Regular claramente los depósitos para proteger a las personas

AUMENTE EL VALOR DEL DEPÓSITO EN UN 20-30%

De acuerdo con el artículo 23 del proyecto de ley sobre el negocio inmobiliario (modificado) que se discute en la Asamblea Nacional, el organismo redactor ha propuesto dos opciones sobre los principios del negocio inmobiliario y las futuras obras de construcción. Opción 1: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos a los clientes cuando las casas y obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta ley. Opción 2, al inversionista del proyecto inmobiliario solo se le permite cobrar depósitos según lo acordado con el cliente cuando el proyecto cuenta con un diseño básico tasado por una agencia estatal y el inversionista tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra. El monto máximo de depósito no excede el 10% del precio de venta, arrendamiento con compra.

Los depósitos deben estar claramente regulados para proteger a las personas al comprar bienes raíces.

El abogado Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, analizó para la opción 1, la naturaleza del depósito según el Código Civil es garantizar el cumplimiento de las obligaciones civiles. En virtud de ello, una parte (el depositante) entrega a la otra parte (el receptor del depósito) una cantidad de dinero o bienes dentro de un período de tiempo determinado para confirmar el acuerdo de las partes y garantizar la celebración o el cumplimiento de un contrato civil. En las transacciones inmobiliarias, el depósito sirve para garantizar la firma del contrato de compraventa del inmueble. Si la regulación es como en la opción 1 anterior, ya no es necesario, porque cuando el proyecto está calificado para ponerse en marcha, las partes pueden firmar inmediatamente el contrato de compraventa del inmueble sin necesidad de realizar depósito. Por tanto, esta opción 1 pretende limitar los riesgos para los clientes, aumentar la responsabilidad de los inversores y filtrar a los inversores que no tienen capacidad financiera suficiente, pero su aplicación a los depósitos resulta innecesaria. La condición de que un proyecto sea elegible para una operación comercial solo debería aplicarse a la firma de un contrato de venta.

La opción 2 es más "abierta" para que los inversores realicen transacciones de depósito. Sin embargo, para proteger los derechos de los clientes, el proyecto debería añadir contenido para limitar los depósitos a un nivel apropiado (alrededor del 20-30%). Porque el Código Civil actual no estipula un depósito mínimo ni máximo para la compra de inmuebles. Esto ha dado lugar a recientes depósitos caóticos en el mercado inmobiliario. Hay inversores que, a través de depósitos, exigen a los clientes depositar hasta el 95% del valor del inmueble para movilizar capital disfrazado. Sin embargo, cuando ocurre una disputa, el inversor no puede pagar el depósito al cliente y se demora en reembolsarle el dinero. A muchos clientes también les resulta difícil recuperar su capital, y mucho menos pedirle al inversor que les pague su depósito. Por lo general, en muchos casos de movilización para comprar y vender proyectos de tierra, los procedimientos legales no se han completado pero el depósito es de hasta el 95% del valor, pero el contrato no se firma a tiempo y ya no hay capacidad de pago, denuncian las personas, el inversor es procesado y la gente pierde dinero. También hay muchos casos en los que los inversores aceptan un depósito del 10%, sin embargo, cuando los precios del terreno y la vivienda aumentan, muchos inversores están dispuestos a devolver el depósito sin continuar firmando el contrato de compraventa. También se dan casos de depósitos bajos, cuando los inmuebles se congelan y los precios bajan, los clientes también están dispuestos a perder sus depósitos. "El proyecto de ley debería estipular que para firmar un depósito, el inversor debe presentar una carta de garantía bancaria en la que se comprometa a devolver el depósito al cliente en caso de que el inversor incumpla el acuerdo. Esta propuesta creará condiciones más favorables para que el inversor movilice capital y también garantizará los derechos de los clientes en caso de que el inversor incumpla sus compromisos", sugirió el abogado Tu.

Solo se aceptarán depósitos cuando el proyecto sea elegible para el negocio.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, con la opción 1, el propósito del depósito es garantizar el cumplimiento del contrato, pero en realidad, después de la firma del contrato, rara vez hay casos en que el depositante sea defraudado por el receptor del depósito. La razón es que el contrato suele ser controlado minuciosamente por las partes y ejecutado de conformidad con las disposiciones de la ley. Al ejecutar un contrato, el depósito generalmente se deduce del pago inicial de la transacción. La opción 2 está destinada a ser un depósito para asegurar el contrato. De hecho, antes de firmar el contrato, el depositante a menudo es engañado por el receptor del depósito y no ejecuta el contrato, causando perjuicios al depositante. Actualmente, tanto la opción 1 como la 2 son correctas, por lo que es necesario integrar ambas opciones en una única normativa sobre depósitos para garantizar la firma del contrato o depósitos para garantizar la ejecución del contrato, con el fin de proteger los derechos e intereses legítimos de los clientes que compran, arriendan-compran inmuebles, viviendas disponibles o viviendas que se formen en el futuro.

En consecuencia, el Sr. Chau propuso combinar dos opciones en una en la dirección: "Los inversores del proyecto pueden cobrar depósitos de los clientes cuando las casas y las obras de construcción están calificadas para ser puestas en funcionamiento y han realizado transacciones de acuerdo con las regulaciones para asegurar el cumplimiento del contrato, o los inversores del proyecto inmobiliario solo pueden cobrar depósitos para asegurar la firma del contrato de acuerdo con el acuerdo con los clientes cuando el proyecto tiene un diseño básico evaluado por una agencia estatal y el inversor tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta Ley. El acuerdo de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la casa o las obras de construcción. El monto máximo del depósito es de acuerdo con las regulaciones gubernamentales, pero no excede el 10% del valor del inmueble".

"Las leyes de negocios inmobiliarios de 2006 y 2014 no regulan los depósitos que se producen antes del momento en que el proyecto inmobiliario es elegible para celebrar un contrato o movilizar capital para vender futuras viviendas, especialmente terrenos. Por lo tanto, se ha producido una situación en la que los especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas se han aprovechado de la Cláusula 1, Artículo 328 del Código Civil de 2015, que no regula el valor y la tasa de los depósitos, por lo que han recibido depósitos de clientes con grandes valores, en algunos casos hasta el 90 - 95% del valor de la propiedad en transacción. Los especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas incluso han creado proyectos "fantasma" sin una base legal con el propósito de cometer fraude, causando enormes pérdidas a los clientes y alterando el orden social, un ejemplo típico es el caso de fraude en Alibaba Company", dijo el Sr. Le Hoang Chau.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que el proyecto de ley revisado sobre negocios inmobiliarios debe tener regulaciones más claras sobre los depósitos, especialmente el momento de los depósitos, para evitar que los inversores se aprovechen de esta laguna para recaudar dinero ilegalmente. "Hemos estudiado el depósito en el mercado inmobiliario en muchos países del mundo. Todos los países permiten depósitos, pero el depósito se transfiere a una cuenta conjunta para que un tercero, como un banco, lo gestione y supervise. Si el inversor no cumple con sus compromisos, como no construir o no poder firmar un contrato de acuerdo con la ley, entonces el cliente puede recuperar completamente su dinero", dijo el Sr. Dinh.

Los clientes pueden disfrutar de intereses sobre el monto del depósito durante el tiempo que permanece depositado en el banco, los clientes no tienen que preocuparse por perder dinero. El importe del depósito no excede el 20% del valor del contrato. Esto limita la situación en la que los inversores recaudan mucho dinero de los clientes sin hacer nada, al estilo de "atrapar a un ladrón con las manos desnudas".

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm