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, al Departamento de Construcción y al Comité del Frente de la Patria de Ciudad Ho Chi Minh, recomendando que la subdivisión y venta de tierras aún se permita en las comunas de los cinco distritos de Ciudad Ho Chi Minh. Porque, si prohibimos la subdivisión y venta de terrenos en 5 distritos, no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda.

Por lo tanto, la Asociación ha propuesto que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh proporcione regulaciones detalladas para determinar las áreas en las que los inversionistas en proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para construir sus propias casas en comunas, excluyendo las ciudades en 5 distritos de la ciudad.

Con respecto al impacto "posterior" de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam, vicepresidente del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que la aplicación de esta Decisión podría hacer que la oferta de tierras en Ciudad Ho Chi Minh sea aún más escasa, no satisfaciendo las necesidades de la gente. Por lo tanto, es probable que los precios de los terrenos previamente subdivididos aumenten considerablemente en el futuro cercano y limiten a los compradores debido a la falta de capacidad financiera.

Compartiendo la misma opinión, el ingeniero Tran Van Phuong, director de una empresa de corretaje de bienes raíces en la ciudad de Thu Duc, dijo: Si las regulaciones prohíben la subdivisión y venta de terrenos, la ciudad de Ho Chi Minh debe prepararse para la posibilidad de que inversores, organizaciones e individuos "eludan la ley" para separar parcelas de tierra. En particular, el alcance de las nuevas regulaciones sobre la división de tierras aún permite que los hogares y las personas con tierras que cumplan las condiciones sean considerados para la división de tierras. Si se permite que la subdivisión y venta de terrenos "mute", se desarrollará en una dirección más negativa, afectando al mercado inmobiliario en general.

Debido a que está ubicada junto al Distrito 7, Distrito Nha Be, la ciudad de Ho Chi Minh tiene actualmente una tasa de urbanización muy rápida.

En términos de urbanización, el arquitecto Nguyen Van Bieu, director de Bhomes Company Limited, dijo que la nueva regulación determina que, además de los barrios y distritos, la tierra en 5 distritos suburbanos, incluidos Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be, tampoco puede dividirse en parcelas o venderse. Con el paso de los años, todos sabemos que, a pesar de ser considerados distritos suburbanos, la tasa de urbanización de algunos lugares, como Binh Chanh (especialmente la zona de Trung Son) y Nha Be (la zona de Phuoc Kien), ha aumentado rápidamente. La infraestructura urbana moderna en muchos lugares incluso presenta una mayor velocidad de construcción y concentración de población que algunos distritos centrales, analizó el arquitecto Nguyen Van Bieu.

Al compartir con los reporteros del periódico Dai Doan Ket, los representantes de algunas empresas y personas también están preocupados de que, si bien ya no hay casos de pequeñas empresas inmobiliarias que compran tierras agrícolas a personas, para luego elaborar ilegalmente "proyectos" para vender, la situación de los proyectos que dividen parcelas de tierra para la venta se está dejando en barbecho, sin infraestructura construida en la tierra, incluidos proyectos suspendidos, si no hay solución, también provocará que el mercado inmobiliario de la ciudad "locomotora" permanezca en un estado de "secuestro y abandono de la placa", sin resolver las causas profundas de los problemas.

Fuente: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html