Regular claramente los depósitos para proteger a las personas

AUMENTE EL VALOR DEL DEPÓSITO ENTRE UN 20 Y UN 30 %

De acuerdo con el artículo 23 del proyecto de ley sobre el negocio inmobiliario (modificado) que se debate en la Asamblea Nacional, el organismo redactor ha propuesto dos opciones sobre los principios del negocio inmobiliario y las futuras obras de construcción. Opción 1: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos a los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta ley. Opción 2, el inversionista en proyectos inmobiliarios solo podrá cobrar depósitos según lo acordado con el cliente cuando el proyecto cuente con un diseño básico tasado por un organismo estatal y el inversionista cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra. El monto máximo de depósito no excede el 10% del precio de venta, arrendamiento con opción a compra.

Los depósitos deben estar claramente regulados para proteger a las personas al comprar bienes raíces.

El abogado Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, analizó para la opción 1, la naturaleza del depósito según el Código Civil es garantizar el cumplimiento de las obligaciones civiles. En consecuencia, una parte (el depositante) entrega a la otra parte (el receptor del depósito) una cantidad de dinero o bienes dentro de un período de tiempo determinado para confirmar el acuerdo de las partes y garantizar la celebración o ejecución de un contrato civil. En las transacciones inmobiliarias, el depósito sirve para garantizar la firma del contrato de compraventa del inmueble. Si la regulación es como en la opción 1 anterior, ya no es necesario, porque cuando el proyecto esté calificado para ponerse en marcha, las partes pueden firmar inmediatamente el contrato de compraventa del inmueble sin necesidad de realizar depósito. Por tanto, esta opción 1 pretende limitar los riesgos para los clientes, aumentar la responsabilidad de los inversores y filtrar a aquellos que no tienen capacidad financiera suficiente, pero su aplicación a los depósitos es innecesaria. La condición de que un proyecto sea elegible para la operación comercial sólo debería aplicarse a la firma de un contrato de venta.

La opción 2 es más "abierta" para que los inversores realicen transacciones de depósito. Sin embargo, para proteger los derechos de los clientes, el proyecto debería añadir contenido para limitar los depósitos a un nivel apropiado (alrededor del 20-30%). Porque el Código Civil actual no estipula un depósito mínimo ni máximo para la compra de inmuebles. Esto ha dado lugar a que en los últimos tiempos se produzcan depósitos inmobiliarios caóticos en el mercado. Hay inversores que, a través de depósitos, exigen a los clientes depositar hasta el 95% del valor de la propiedad para movilizar capital disfrazado. Sin embargo, cuando ocurre una disputa, el inversor no puede pagar el depósito al cliente y demora en reembolsarle el dinero. A muchos clientes también les resulta difícil recuperar su capital, y más aún pedirle al inversor que les pague el depósito. Por lo general, en muchos casos de movilización para comprar y vender proyectos de terrenos, los trámites legales no se han completado pero el depósito es de hasta el 95% del valor, pero el contrato no se firma a tiempo y ya no hay capacidad de pago, denuncia la gente, el inversor es procesado y la gente pierde dinero. También hay muchos casos en los que los inversores aceptan un depósito del 10%, sin embargo, cuando los precios del terreno y la vivienda aumentan, muchos inversores están dispuestos a devolver el depósito sin continuar firmando el contrato de compraventa. También se dan casos de depósitos bajos, cuando los inmuebles se congelan y los precios bajan, los clientes también están dispuestos a perder sus depósitos. El proyecto debería estipular que, para firmar un depósito, el inversor debe presentar una carta de garantía bancaria comprometiéndose a reembolsarlo al cliente en caso de incumplimiento del acuerdo. Esta propuesta creará condiciones más favorables para que el inversor movilice capital y también garantizará los derechos de los clientes en caso de incumplimiento de sus compromisos, sugirió el abogado Tu.

Solo se aceptarán depósitos cuando el proyecto sea elegible para negocio.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, con la opción 1, el propósito del depósito es garantizar el cumplimiento del contrato, pero en realidad, después de la firma del contrato, rara vez hay casos en que el depositante es defraudado por el receptor del depósito. La razón es que el contrato suele ser examinado minuciosamente por las partes y ejecutado de conformidad con las disposiciones de la ley. Al ejecutar un contrato, el depósito generalmente se deduce del pago inicial de la transacción. La opción 2 pretende ser un depósito para asegurar el contrato. De hecho, antes de firmar el contrato, a menudo se producen situaciones en que el depositante es engañado por el receptor del depósito y no ejecuta el contrato, causando perjuicios al depositante. Actualmente, tanto la opción 1 como la 2 son correctas, por lo que es necesario integrar ambas opciones en una sola regulación sobre depósitos para garantizar la firma del contrato o depósitos para garantizar la ejecución del contrato, con el fin de proteger los derechos e intereses legítimos de los clientes que compran, arrendan-compran inmuebles, viviendas disponibles o viviendas que se formen en el futuro.

En consecuencia, el Sr. Chau propuso combinar dos opciones en una sola: "Los inversores en proyectos podrán cobrar depósitos de los clientes cuando las viviendas y las obras de construcción estén en condiciones de entrar en funcionamiento y se hayan realizado las transacciones de conformidad con la normativa para garantizar el cumplimiento del contrato. Por otro lado, los inversores en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos para garantizar la firma del contrato según lo acordado con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico evaluado por una agencia estatal y el inversor cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo especificados en la Cláusula 2 del Artículo 24 de esta Ley. El contrato de depósito deberá indicar claramente el precio de venta y el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o las obras de construcción. El importe máximo del depósito se determinará de acuerdo con la normativa gubernamental, pero no superará el 10 % del valor del inmueble".

Las Leyes de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 no regulan los depósitos que se realizan antes de que el proyecto inmobiliario sea elegible para firmar un contrato o movilizar capital para la venta de futuras viviendas, especialmente terrenos. Por lo tanto, se ha dado una situación en la que especuladores, intermediarios inmobiliarios y empresas deshonestas se han aprovechado de la Cláusula 1 del Artículo 328 del Código Civil de 2015, que no regula el valor ni la tasa de los depósitos, por lo que han recibido depósitos de clientes con grandes valores, en algunos casos hasta el 90-95% del valor de la propiedad en transacción. Los especuladores, intermediarios inmobiliarios y empresas deshonestas incluso han creado proyectos fantasma sin fundamento legal con fines fraudulentos, causando enormes pérdidas a los clientes y alterando el orden social, como es el caso de fraude en Alibaba, afirmó el Sr. Le Hoang Chau.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que el proyecto de ley revisado sobre negocios inmobiliarios debe tener regulaciones más claras sobre los depósitos, especialmente el momento de los depósitos, para evitar que los inversores aprovechen esta laguna para recaudar dinero ilegalmente. Hemos estudiado el mercado inmobiliario en muchos países del mundo, y todos permiten depósitos. Sin embargo, estos se transfieren a una cuenta conjunta para que un tercero, como un banco, la administre y supervise. Si el inversor no cumple con sus compromisos, como no construir o no poder firmar un contrato conforme a la ley, el cliente puede recuperar su dinero en su totalidad, afirmó el Sr. Dinh.

Los clientes pueden disfrutar de intereses sobre el monto del depósito durante el tiempo que permanece depositado en el banco, los clientes no tienen que preocuparse por perder dinero. El monto del depósito no excede el 20% del valor del contrato. Esto limita la situación en la que los inversores recaudan mucho dinero de los clientes sin hacer nada, al estilo de "atrapar a un ladrón con las manos desnudas".

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm