Después del 1 de agosto, ¿los precios de los bienes raíces aumentarán o disminuirán?

A partir de hoy (1 de agosto), tres leyes relacionadas con el sector inmobiliario, incluida la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, entran en vigor oficialmente con muchas regulaciones nuevas. Además de la expectativa de que cientos de proyectos se resuelvan y se hagan transparentes, también existe la preocupación de que los precios de los bienes raíces aumenten debido al impacto en la oferta.

La ley aún no ha entrado en vigor, pero los precios han aumentado.

Desde principios de 2024 hasta ahora, cuando las 3 leyes aún no han entrado en vigor, los precios de los segmentos en el mercado inmobiliario han "escalado" continuamente. Especialmente en las dos grandes ciudades de Hanoi y Ho Chi Minh, si la gente llega un poco tarde, el precio puede haber cambiado. En el cual, el segmento de departamentos registró el mayor incremento de precios. En Hanoi, el informe sobre el mercado inmobiliario del segundo trimestre de 2024 de Savills muestra que, desde 2020, el precio promedio de los apartamentos principales ha aumentado un 18 % anual, mientras que el precio de los secundarios ha aumentado un 14 % anual. El Sr. Huynh Thanh Khiet, subdirector del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, informó que el segmento de apartamentos está experimentando un aumento de precios más constante que otros segmentos. Durante este período, los precios aumentaron continuamente a una tasa promedio de 15 - 20% / año. Incluso en el segmento de gama baja, cada metro cuadrado costaba en 2015 entre 25 y 35 millones de VND, pero en 2023 había aumentado a 40-60 millones de VND. Los apartamentos de gama media en 2023 costarán entre 50 y 70 millones de VND/m2, mientras que en 2015 costaban solo entre 35 y 50 millones de VND/m2. El segmento de alta gama actual cuesta entre 70 y 100 millones de VND por metro cuadrado. El año pasado, los apartamentos en la zona central tuvieron los precios más altos, entre 80 y 200 millones de VND/m2, mientras que en los suburbios estuvieron entre 30 y 60 millones de VND/m2.

Se espera que los precios de los bienes raíces sigan aumentando, lo que afectará el acceso de las personas a la vivienda.

FOTO: NGOC DUONG

Respecto al segmento de terrenos, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que los edificios de poca altura y los terrenos también han comenzado a mostrar signos de recuperación positiva cuando algunos proyectos registraron buenos resultados de transacciones de ventas y transferencias. En Hanoi, las zonas suburbanas también son donde los precios del suelo han experimentado un aumento del 10-20% en comparación con principios de año. En particular, antes de que las tres leyes entraran en vigor, el mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh estaba en plena fiebre cuando se esperaba que la lista ajustada de precios de terrenos de la ciudad se aplicara a partir del 1 de agosto con un aumento de 5 a 50 veces, lo que ayudó a que los precios de los terrenos estuvieran cerca del mercado, pero también causó muchas dificultades al afectar a decenas de grupos de sujetos. Ayer, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh emitió un documento solicitando posponer la fecha límite de solicitud para evitar ejercer presión sobre las tarifas de uso de la tierra sobre las personas. La razón por la que los precios de los bienes raíces están aumentando se debe a la escasa oferta. Los problemas legales dificultan la ejecución de los proyectos y muchos inversores se ven atrapados en bonos corporativos y tienen que reducir su inversión. Oferta baja y demanda alta, por lo que, aunque la liquidez es baja, los precios siguen siendo altos. Actualmente hay miles de proyectos estancados esperando a ser resueltos para complementar la oferta del mercado. Por lo tanto, se espera que cuando entren en vigor las 3 nuevas leyes ayuden a reducir los precios de los bienes raíces y faciliten el acceso de las personas a la vivienda. Sin embargo, en la realidad no hay ningún indicio de ello.

El mercado está caliente, los precios aumentarán…

Según el experto económico, Dr. Vu Dinh Anh, la pronta entrada en vigor de las tres leyes mencionadas permitirá superar muchas limitaciones legales, resolver dificultades, ayudar a reiniciar proyectos paralizados y crear condiciones para el nacimiento de nuevos proyectos. En principio, cuando la oferta aumenta y la oferta y la demanda se equilibran, los precios de los inmuebles en general y de los terrenos en particular se moderan, pero en realidad ocurre lo contrario. Esta es una manifestación natural e inevitable del mercado cuando se reactiva; al mismo tiempo, es coherente con las motivaciones y realidades tanto de compradores como de vendedores», explicó.

Los precios de los inmuebles cambiarán mucho a partir de hoy, cuando entren en vigor 3 leyes.

FOTO: NGOC DUONG

Este experto analizó que en los últimos dos años el mercado inmobiliario prácticamente se ha congelado. Cuando el mercado se vacía, vuelve a estar activo y una de las primeras señales es el aumento de los precios. Además, aunque muchos proyectos tienen la oportunidad de reiniciarse, desde la perspectiva del inversor, durante el tiempo que el proyecto está “estancado”, sus costos aumentan mucho. El terreno queda ahí, el proyecto está parado pero todavía hay que pagar intereses, amortizaciones... por no hablar de la deuda entre el inversor y las constructoras. Los costos aumentan, por lo que el propietario del proyecto aumentará los precios para compensar al reiniciar. Por otro lado, del lado del comprador, hay una alta posibilidad de seguir aceptando aumentos de precios porque en la actualidad, el acceso al capital es mucho mejor que antes y las tasas de interés han disminuido. Parte de los costos calculados para la inversión inmobiliaria en términos de acceso al capital y tasas de interés pueden ajustarse con el aumento de precios. Esto conduce a la tendencia de aumento de los precios inmobiliarios, como es la realidad hoy en día. Mirando a largo plazo, el Dr. Vu Dinh Anh dijo que no es posible determinar si los precios de los bienes raíces aumentarán o disminuirán después de que las tres leyes entren en vigor. Porque la ley tiene muchos cambios que afectan los precios de los bienes raíces en muchas direcciones diferentes. El aumento o disminución depende del motivo de las fluctuaciones recientes de los precios de la tierra en cada segmento. Por ejemplo, el mercado inmobiliario se ha enfrentado recientemente al problema de la oferta limitada. Si nos basamos en las regulaciones de las 3 nuevas leyes, la posibilidad de aumentar la oferta en el próximo tiempo será muy alta. De esta forma se resolverá la causa del aumento del precio del suelo por falta de oferta, pudiendo generarse una tendencia a la baja en los precios. De la misma manera, permitir la venta de bienes inmuebles sobre activos constituidos sobre terrenos con derechos de arrendamiento de tierras hará que el mercado sea más dinámico. Lo más importante, según el Sr. Anh, es que si bien la ley es efectiva, el nivel de impacto en el mercado depende en gran medida de cómo se especifiquen e implementen los decretos y regulaciones. Por ejemplo, en lo que respecta a la normativa sobre alquileres de viviendas, la legislación actual exige que los propietarios establezcan negocios, pero esto probablemente resultará en mayores obligaciones para el presupuesto estatal para los propietarios de viviendas. Muchas opiniones sugieren que las condiciones para establecer un negocio no deben basarse en el número de casas o área de alquiler, sino que deben considerarse en función del valor de las casas en alquiler. Los documentos sub-legislativos actuales aún no han aceptado estas opiniones propuestas. La finalización de la normativa que obliga a los arrendadores a establecer un negocio también afecta al mercado inmobiliario, al menos en lo que respecta al desarrollo del sector inmobiliario de alquiler. Si el mercado de alquileres se desarrolla cuando disminuye la demanda de vivienda en propiedad, afectará los precios de la vivienda. Si resulta demasiado difícil y el mercado de alquileres no puede desarrollarse, también reducirá la demanda de quienes desean comprar más viviendas para alquilar. Dicho esto, el impacto en el mercado depende en gran medida de la concreción de la normativa, la orientación sobre documentos sublegislativos e incluso la normativa contenida en otras leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, afirmó el Sr. Vu Dinh Anh.

…pero no puede aumentar inmediatamente

Al evaluar el impacto de las tres leyes anteriores en el mercado inmobiliario, el Maestro Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh) comentó: La Ley de Tierras de 2024 ha eliminado el marco de precios de la tierra emitido por el Gobierno cada 5 años, lo que significa que las localidades no están restringidas a emitir precios de tierras que deben ser más bajos que el marco de precios del Gobierno como antes, lo que ayuda a las localidades a ser proactivas en la construcción de listas de precios de tierras adecuadas a la situación real. En particular, con la aplicación de métodos de valoración de tierras basados ​​en principios de mercado, los precios de las tierras estatales se mantendrán al ritmo de la evolución del mercado, limitando la actual situación de "dos precios". Sin embargo, con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, los precios de los terrenos en la lista de precios de tierras de las localidades aumentarán en comparación con el período anterior. El impacto del aumento de los precios de las tierras estatales conduce a un aumento de algunas obligaciones financieras que los usuarios de las tierras deben pagar, como tarifas por el uso de las tierras, alquiler de las tierras, impuesto por el uso de tierras no agrícolas, tarifas de registro o aumento de las compensaciones y de los costos de limpieza del sitio. Mientras tanto, las empresas inmobiliarias pueden tener mayores costos de inversión cuando los costos de la tierra aumentan, lo que provoca que los precios de los bienes raíces también aumenten. Tampoco podemos descartar factores especulativos, que hagan subir los precios de los terrenos en algunas localidades, aprovechando la ansiedad de la gente de que cuando las leyes antes mencionadas entren en vigor, los precios de los inmuebles aumentarán para crear una fiebre virtual, haciendo subir los precios de los inmuebles en comparación con su valor real. Mientras tanto, el MSc. Nguyen Chi Hieu (Subdirector de la Facultad de Contabilidad - Auditoría, Universidad de Economía - Derecho) dijo: Las localidades emiten nuevas listas de precios de terrenos cada año que siguen de cerca los precios del mercado, por lo que las empresas tendrán que pagar costos de alquiler de terrenos y locales más altos, lo que afectará las ganancias y posiblemente conducirá a un aumento de los precios de los bienes y servicios, causando presión inflacionaria. Los aumentos repentinos de precios pueden causar inestabilidad en el mercado inmobiliario, y aumentos demasiado rápidos pueden crear burbujas inmobiliarias, generando riesgos financieros y económicos. No sólo las empresas, sino también las personas se enfrentarán a mayores cargas financieras cuando quieran comprar terrenos o viviendas, especialmente aquellas con ingresos bajos o medios. El aumento de los precios del suelo encarece la vivienda, lo que reduce el acceso a la misma para muchas personas, especialmente los jóvenes o las familias nuevas. No sólo eso, la Ley de Tierras de 2024 estipula que los inversores que quieran implementar proyectos de vivienda comercial sólo podrán recibir transferencias de derechos de uso de tierras y negociar con la gente para comprar tierras. Mientras tanto, el proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la ejecución de proyectos de vivienda comercial sin suelo residencial aún no ha sido aprobado por la Asamblea Nacional. "La restricción de la subdivisión y venta de terrenos, la eliminación del marco de precios de los terrenos... implica que los costos de insumos de muchos proyectos inmobiliarios comerciales podrían aumentar, lo que provocaría un aumento en los precios de la vivienda y de los bienes raíces. Sin embargo, los precios de los bienes raíces aumentarán, pero no de inmediato, sino con retraso, ya que depende de muchos factores. La oferta a corto plazo será ciertamente limitada; esta es una condición necesaria para que los precios de los bienes raíces suban, mientras que la demanda de bienes raíces es una incógnita", afirmó el Sr. Hieu. Sin embargo, según él, en la situación actual, en medio de dificultades generales, los compradores especulativos aún no han desembolsado mucho dinero y tienen miedo de pedir prestado a los bancos. Las personas con necesidades reales piensan que los precios de los bienes raíces todavía están altos y por eso siguen esperando. Por lo tanto, los precios de los bienes raíces no han aumentado drásticamente en el corto plazo, pero a largo plazo definitivamente aumentarán. Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, las tres leyes mencionadas anteriormente, cuando entren en vigor, no podrán aumentar inmediatamente los precios de los bienes raíces. Debido al retraso en la aplicación de las políticas en la práctica y a que los proyectos también necesitan una hoja de ruta, el proceso lleva mucho tiempo, incluso años, para llevar los productos al mercado. Pero se puede ver que la lista de precios de la tierra emitida por las localidades de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Tierras será más cercana a la realidad como lo anunció recientemente la ciudad de Ho Chi Minh. El fuerte aumento del proyecto de lista de precios de terrenos afectará los costos de insumos en muchos sectores de la economía. En primer lugar, se incrementará el costo de la compensación por la limpieza de terrenos, lo que provocará una reacción en cadena que incrementará los precios de la vivienda, los alquileres de viviendas, los costos de alquiler de terrenos, los costos de alquiler de fábricas en parques industriales y en proyectos de inversión en comercio, servicios y turismo, lo que podría llevar a un aumento en el precio de los bienes en general. Esto afectará negativamente a los proyectos de vivienda social en los que las empresas acuerdan recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra para implementar el proyecto.

No más regulaciones sobre el período de propiedad de los apartamentos

El artículo 58 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula que el plazo de uso de los edificios de apartamentos se determina con base en los documentos de diseño y el plazo de uso real del edificio de apartamentos de acuerdo con la conclusión de la inspección de la autoridad competente. El plazo de utilización de los edificios de viviendas según los documentos de diseño debe constar claramente en el documento de valoración de la autoridad competente de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción. El plazo de utilización de un edificio de viviendas se calcula a partir de la fecha de aceptación del edificio de viviendas para su uso de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción. Así, la Ley de Vivienda de 2023 no estipula el período de propiedad, sino únicamente el período de uso de los edificios de viviendas. Cuando un edificio de viviendas deja de existir y corre el riesgo de derrumbarse y tener que ser demolido, el valor de la casa ya no existe, pero el valor del derecho a usar la tierra para la estabilidad a largo plazo permanece, y sirve como base para la compensación de las personas.

Los corredores inmobiliarios deben tener un certificado de práctica

De acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Negocios Inmobiliarios: las organizaciones y los individuos al realizar negocios inmobiliarios deben establecer una empresa de conformidad con las disposiciones de la ley de empresas o establecer una cooperativa o unión cooperativa de conformidad con las disposiciones de la ley de cooperativas con líneas de negocios inmobiliarios (denominadas colectivamente empresas de negocios inmobiliarios). En caso de que una persona realice un negocio inmobiliario a pequeña escala, no tiene que constituir una empresa inmobiliaria, pero debe declarar y pagar los impuestos de acuerdo con las disposiciones de la ley. Además, de acuerdo al artículo 61 de la Ley de Negocios Inmobiliarios, las personas que ejerzan la intermediación inmobiliaria deben tener un certificado de ejercicio y deben ejercer en un negocio de servicios de piso de compraventa de bienes raíces o en un negocio de servicios de intermediación inmobiliaria. Así, con esta nueva regulación, los particulares no podrán ejercer libremente la intermediación inmobiliaria como lo hacen hasta ahora.

Thanhnien.vn

Fuente: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm