La Ley de Tierras llevará al mercado inmobiliario de Hanoi a un "nuevo ciclo"

El segmento de apartamentos recibe una repentina atención del mercado de Hanoi

En el primer semestre de 2024, el segmento de vivienda continúa siendo un punto caliente en el mercado inmobiliario. El segmento de apartamentos registró un aumento de interés, lo que provocó un fuerte incremento de los precios de los productos en el mercado secundario.

El informe del segundo trimestre de 2024 de Savills Vietnam muestra que, desde 2020, el precio primario promedio ha aumentado un 18 % anual, mientras que el precio secundario ha aumentado un 14 % anual.

A mediados de 2024, el precio principal del segmento de apartamentos alcanzará los 65 millones de VND/m², un aumento del 10% trimestral y del 24% anual. Cabe destacar que Savills no registró ningún nuevo suministro por debajo de los 45 millones en el segundo trimestre de 2024.

Savills Vietnam considera que la oferta limitada y el desequilibrio de los productos son las principales razones del continuo y pronunciado aumento de los precios de los apartamentos.

Fuente: Informe general del mercado de Savills, 6 meses/2024.

En el segundo trimestre de 2024, la oferta nueva disminuyó un 34% intertrimestral y un 25% interanual, con 2.697 unidades. Oferta primaria de 10.317 unidades, una disminución del 20% intertrimestral y del 49% interanual.

La mayoría de las transacciones de departamentos registradas en los primeros 6 meses del año fueron en el segmento de departamentos Clase B. La clase B representó el 96% del total de 5.085 unidades vendidas.

Este segmento ofrece un servicio de calidad que satisface las necesidades de la vida diaria, ayudando a los compradores a equilibrar los costos de compra de una vivienda y la calidad de vida.

La Sra. Do Thi Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, afirmó: «En comparación con el mismo período del año anterior, el precio promedio de los apartamentos en el mercado secundario aumentó un 25%, incluso en los segmentos de clase B y C se registraron incrementos de entre el 27% y el 29%».

El segmento de villas se recupera lentamente

En cuanto al segmento de villas y casas adosadas, el informe de Savills muestra signos de recuperación lenta.

En los primeros 6 meses del año, el número de transacciones en el segmento de villas/casas adosadas disminuyó un 40% intertrimestral, aunque aumentó un 5% interanual, alcanzando 111 unidades, la tasa de absorción trimestral fue solo del 18%. La nueva oferta tuvo una tasa de absorción del 48%, una disminución de 15 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior y de 3 puntos porcentuales respecto al año anterior.

La mayoría de las transacciones primarias se registraron en el distrito de Ha Dong con un 61%, gracias a proyectos de infraestructura que están cerca de completarse, como la calle Le Quang Dao, que se espera que entre en funcionamiento en el cuarto trimestre de 2024. El distrito de Hoang Mai y el distrito de Thuong Tin le siguen con un 14% y un 9% respectivamente.

Sra. Do Thi Thu Hang - Directora Sénior, Departamento de Consultoría e Investigación, Savills Hanoi.

La Sra. Hang explicó: «El segmento de villas y casas adosadas en proyectos no ha mostrado signos de recuperación; los precios han aumentado considerablemente, pero la liquidez es deficiente. Mientras tanto, los mercados vecinos aún cuentan con nueva oferta a precios competitivos, y la demanda de compra es mayor».

En concreto, la oferta de villas en nuevos proyectos sigue siendo abundante. Según el informe de Savills, el nuevo suministro alcanzó las 128 unidades, un 38% más que en el trimestre anterior, pero un 2% menos que en el mismo periodo del año anterior.

La nueva oferta proviene de dos proyectos existentes en Ha Dong: An Quy Villa con 54 villas, mientras que An Lac Green Symphony en Hoai Duc tiene 12 nuevas casas adosadas y Him Lam Thuong Tin tiene 11 nuevas casas comerciales.

La oferta primaria alcanzó 608 unidades provenientes de 16 proyectos, una caída del 9% intertrimestral y del 24% interanual. Las villas fueron el tipo dominante con un 39% de la oferta primaria debido a la nueva oferta de este trimestre.

En los primeros 6 meses del año, los precios primarios de las villas en proyectos aumentaron un 9%, alcanzando los 178 millones de VND/m2 de terreno.

Los precios de las casas adosadas cayeron un 2% intertrimestral a 188 millones de VND por metro cuadrado, principalmente debido a que las unidades de alto precio se agotaron y solo quedaron las unidades de menor precio.

Los precios de las viviendas comerciales también aumentaron un 3% trimestralmente, alcanzando los 288 millones de VND/m² de terreno.

La Ley de Tierras apoya el mercado inmobiliario

Según la Sra. Hang, se espera que el mercado inmobiliario de Hanoi entre en un "nuevo ciclo" debido a que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entraron en vigor oficialmente el 1 de agosto.

"Cuando la ley entre en vigor pronto, se resolverán muchos problemas del mercado y los impactos se producirán más rápidamente.

Por ejemplo, el problema del suministro limitado en muchas localidades. Cuando la oferta es limitada, las opciones de las personas se reducen, lo que genera precios inestables y en aumento. Resolver la crisis de oferta sería positivo para el mercado en general.

"Sin embargo, cabe señalar que, aunque la ley entrará en vigor pronto, tomará tiempo resolver el problema de la oferta limitada porque los proyectos actualmente están esperando los documentos de orientación", dijo la Sra. Hang.

La Sra. Hang señaló que los precios actuales de los segmentos de vivienda son altos, lo que afecta en gran medida las decisiones de inversión y la liquidez del mercado.

A medida que se vayan publicando las directrices en su totalidad, se espera que los precios se vuelvan más estables y los intereses de las personas estén más asegurados, por ejemplo, en el futuro se formarán las condiciones y regulaciones para la venta de productos.

Los proyectos no aprobados previamente tendrán una base para su resolución, y se podrán resolver muchos otros asuntos, incluidos el cálculo de tarifas por el uso de la tierra, el arrendamiento de tierras y el desarrollo de viviendas sociales...

La Ley de Tierras ayudará a estabilizar los precios de los bienes raíces y garantizar mejor los intereses de las personas.

Según los expertos, también se espera que la pronta aprobación de la ley proporcione un apoyo temprano al mercado, tenga un impacto positivo en la psicología de los compradores e inversores y les ayude a sentirse más seguros de sus decisiones y planes de negocios y desarrollo en el futuro cercano.

Por lo general, la Ley de Negocios Inmobiliarios también estipula que a los inversores solo se les permite recibir depósitos de no más del 5% del valor del inmueble. Además, solo se podrá proceder al cobro de depósitos en los casos en que las viviendas y obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023.

Esto ayuda a proteger a los compradores del riesgo de apropiación de capital antes de completar los procedimientos legales necesarios, dándoles más tiempo para preparar sus finanzas.

Al mismo tiempo, esta regulación contribuye a crear más confianza en las transacciones del mercado.

Además, en el futuro próximo, con el fondo de suelo, los proyectos y la oferta limitados en el centro de la ciudad, la tendencia de mudarse a los suburbios seguirá dándose con fuerza, afectando tanto al segmento de apartamentos como al de villas/casas adosadas.

En el caso de los apartamentos, la demanda proviene mayoritariamente del grupo de ingresos medios. La asequibilidad de este grupo son productos por debajo de los 3 mil millones, mientras que el mercado de Hanoi no tiene muchas opciones para este rango de precios.

Por lo tanto, los compradores han considerado proyectos ubicados en suburbios como Nam Tu Liem, Ha Dong y Gia Lam, que proporcionan hasta el 93% de la oferta de este segmento.

En el caso de villas y casas adosadas, a finales de 2024, 13 proyectos ofrecerán un total de 2.951 unidades.

De manera similar, en el caso de las villas y casas adosadas, para finales de 2024, 13 proyectos proporcionarán un total de 2.951 unidades, la mayoría de las cuales estarán en el distrito de Dong Anh, con un 34 % de la oferta futura. Le siguió el distrito de Ha Dong con el 19% y el distrito de Hoai Duc con el 16%.

Al evaluar esta tendencia, la Sra. Hang explicó: «En este contexto, la ciudad se ve obligada a invertir en el desarrollo de infraestructuras en todo el cinturón, para reducir la carga en el centro de la ciudad y dispersar a la población hacia las afueras».

Actualmente, aparecen nuevas áreas urbanas en zonas alejadas del centro con servicios sincrónicos y de calidad invertidos, con un número cada vez mayor de transacciones, lo que hace que la gente esté más abierta a mudarse a estas zonas.

La demanda también proviene de personas que pueden trabajar de forma remota, no requieren muchos viajes pero aún así pueden tener servicios públicos sincrónicos y una buena infraestructura paisajística".

Según el anuncio del Departamento de Transporte de Hanoi, actualmente se espera que se inicien las obras de 11 proyectos de inversión en construcción de tráfico en Hanoi. 13 ministerios centrales y sucursales se reubicarán fuera del centro de la ciudad, concentrándose en las áreas de West Lake y Me Tri.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm