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| Últimas novedades inmobiliarias: Ministerio de Construcción propone 2 opciones para desarrollar mini departamentos. (Fuente: Juventud) |
Obtenga opiniones sobre el desarrollo de mini apartamentos
El Ministerio de Construcción acaba de informar al Gobierno sobre la recepción, revisión y finalización del proyecto de revisión de la Ley de Vivienda. En este informe, el Ministerio de Construcción presenta dos opciones para desarrollar viviendas de varios pisos con muchos departamentos para hogares e individuos (también conocidos como mini departamentos).
En la opción 1, el Ministerio de Construcción propone las siguientes cuestiones:
En primer lugar , los hogares y los individuos tienen derecho a utilizar terrenos residenciales de acuerdo con las regulaciones. Al construir una casa de 2 o más pisos, cada piso cuenta con un departamento diseñado y construido para su venta o arrendamiento con opción a compra, se deben cumplir las condiciones para ser inversionista en un proyecto de inversión en construcción de vivienda. Al mismo tiempo, la inversión en construcción se realiza de conformidad con las disposiciones de la ley de construcción y las leyes pertinentes para proyectos de inversión en construcción de viviendas.
La venta y arrendamiento con opción a compra de apartamentos a que se refiere esta cláusula se sujetará a lo dispuesto en esta ley y en la ley sobre el negocio inmobiliario. El otorgamiento de los certificados para cada apartamento especificado en esta cláusula se realizará de conformidad con lo dispuesto en la ley de tierras.
En segundo lugar , los hogares y los individuos tienen derecho a utilizar terrenos residenciales de acuerdo con las reglamentaciones. Al construir una casa de 2 o más pisos, cada piso está diseñado y construido con departamentos para alquiler, la inversión en la construcción de esta casa debe cumplir con las disposiciones de la ley de construcción para casas individuales, y la gestión de seguridad contra incendios debe cumplir con las disposiciones de la ley sobre prevención y lucha contra incendios para casas individuales combinadas con producción y negocios.
En tercer lugar , la gestión y explotación de las viviendas a que se refieren los apartados 1 y 2 del presente artículo se realizarán de conformidad con el Reglamento sobre gestión y utilización de edificios de apartamentos emitido por el Ministro de Construcción.
En cuarto lugar , los Comités Populares de todos los niveles, en el ámbito de sus funciones y atribuciones, son responsables de inspeccionar y examinar el cumplimiento de los requisitos y condiciones de vivienda especificados en las cláusulas 1 y 2 de este artículo.
En quinto lugar , el Gobierno detalla este artículo.
Opción 2
Respecto a la opción 2, el proyecto de reforma de la Ley de Vivienda revisado por la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional estipula:
En primer lugar , a excepción del caso en que las personas tengan derecho a utilizar terrenos residenciales según lo prescrito en la Cláusula 3, Artículo 54 de esta Ley para construir casas con 22 pisos o más, cada piso está diseñado y construido con 2 o más apartamentos para alquiler, deben cumplir con los requisitos prescritos en esta Ley y las condiciones.
Es decir, la casa debe contar con una zona privada para uso del apartamento, una zona común para uso de la vivienda y equipamientos para uso común;
Los apartamentos en viviendas deben diseñarse y construirse de manera cerrada, siendo el área estándar del piso para cada apartamento no inferior al área según las normas técnicas nacionales para edificios de apartamentos;
La vivienda deberá contar con permiso de construcción de acuerdo a lo establecido en la ley de construcción;
Debe cumplir con los requisitos de diseño y evaluación de prevención y combate de incendios según normativa para edificios de departamentos.
En segundo lugar , las viviendas a que se refiere el apartado 1 de este artículo no podrán ser vendidas ni arrendadas para su adquisición en régimen de propiedad horizontal.
En tercer lugar , en caso de construir una casa con una escala de 20 apartamentos o más, es necesario tener condiciones suficientes para ser inversionista en un proyecto de construcción de vivienda de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 de esta Ley y debe establecer un proyecto para implementar la inversión en construcción de vivienda de acuerdo a las disposiciones de la ley.
En cuarto lugar , la gestión y explotación de las viviendas a que se refiere este artículo se realizará de conformidad con el Reglamento sobre gestión y utilización de edificios de apartamentos emitido por el Ministro de Construcción.
En quinto lugar , el Comité Popular Provincial especificará las condiciones de tránsito de los camiones de bomberos en las zonas residenciales como base para otorgar permisos de construcción de viviendas según lo prescrito en este artículo. Los comités populares de todos los niveles, en el ámbito de sus funciones y competencias, son responsables de inspeccionar y examinar el cumplimiento de los requisitos y condiciones especificados en la cláusula 1 de este artículo cuando las personas alquilan apartamentos en casas de varios pisos con muchos apartamentos.
El Ministerio de Construcción elige la opción 1
El Ministerio de Construcción expresó su opinión sobre la elección de la opción 1. Porque al implementar la opción 1, limitará el desarrollo de casas de varios pisos por parte de hogares e individuos, diseñando muchos apartamentos que no cumplen con los permisos de construcción, no cumplen con las regulaciones y estándares, especialmente las regulaciones y estándares sobre prevención y lucha contra incendios como ha sucedido recientemente.
Además, el Ministerio de Construcción encontró que para las casas individuales (no sujetas a proyectos de inversión en construcción de viviendas), la ley tiene disposiciones específicas sobre la gestión de la inversión en construcción, así como la gestión de la prevención y seguridad contra incendios.
Al mismo tiempo, según el Ministerio de Construcción, el proyecto de ley también propone no otorgar certificados de derecho de uso de la tierra y de propiedad de la vivienda para cada apartamento cuando se construyan casas individuales con muchos pisos y muchos apartamentos. Por tanto, no es necesario establecer requisitos para distinguir entre zonas de uso común y privado...
Además, el Ministerio de Construcción también propuso que la gestión y el funcionamiento de las viviendas individuales en forma de casas de varios pisos y apartamentos en alquiler también se gestionen de acuerdo con el Reglamento sobre la gestión y el uso de edificios de apartamentos emitido por el Ministro de Construcción.
La oferta de casas adosadas nuevas es baja, los precios siguen siendo altos
La reciente información sobre el mercado inmobiliario de Hanoi publicada por JLL Vietnam muestra que en el tercer trimestre, el mercado de casas adosadas (villas, casas adosadas y casas adosadas) en Hanoi continuó extendiendo su estado de "hibernación", con la mayoría de los proyectos bloqueando temporalmente sus listas de productos y reconstruyendo sus listas de precios y políticas.
Los inversores están siendo muy cautelosos, priorizando los trámites legales o el avance de la construcción antes que las agitadas actividades de preventa como en la fase anterior.
De manera similar, según Savills Vietnam, el mercado inmobiliario en Hanoi en el tercer trimestre estuvo bastante tranquilo, con un bajo volumen de transacciones y los inversores cautelosos a la hora de lanzar nueva oferta.
La nueva oferta continúa siendo limitada y la brecha entre la oferta y la demanda sigue siendo un desafío existente. Sin embargo, el mercado tiene factores positivos que se espera que promuevan gradualmente la recuperación en el futuro.
Según esta unidad, la oferta de apartamentos nuevos en Hanoi en el trimestre continuó disminuyendo un 47% intertrimestral y un 65% interanual, hasta 1.891 apartamentos de clase B. Cabe destacar que el mercado no registró ninguna nueva oferta de clases A y C en el último trimestre.
La oferta primaria de departamentos alcanzó 19.808 unidades, una caída del 3% intertrimestral y del 6% interanual. De los cuales, la clase B representa el 92% de la oferta. El número de viviendas vendidas continuó disminuyendo un 16% intertrimestral y un 42% interanual, hasta alcanzar las 2.100 unidades.
En cuanto a la oferta de villas y casas adosadas, el mercado no registró ningún proyecto nuevo, solo 30 nuevas unidades del proyecto existente en Thanh Tri. La nueva oferta en el segmento de edificios de baja altura disminuyó un 76% intertrimestral y un 94% interanual. El número de unidades vendidas en el tercer trimestre disminuyó un 5% intertrimestral y un 66% interanual hasta 101 unidades.
Los altos inventarios han hecho subir los precios primarios en todas las categorías de productos. Los precios de los departamentos principales alcanzaron los 54 millones de VND/m2, un aumento del 2% trimestral y del 13% anual. Los precios de los departamentos principales aumentaron durante 19 trimestres consecutivos y fueron 77% más altos que en el primer trimestre de 2019.
De manera similar, el precio promedio de una villa principal aumentó un 3% intertrimestral, a 103 millones de VND/m2 de terreno. Los precios de las casas adosadas también aumentaron un 9% intertrimestral, a 190 millones de VND/m2, mientras que los precios de las casas comerciales también registraron un aumento trimestral del 6%.
La limitada oferta nueva de energía primaria hace que el mercado secundario sea más popular. En el mercado de apartamentos, los precios secundarios alcanzaron los 36 millones de VND/m2, un aumento del 2% trimestral y del 8% anual. Mientras tanto, el precio secundario promedio de los productos de baja altura alcanzó los 23 mil millones de VND/unidad, un aumento del 5% intertrimestral, pero todavía un 19% más bajo que el precio primario.
Villas y condotels frente al mar con grandes pérdidas
Según los expertos, con la drástica intervención del Gobierno, el mercado inmobiliario está teniendo actualmente cambios positivos. Muchos segmentos inmobiliarios han comenzado a cotizar nuevamente.
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| En agosto de 2023, el segmento de villas vacacionales tuvo una demanda de mercado modesta, con un consumo de solo el 15% en comparación con el mismo período (Fuente: cafef.vn) |
Sin embargo, el mercado inmobiliario turístico todavía se encuentra en un estado sombrío. Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri, la información sobre la venta de villas y condominios con pérdidas en algunas localidades como Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh... sigue apareciendo con densidad en los sitios de listados de bienes raíces.
Además de las villas con precios "enormes", muchos condotels en algunos proyectos inmobiliarios turísticos se anuncian para su venta con pérdidas.
Por ejemplo, en el complejo turístico FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), muchos condotels se anuncian con una pérdida de 500 a 600 millones de VND. En concreto, un condotel en el piso 19 del hotel mencionado anteriormente tenía un precio de contrato de compra con el inversor de 1.470 millones de VND, pero ahora el propietario lo está vendiendo con una pérdida de 950 millones de VND. De manera similar, otro condotel tiene un precio de venta por pérdida de 1.100 millones de VND, mientras que el contrato de venta es de 1.700 millones de VND...
Según DKRA, en agosto, el segmento de villas vacacionales tuvo una demanda de mercado modesta, con un consumo de solo el 15% en comparación con el mismo período. La mayoría de las transacciones durante el mes se centraron principalmente en productos con precios inferiores a 10 mil millones de VND por unidad.
Cabe destacar que la demanda del mercado sigue siendo bastante baja, con solo 17 nuevas unidades vendidas en agosto, lo que equivale al 14% en comparación con el mismo período de 2022. El precio de venta primario del segmento de condotel no ha fluctuado mucho en comparación con el mes anterior y continúa siendo alto debido al alto costo actual del capital. En concreto, en el Sur, el precio de venta oscila entre 55,5 y 81,7 millones de VND/m2, mientras que en el Norte el precio oscila entre 35,5 y 44,2 millones de VND/m2.
El período de la "fiebre de la tierra" ha terminado, Quang Tri planea dividir los lotes en lotes más pequeños y bajar los precios de venta.
Según Vietnamnet, después de la fiebre inmobiliaria, muchas subastas no tuvieron compradores porque el precio mínimo era alto y la superficie del terreno era grande. La provincia de Quang Tri está planeando dividir lotes y bajar los precios para "calentar" el mercado inmobiliario.
A principios de 2022, en algunas localidades de la provincia de Quang Tri, como el distrito de Cam Lo, la ciudad de Lao Bao (distrito de Huong Hoa), el distrito de Trieu Phong y la ciudad de Dong Ha, hubo una fiebre de tierras "loca".
La fiebre de la tierra ha pasado, desde finales de 2022 hasta ahora, el mercado inmobiliario en Quang Tri ha comenzado a caer en una depresión. Según las observaciones, no sólo se interrumpieron las transacciones de tierras entre personas, sino que también se paralizaron las subastas organizadas por el gobierno por falta de participantes.
Esta situación provocó que Quang Tri solo recaudara 194 mil millones de VND en subastas de tierras en los primeros 9 meses de 2023, alcanzando solo el 24% del objetivo.
Una de las razones por las que las subastas de terrenos locales actualmente enfrentan dificultades y no hay compradores es porque el precio mínimo es alto y la superficie del terreno puesto a subasta es grande.
El Sr. Ha Sy Dong, vicepresidente permanente del Comité Popular Provincial de Quang Tri, dijo que la localidad está planificando y cambiando los planes para aumentar los ingresos provenientes de las subastas de tierras.
Según el Sr. Dong, el impacto de los factores geopolíticos en el mundo, después de la pandemia de Covid-19, ha causado muchas dificultades para la economía, lo que ha llevado a un mercado inmobiliario lento.
“Ante el hecho de que las grandes parcelas con precios de venta elevados no resultan atractivas para los inversores, el Comité Popular de la provincia de Quang Tri ha ordenado al Departamento de Construcción que presida y, junto con las agencias pertinentes, estudie un plan para reducir el área de las parcelas y bajar los precios de venta para aumentar el poder adquisitivo.
"Con base en las regulaciones legales y el asesoramiento de los departamentos y sucursales, el Comité Popular Provincial desarrollará nuevos planes para atraer a los inversores a participar en las subastas, aumentando así los ingresos locales", compartió el Sr. Dong.
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Fuente
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