Atascados por la venta de apartamentos durante la fiebre de precios

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Hanoi Venden un apartamento en el distrito de Ha Dong por el doble del precio de cuando lo compraron, pero el Sr. Quan y su esposa no pueden estar contentos porque no pueden encontrar otra casa y la antigua continúa aumentando de precio.

"Pensé que era el pico en ese momento. Si no vendía rápido, el precio podría bajar y perdería la oportunidad de cambiar de casa", dijo Tran Trung Quan, un mecánico de 38 años.

Hace dos años, él y su esposa compraron este apartamento de 69 m2 por más de mil millones de VND. A finales de 2023, el precio de los apartamentos de la zona se duplicó, muchas familias vendieron, obtuvieron una ganancia de miles de millones de dongs y pudieron comprar una casa en el terreno o pagar un poco más para cambiarse a un nuevo apartamento. El señor Quan se inclina por la segunda opción, porque está cansado de tener que desplazarse casi 20 kilómetros cada día.

"Al ver el precio, también me interesé. Había mucha gente vendiendo y los agentes no paraban de llamarme, así que dudé", dijo.

Después de vender su casa, el Sr. Quan y su esposa se apresuraron a comprar una nueva, pero los proyectos que cumplían con sus criterios también aumentaron de precio. Mientras tanto, más de un mes después, el valor de su antiguo apartamento aumentó en otros 100 millones de VND. A principios de marzo, la casa de un vecino se vendió por 300 millones de VND más que la suya.

“Desde ese día, mi esposa no paraba de quejarse de haber perdido una cantidad de dinero equivalente a varios años de duro trabajo”, afirmó.

Un proyecto de apartamentos de 10 años de antigüedad en Co Nhue 1, distrito de Bac Tu Liem. Foto: Phan Duong — Un proyecto de apartamentos de 10 años de antigüedad en Co Nhue 1, distrito de Bac Tu Liem. Foto: *Phan Duong*

El caso de la familia del Sr. Vu Van Trung, de 42 años, que vendió un apartamento en Mo Lao, distrito de Ha Dong, es aún más lamentable. Su apartamento de 73 m2 está en un piso intermedio, en una buena ubicación, por lo que se vendió por 3.200 millones de VND dos semanas antes del Tet Nham Thin.

"Exactamente un mes después, el precio de mi antiguo apartamento aumentó en 400 millones de VND", dijo el Sr. Trung. Hay varios proyectos nuevos abriéndose a la venta en los alrededores, lo que ha contribuido al aumento repentino de los precios en la zona. "Los precios de los apartamentos se están disparando, estoy en el sector de la construcción y estoy en shock", dijo.

En algunos grupos y foros de familias que planean comprar una casa en Hanoi, muchas personas compartieron situaciones divertidas porque aprovecharon la oportunidad de vender sus apartamentos a precios más altos. Alguien dijo que a mediados del año pasado, al ver que los precios de las casas aumentaban, rápidamente las vendieron y pasaron a alquilar, esperando la oportunidad de comprar una nueva. Dos meses después, al ver el repentino aumento de precio, esta persona compró rápidamente una casa idéntica en la misma zona por casi 400 millones de VND más. Hay personas que vendieron sus apartamentos y compraron casas y terrenos en Hoai Duc. Ahora están cansados de tener que conducir más de dos horas al día por la carretera, y sus maridos y esposas están discutiendo. Con el dinero que gastaron en comprar inmuebles, ahora ya no tienen la oportunidad de comprar un departamento cerca del centro.

"Mi familia vendió su casa a mediados del año pasado y se mudó para comprar un apartamento más grande en un nuevo proyecto, pagando el 95% del valor, pero ahora la construcción del proyecto se ha detenido temporalmente, la casa sigue alquilada y aún se deben pagar los intereses mensuales de un préstamo de casi mil millones de VND. La casa vieja que vendí el año pasado ha aumentado entre un 20% y un 30% este año", compartió un miembro del foro.

Como especialista en bienes raíces de apartamentos desde hace mucho tiempo en el distrito de Long Bien, el Sr. Nguyen Manh Quang, de 34 años, dijo que los precios de la mayoría de los apartamentos en el área han aumentado entre un 30 y un 40% en comparación con el mismo período del año pasado. Especialmente después del Tet, los precios han aumentado drásticamente, lo que ha hecho que muchas personas se arrepientan. “A menudo oigo a propietarios expresar su arrepentimiento por haber vendido antes de tiempo”, afirma.

A principios de 2024, un estudio sobre el mercado inmobiliario realizado por la firma financiera estadounidense NetCredit mostró que los precios de los apartamentos en el centro de Hanoi aumentaron un 77% durante el último año. Las últimas estadísticas de Savills también muestran que los apartamentos en Hanoi han establecido un nuevo umbral de precio, un 24% más que en el mismo período de 2022.

Oferta escasa, nueva canasta de bienes principalmente del segmento de alta gama. El desequilibrio cada vez más grave entre la oferta y la demanda ha empujado los precios de los apartamentos a batir continuamente nuevos récords. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) estima que en 2024, los precios de los apartamentos principales seguirán aumentando en un promedio de 3-8%.

"Los precios de los apartamentos han crecido a un ritmo promedio de dos dígitos cada año. Solo el año pasado, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 16 % en comparación con principios de año", afirmó el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS.

El Sr. Robert Linh, vicepresidente de una empresa inmobiliaria de Hanoi, dijo que no hay una respuesta correcta a la pregunta "¿cuándo es el mejor momento para vender un apartamento?". ¿Cuál es la tasa de rendimiento deseada por el propietario? Cuando se cumple esa expectativa se considera apropiado.

En inversiones, el momento de “tomar ganancias” es siempre un arma de doble filo. Si vendes a un precio alto pero luego compras a un precio alto, no es una ganancia. Un inversor inteligente debe comprar a precios muy bajos después de vender para invertir a largo plazo. La mayoría de la gente invierte con un estilo de inversión de doble inversión; por ejemplo, venden una casa por 3 mil millones, obtienen una ganancia de 1 mil millones y luego compran bienes raíces por unos 4 mil millones. Si se calcula el flujo de caja, los costos de los intereses y la inflación, no es una inversión efectiva, afirmó el Sr. Linh.

El Sr. Linh aconsejó que si usted tiene una propiedad en la que vive y quiere venderla para comprar otro lugar o usar el dinero para otra cosa, puede esperar un tiempo más, especialmente después de este período habrá un nuevo nivel de precios. Aquellos que tienen una necesidad real de vivienda deberían comprar ahora mismo o en cualquier momento que les convenga, porque por lo general los precios de los departamentos siempre tenderán a aumentar.

"Las familias que desean vender su casa para comprar una nueva en este momento deben estar alerta y solo venderla cuando hayan encontrado un nuevo proyecto. No la vendan para depositarla en el banco, ya que la tasa de interés actual para los ahorros es baja y no puede competir con el aumento de los precios de los apartamentos", dijo el Sr. Linh.

El inversor Le Quoc Kien aconseja que quienes estén en necesidad de cambiar de casa pueden aprovechar el momento en que los precios de los apartamentos aumentan para obtener ganancias y comprar otra vivienda, pero si aún están satisfechos con su entorno de vida actual, no hay necesidad de preocuparse por vender su casa y luego tener que comprarla a un precio más alto. Si desea obtener ganancias sin cambiar su entorno vital, tendrá que vender y comprar una casa nueva. "No deberías vender tu casa sin antes buscar un nuevo lugar", dijo el Sr. Kien.

Sin embargo, hacer estas dos cosas en paralelo, organizar el flujo de caja de venta y recompra para que coincidan entre sí, no es fácil, requiere mucho conocimiento y experiencia en el campo inmobiliario y no es para aficionados.

Más de tres meses después de vender la casa, la familia del Sr. Quan está utilizando las ganancias de la venta para alquilar un apartamento en Me Tri (distrito de Nam Tu Liem), cerca del lugar de trabajo de su esposa y a 4 kilómetros de la oficina. A pesar de las insistencias de su esposa, él seguía satisfecho porque podía trabajar más cerca y aumentar los bienes de su familia.

"Logré permanecer más de dos años sin perder dinero, e incluso obtuve una ganancia de mil millones de dongs. Sigo considerándome afortunado", afirmó.

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