HoREA propone cobrar depósitos para casas y terrenos en papel a no más del 5%

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Recientemente, HoREA envió un documento al Comité Permanente de la Asamblea Nacional, al Comité Económico de la Asamblea Nacional y al Ministerio de Construcción proponiendo que se realicen depósitos antes de la firma de contratos de compraventa de inmuebles, viviendas y futuros terrenos para viviendas, para proteger a los clientes y prevenir el fraude.

Según HoREA, a lo largo de los años, se han dado muchos casos de "especuladores, corredores inmobiliarios, empresas deshonestas" que cometen fraude a través del truco de recibir "depósitos" prometiendo comprar y vender casas, terrenos y futuras obras de construcción que no cumplen las condiciones para celebrar contratos, típicamente el caso de Alibaba Company estableciendo un proyecto "fantasma", dividiendo y vendiendo terrenos ilegalmente, recibiendo un "depósito" que es muy grande en comparación con el valor de la propiedad depositada y luego defraudando, causando daño a los clientes y también siendo una causa de inestabilidad en el mercado inmobiliario.

Los sujetos de "especuladores, corredores de tierras, corredores de casas, negocios deshonestos" se han aprovechado de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 que no estipula el "depósito" antes del momento en que la casa, los cimientos de la casa, las obras de construcción formadas en el futuro sean elegibles para ser puestas en funcionamiento, celebrar contratos y se han aprovechado de las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 3 y la Cláusula 1, Artículo 328 del Código Civil de 2015 que permiten "a las personas físicas y jurídicas establecer, ejercer y rescindir sus derechos y obligaciones civiles sobre la base de un compromiso y acuerdo libre y voluntario", por lo que el "receptor del depósito" ha recibido un "depósito" con un gran valor que puede ser de hasta el 90-95% del valor de la propiedad depositada y luego se apropió fraudulentamente del "depósito" causando daño al "depositante" en una situación.

En primer lugar, en caso de que el “depósito” sea bajo pero el precio del inmueble aumente, el receptor del depósito está dispuesto a “cancelar el trato” y devolver el “depósito” (duplicado) al depositante.

En segundo lugar, en los casos en que el “depósito” sea de gran o muy gran valor, el receptor del depósito puede defraudar y apropiarse del “depósito” del cliente.

En tercer lugar, en caso de que el receptor del depósito se demore demasiado tiempo, no complete los procedimientos legales para implementar el proyecto o se apropie intencionalmente de capitales de clientes e inversores.

La Asociación encontró que para los proyectos de vivienda y obras de construcción con el propósito de servir de alojamiento en el futuro, los inversionistas necesitan recibir "depósitos" para explorar el mercado y las preferencias de los clientes; Al mismo tiempo, los clientes también quieren "depositar" para "fijar" el precio de venta y disfrutar de buenos incentivos y descuentos para los clientes que "depositan".

Sin embargo, el punto d, cláusula 4, artículo 24 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) solo estipula 01 caso de "depósito" como inversionista: "d) Solo recibir depósitos de los clientes cuando la casa o la obra de construcción haya cumplido todas las condiciones para su puesta en funcionamiento y se hayan realizado las transacciones de acuerdo con las disposiciones de esta Ley". Se trata de una disposición de “depósito” destinada a “garantizar el cumplimiento del contrato” después del momento en que la casa, los cimientos o el futuro proyecto de construcción hayan cumplido las condiciones para su puesta en funcionamiento y se haya firmado el contrato. Sin embargo, la disposición sobre “depósito” con el propósito de “garantizar el cumplimiento del contrato” es correcta, pero no es realmente necesario redefinirla en la Ley de Negocios Inmobiliarios porque ha sido estipulada en la Cláusula 1, Artículo 328 del Código Civil de 2015.

Además, si se ha firmado el contrato, el inversor puede cobrar el importe del "primer pago" de no más del 30% del valor del contrato de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1, Artículo 37 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 y la Cláusula 1, Artículo 26 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado), por lo que el "depósito" para "garantizar el cumplimiento del contrato" en este momento casi nunca es un "riesgo" para el cliente y puede ajustarse completamente de acuerdo con las disposiciones del Código Civil de 2015.

Según HoREA, el Proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificado) debe estipular condiciones para recibir "depósitos para asegurar la firma del contrato" adecuadas para cada sujeto.

Específicamente, para los inversores de proyectos inmobiliarios, viviendas y futuras obras de construcción, solo se les permite recibir "depósitos" después de que el organismo estatal competente haya "aprobado la política de inversión al mismo tiempo que aprueba al inversor" (estipulado en la Cláusula 4, Artículo 29 de la Ley de Inversión 2020), entonces el "inversor" se convertirá en el "inversor" de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 7 de la Ley de Construcción 2014, enmendada y complementada en la Cláusula 4, Artículo 1 de la Ley de Construcción (enmendada) 2020, "el inversor es un inversor aprobado por un organismo estatal competente" y se propone estipular que el valor del "depósito" no exceda el 5% del valor de la propiedad depositada, que es vivienda u futuras obras de construcción.

Para el vendedor de un terreno (dividido en lotes, dividido en parcelas), el "depósito" solo puede aceptarse después de que el organismo estatal competente haya permitido la "división de la parcela" de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras y el valor del "depósito" propuesto no sea más del 5% del valor del terreno.

La Asociación encontró que la Cláusula 7, Artículo 24 del Proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificado) (Borrador 3) tiene regulaciones muy correctas para regular el comportamiento del depósito realizado antes del momento de la firma del contrato de compraventa de vivienda y estipula que "el monto del depósito recibido no debe exceder el 5% del valor de la casa o la obra de construcción que se compra o vende a plazos; el vendedor o arrendador debe indicar claramente en el contrato de depósito el precio de venta o el precio de compra a plazos de la casa o la obra de construcción". Pero es muy lamentable que esta regulación tan correcta haya sido eliminada del 4º, 5º, 6º Proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificados) y del Proyecto actual.

"Por lo tanto, es necesario agregar al Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) regulaciones sobre 'depósitos' antes del momento en que las casas, los terrenos y las futuras obras de construcción sean elegibles para negocios y firma de contratos", propuso HoREA.

Sabiduría

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