El segmento de apartamentos recibe una repentina atención del mercado de Hanoi
En el primer semestre de 2024, el segmento de vivienda continúa siendo un punto caliente en el mercado inmobiliario. El segmento de apartamentos registró un aumento de interés, lo que provocó un fuerte aumento de los precios de los productos en el mercado secundario.
El informe del segundo trimestre de 2024 de Savills Vietnam muestra que, desde 2020, el precio primario promedio ha aumentado un 18% anual, mientras que el precio secundario ha aumentado un 14% anual.
A mediados de 2024, el precio principal del segmento de apartamentos alcanzará los 65 millones de VND/m², un aumento del 10% trimestral y del 24% anual. Cabe destacar que Savills no registró ningún nuevo suministro por debajo de los 45 millones en el segundo trimestre de 2024.
Savills Vietnam considera que la oferta limitada y el desequilibrio de productos son las principales razones que conducen al continuo y marcado aumento de los precios de venta en el segmento de apartamentos.
Fuente: Informe general del mercado de Savills 6 meses/2024.
En el segundo trimestre de 2024, la oferta nueva disminuyó un 34% intertrimestral y un 25% interanual, con 2.697 unidades. Oferta primaria de 10.317 unidades, disminución del 20% intertrimestral y del 49% interanual.
La mayoría de las transacciones de departamentos registradas en los primeros 6 meses del año fueron en el segmento de departamentos Clase B. La Clase B representó el 96% del total de 5,085 unidades vendidas.
Este segmento ofrece un servicio de calidad que satisface las necesidades de la vida diaria, ayudando a los compradores a equilibrar los costos de compra de una vivienda y la calidad de vida.
La Sra. Do Thi Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, afirmó: "En comparación con el mismo período del año pasado, el precio promedio de los apartamentos en el mercado secundario aumentó un 25%, incluso los segmentos de clase B y clase C registraron un aumento del 27% al 29%".
El segmento de villas se recupera lentamente
En cuanto al segmento de villas y casas adosadas, según el informe de Savills , hay señales de una recuperación lenta.
En los primeros 6 meses del año, el número de transacciones en el segmento de villas/casas adosadas disminuyó un 40% intertrimestral, aunque aumentó un 5% interanual, alcanzando 111 unidades, la tasa de absorción trimestral fue solo del 18%. La nueva oferta tuvo una tasa de absorción del 48%, una disminución de 15 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior y de 3 puntos porcentuales respecto al año anterior.
La mayoría de las transacciones primarias se registraron en el distrito de Ha Dong con un 61%, gracias a proyectos de infraestructura que están a punto de completarse, como la calle Le Quang Dao, que se espera que entre en funcionamiento en el cuarto trimestre de 2024. Le siguen el distrito de Hoang Mai y el distrito de Thuong Tin con el 14% y el 9% respectivamente.
Sra. Do Thi Thu Hang - Directora Senior, Departamento de Consultoría e Investigación, Savills Hanoi.
La Sra. Hang explicó: "El segmento de villas y casas adosadas en los proyectos no ha mostrado signos de recuperación, los precios han aumentado a un nivel alto, pero la liquidez no es buena. Mientras tanto, los mercados vecinos aún tienen nueva oferta con precios competitivos y la demanda de compras es mayor".
En concreto, la oferta de villas en nuevos proyectos sigue siendo abundante. Según el informe de Savills, el nuevo suministro alcanzó las 128 unidades, un 38% más que en el trimestre anterior, pero un 2% menos que en el mismo periodo del año anterior.
La nueva oferta proviene de dos proyectos existentes en Ha Dong: An Quy Villa con 54 villas, mientras que An Lac Green Symphony en Hoai Duc tiene 12 nuevas casas adosadas y Him Lam Thuong Tin tiene 11 nuevas casas comerciales.
La oferta primaria alcanzó 608 unidades de 16 proyectos, una disminución del 9% intertrimestral y del 24% interanual. Las villas fueron el tipo dominante con el 39% de la oferta primaria debido a la nueva oferta de este trimestre.
En los primeros 6 meses del año, los precios primarios de las villas en proyectos aumentaron un 9%, alcanzando los 178 millones de VND/m2 de terreno.
Los precios de las casas adosadas cayeron un 2% intertrimestral a 188 millones de VND por metro cuadrado, principalmente debido a que las unidades de alto precio se vendieron y solo quedaron las unidades de menor precio.
Los precios de las viviendas comerciales también aumentaron un 3% trimestralmente, alcanzando los 288 millones de VND/m² de terreno.
La Ley de Tierras apoya el mercado inmobiliario
Según la Sra. Hang, se espera que el mercado inmobiliario de Hanoi entre en un "nuevo ciclo" debido a que la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entraron oficialmente en vigor a partir del 1 de agosto.
"Cuando la ley entre en vigor pronto, se resolverán muchos problemas del mercado y los impactos se producirán más rápidamente.
Por ejemplo, el problema de la oferta limitada en muchas localidades. Cuando la oferta es limitada, las opciones de las personas se reducen, lo que da lugar a precios inestables y en aumento. Resolver el problema de la oferta limitada sería positivo para el mercado en general.
"Sin embargo, también hay que tener en cuenta que, aunque la ley entre en vigor pronto, llevará tiempo resolver el problema de la oferta limitada porque los proyectos están actualmente a la espera de los documentos de orientación", dijo la Sra. Hang.
La Sra. Hang señaló que los precios actuales de los segmentos de vivienda son altos, lo que afecta en gran medida las decisiones de inversión y la liquidez del mercado.
A medida que se vayan emitiendo gradualmente las directrices, se espera que los precios se vuelvan más estables y los intereses de las personas estén más asegurados, por ejemplo, en el futuro se formarán condiciones y regulaciones para la venta de productos.
Los proyectos no aprobados previamente tendrán una base para su resolución, y se podrán resolver muchos otros asuntos, incluidos el cálculo de tarifas por uso de la tierra, el arrendamiento de tierras y el desarrollo de viviendas sociales...
La Ley de Tierras ayudará a estabilizar los precios inmobiliarios y garantizar mejor los intereses de la gente.
También se espera que la pronta aprobación de la ley proporcione un apoyo temprano al mercado e influya positivamente en la psicología de los compradores e inversores, ayudándolos a tener más confianza en sus decisiones y planes de negocios y desarrollo en el futuro cercano, según los expertos.
Por lo general, la Ley de Negocios Inmobiliarios también estipula que los inversores solo pueden recibir depósitos por un máximo del 5% del valor del inmueble. Además, los depósitos solo se permiten en los casos en que las casas y las obras de construcción cumplan todas las condiciones para su puesta en marcha según las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023.
Esto ayuda a proteger a los compradores del riesgo de apropiación de capital antes de completar los procedimientos legales necesarios, dándoles más tiempo para preparar las finanzas.
Al mismo tiempo, esta regulación contribuye a crear más confianza en las transacciones del mercado.
Además, en el futuro, con el fondo de suelo, los proyectos y la oferta limitados en el centro de la ciudad, la tendencia de mudarse a los suburbios seguirá teniendo fuerza, afectando tanto al segmento de departamentos como al de villas/casas adosadas.
En el caso de los apartamentos, la demanda proviene mayoritariamente del grupo de ingresos medios. La asequibilidad de este grupo son productos por debajo de los 3 mil millones, mientras que el mercado de Hanoi no tiene muchas opciones para este rango de precios.
Por lo tanto, los compradores han considerado proyectos ubicados en los suburbios como Nam Tu Liem, Ha Dong y Gia Lam, que proporcionan hasta el 93% de la oferta de este segmento.
En el caso de las villas y casas adosadas, a finales de 2024, 13 proyectos ofrecerán un total de 2.951 unidades.
De manera similar, en el caso de las villas y casas adosadas, para fines de 2024, 13 proyectos proporcionarán un total de 2.951 unidades, la mayoría de las cuales estarán en el distrito de Dong Anh con el 34% de la oferta futura. Le siguió el distrito de Ha Dong con el 19% y el distrito de Hoai Duc con el 16%.
Al evaluar esta tendencia, la Sra. Hang explicó: "En este contexto, la ciudad se ve obligada a invertir en el desarrollo de infraestructuras en todo el cinturón, para reducir la carga en el centro de la ciudad y dispersar a la población hacia las afueras.
Actualmente, existen nuevas áreas urbanas en zonas alejadas del centro con servicios sincrónicos y de calidad invertidos, con un número cada vez mayor de transacciones, lo que hace que la gente esté más abierta a mudarse a estas zonas.
La demanda también proviene de personas que pueden trabajar de forma remota, que no requieren muchos viajes pero que aún pueden tener servicios públicos sincronizados y una buena infraestructura paisajística".
Según el anuncio del Departamento de Transporte de Hanoi, actualmente se espera que se inicien las obras de 11 proyectos de inversión en construcción de tráfico en Hanoi. 13 ministerios centrales y sucursales se reubicarán fuera del centro de la ciudad, concentrados en las áreas de West Lake y Me Tri.
Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm
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