En el primer semestre de este año, el mercado inmobiliario sólo registró unas pocas operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) en los sectores inmobiliario industrial y residencial. Sin embargo, se espera que este mercado se acelere en los últimos meses del año, cuando entren en vigor nuevas leyes de tierras.
Pocos acuerdos cerrados
Aunque la presión vendedora sigue siendo muy alta, el mercado de fusiones y adquisiciones inmobiliarias en el primer semestre de 2024 sigue bastante tranquilo, con solo unas pocas operaciones cerradas. Por ejemplo, a finales de junio de 2024, Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company aprobó la política de transferir el 49% de las acciones de BIDICI Company con un precio de transferencia no inferior al 130% del valor nominal (10.000 VND/acción).
Cuatro días después, Phat Dat transfirió con éxito el 25% de las acciones de la compañía BIDICI a un individuo por VND 769,5 mil millones, reduciendo la proporción de propiedad de Phat Dat en BIDICI del 49% al 24%. Gracias a este acuerdo, Phat Dat registró una ganancia de 50 mil millones de VND en el segundo trimestre de 2024, aunque los ingresos registrados solo superaron los 8,3 mil millones de VND.
Se sabe que BIDICI se estableció en octubre de 2020, con un proyecto de inversión en el terreno de apartamentos de gran altura, Subdivisión 9, perteneciente al Área Urbana de Ecoturismo Nhon Hoi (Binh Dinh) que Phat Dat ganó la subasta en junio de 2019.
En cuanto a Nam Long Group, después de muchos retrasos debido a problemas en la actualización de los procedimientos del certificado de inversión, en junio de 2004, esta empresa completó la transferencia del 25% del capital del Proyecto Paragon Dai Phuoc (también conocido como Nam Long Dai Phuoc) al socio Nishi Nippon Railroad (Japón), con un valor de 662 mil millones de VND.
El proyecto Paragon Dai Phuoc tiene una escala de 45 hectáreas y está ubicado en la isla Dai Phuoc (provincia de Dong Nai). De hecho, desde 2022, Nam Long Group ha recibido la cantidad anterior, que es un depósito para transferir el 25% de las acciones de Paragon Dai Phuoc. Gracias a la finalización de este acuerdo, Nam Long escapó de pérdidas en el segundo trimestre de 2024, cuando los ingresos totales disminuyeron casi un 74% en comparación con el mismo período.
Además de los dos acuerdos mencionados anteriormente, el mercado también registró una serie de otros acuerdos, como la cooperación de Kim Oanh Group con tres corporaciones: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi y NTT Urban Development para desarrollar el Proyecto One World en Binh Duong.
One World tiene una escala de casi 50 hectáreas, con una inversión total de más de mil millones de dólares. El proyecto se divide en 6 proyectos componentes. El inversor planea construir con antelación instalaciones que incluyen un centro de conferencias y exposiciones, un centro comercial Aeon, un hotel de 5 estrellas y una escuela internacional de niveles intermedios. Estos productos se introducirán en el mercado en 2025.
Mientras tanto, el segmento de bienes raíces industriales también registró el acuerdo de Tripod Technology Corporation adquiriendo un terreno industrial de 18 hectáreas en Ba Ria - Vung Tau de Sonadezi Chau Duc.
Con un capital de inversión de 250 millones de dólares, Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) contribuye a realizar el plan de expansión y desarrollo de la industria electrónica de alta tecnología de Tripod Technology Group. Este es también el proyecto de alta tecnología más grande en el Parque Industrial Chau Duc hasta la fecha.
Expectativas de aceleración
La presión sobre el lado vendedor sigue siendo muy alta y las fusiones y adquisiciones se consideran una solución para ayudar a las empresas a superar temporalmente las dificultades inmediatas, especialmente cuando se espera que la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda, que entraron en vigor a partir del 1 de agosto, aclaren los procedimientos legales, acelerando así los procedimientos de compra y venta de proyectos.
Después de mucho tiempo de planificar la venta del proyecto, pero sin éxito, el Consejo de Administración de Van Phat Hung Company recientemente aprobó una resolución que aprueba la política de transferir el 99% de las acciones de Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land), el inversor de Nhon Duc Nha Be Residential Area Project (HCMC). Éste es también el principal objetivo comercial de la Compañía en 2024.
Unas nuevas regulaciones más abiertas son la premisa para que el mercado inmobiliario vietnamita dé la bienvenida a una fuerte ola de inversión extranjera en el próximo tiempo. 
El abogado Nguyen Truc Hien, miembro de Vietnam International Law Firm Limited Liability Company (VILAF)
De hecho, desde 2021, Lotte Land ha transferido 200 mil millones de VND a Van Phat Hung para avanzar en la compra del 55% de las acciones de Nha Be Land, pero según el líder de esta empresa, durante el reciente período difícil, la espera de que se apliquen nuevas leyes así como la dependencia de las decisiones de agencias y departamentos han ralentizado el proceso de implementación.
El Sr. Phung Dien Trong, Director General Adjunto de Van Phat Hung, dijo que la parte más importante para completar la transferencia de capital radica en los aspectos legales del proyecto, específicamente la aprobación de la política de inversión para el proyecto. En los últimos años, la finalización de los procedimientos legales de los proyectos ha tenido que esperar la aprobación de las autoridades, por lo que el tiempo se ha prolongado, lo que ha provocado retrasos en el progreso de la mayoría de los proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh, incluido el proyecto mencionado de la Compañía.
Sin embargo, es probable que el Proyecto del Área Residencial Nhon Duc Nha Be sea aprobado para inversión en el tercer trimestre de 2024, después de que entren en vigor las nuevas leyes de tierras. Este es un requisito previo no sólo para Lotte Land, sino también para otros socios interesados para poder realizar la transferencia.
Además de los requisitos legales, condición necesaria para el éxito de un proyecto de fusiones y adquisiciones, las políticas de la nueva ley también abren muchas perspectivas para los inversores extranjeros.
Por ejemplo, la Ley de Negocios Inmobiliarios estipula que los inversionistas que transfieran proyectos deben cumplir obligaciones financieras respecto de los terrenos del proyecto, incluyendo tarifas por uso de la tierra, rentas de la tierra e impuestos, tarifas y cargos relacionados con la tierra; Una vez completados los procedimientos de transferencia y cumplidos las obligaciones financieras relacionadas con la transacción de transferencia, se le otorgará al comprador un libro rosa.
A diferencia de antes, después de completar las obligaciones financieras sobre la tierra, los inversores tienen que dedicar mucho tiempo a obtener el libro rosa y la entrega de la tierra. Se trata de una novedad positiva que se espera que contribuya a agilizar el proceso de ejecución de los procedimientos de transferencia de proyectos inmobiliarios.
El abogado Nguyen Truc Hien, miembro de Vietnam International Law Firm (VILAF), evaluó que el sector inmobiliario siempre ha atraído la atención de los inversionistas nacionales y extranjeros, pero en el pasado, hubo muchas barreras, especialmente legales, que impidieron que las actividades de fusiones y adquisiciones de proyectos se abrieran paso.
La Ley de Tierras de 2024 también agrega muchos beneficios para los inversionistas extranjeros, como recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra en parques industriales, clústeres industriales, zonas de alta tecnología, usar la tierra debido a la recepción de la transferencia de proyectos inmobiliarios y ampliar el método de recepción de derechos de uso de la tierra para empresas con inversión extranjera.
“Las nuevas regulaciones, más abiertas, son la premisa para que el mercado inmobiliario vietnamita reciba una fuerte ola de inversión extranjera en el futuro”, enfatizó la Sra. Hien.
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Fuente: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html
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