Desbloqueando la historia de la vivienda asequible

Tal como estaba previsto, Investment Newspaper me pidió nuevamente que escribiera un artículo sobre el tema de la "vivienda asequible".

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, Experto en Vivienda Social

1.

Para ser honesto, aunque he participado en muchas entrevistas de televisión sobre esta historia y también he escrito muchos artículos sobre vivienda en el último año, cada vez que se menciona el tema de la "vivienda asequible", me resulta difícil.

Es difícil no sólo porque esta historia ha sido analizada y diseccionada por demasiados expertos e investigadores, y si puedo escribir algo mejor o no, sino también porque en la práctica, trabajando como consultor de desarrollo de proyectos, corredor e incluso en algunos aspectos, el papel de un inversor, pero en realidad hacer "vivienda asequible" tiene demasiados obstáculos.

El potencial financiero es una cosa y determina en gran medida el éxito de un proyecto de inversión inmobiliaria, pero la historia de construir una estrategia de precios que sea realmente "asequible" para la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda de acuerdo a la realidad actual es un enorme desafío para cualquier negocio.

Poseer un terreno suficientemente grande es sólo una condición necesaria para ejecutar un proyecto (sin hablar de si el proyecto de vivienda es caro o barato), pero la condición suficiente es una larga serie de trámites que pueden tardar varios años en completarse. Esto no tiene en cuenta si el terreno está en la planificación y es elegible para la conversión del uso del suelo (en los casos en que no es terreno no agrícola).

Dicho esto, el proceso es muy largo y los costos de entrada de un proyecto suelen ser muy elevados. Con el largo proceso actual de aprobación de proyectos, los costos de insumos suelen ser muy altos y el costo más alto suele ser el costo del terreno. Sin contar la historia del interés que despierta cuando la mayoría de las empresas tienen que recurrir al apalancamiento financiero.

Supongamos que usted tiene que pedir prestado 300 mil millones de VND para comprar un terreno para implementar un proyecto. De esta manera, por cada año de retraso en la tramitación del proyecto, la empresa pierde el 10% del coste de los intereses del préstamo, es decir 30.000 millones de VND. Y para garantizar la eficiencia de la inversión, las empresas se ven obligadas a añadir este coste al precio, lo que hace que el precio de venta sea imposible de bajar.

Esto ocurre con la "vivienda asequible" normal, pero en la historia de la vivienda social es mucho más difícil, cuando los procedimientos y las políticas de inversión preferenciales para los inversores según las leyes vigentes anteriores parecen ser "preferenciales" pero en realidad no son tan "preferenciales" como los inversores imaginan.

Por ejemplo, la cláusula 3 del artículo 54 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula que los inversores deben reservar al menos el 20% de la superficie de vivienda social del proyecto para alquiler, y sólo puede venderse después de 5 años. De hecho, con cada proyecto de vivienda social, los inversores solo disfrutan de un beneficio máximo del 10%, mientras que tienen que reservar hasta el 20% de la superficie para alquiler, por lo que casi no queda beneficio.

Sin mencionar que hay una serie de otras regulaciones sobre tarifas preferenciales por uso de suelo para vivienda social, pero que requieren que las empresas paguen por adelantado y deduzcan el pago después. Si el proceso del proyecto dura aproximadamente 5 años, el negocio prácticamente se paraliza.

2.

De hecho, después de que la Ley de Vivienda (enmendada) se aprobara oficialmente a finales del año pasado, yo y muchos colegas del sector nos sentimos aliviados de que al menos el organismo que la redactó hubiera reconocido el problema y realizado cambios más prácticos en las disposiciones de la ley.

En particular, desde la desvinculación de los sujetos de los compradores de vivienda hasta la regulación de que los inversionistas del proyecto tendrán políticas preferenciales al momento de implementar proyectos de vivienda social, también ha aclarado los obstáculos de larga data que han dificultado el desarrollo de este segmento.

Por ejemplo, según el artículo 85: Exención del pago de derechos de utilización de tierras y de rentas de tierras; impuesto sobre el valor añadido preferencial, impuesto sobre la renta de sociedades...; obtener préstamos a tasas de interés preferenciales; El Comité Popular Provincial apoya la conexión del sistema de infraestructura técnica del proyecto con el sistema de infraestructura técnica regional, asegurando la sincronización de la infraestructura social dentro y fuera del alcance del proyecto;

Además, los inversores tienen derecho a un beneficio máximo del 10% del coste total de la inversión en la construcción de la superficie construida de vivienda social; Se reserva un máximo del 20% de la superficie total del suelo residencial para inversiones en la construcción de edificios empresariales, de servicios, comerciales y residenciales o el 20% de la superficie total de los edificios residenciales para fines empresariales, de servicios y comerciales; contabilizarse por separado y disfrutar de todos los beneficios por el área de negocios, servicios comerciales y vivienda comercial; Otros incentivos previstos por la ley (si los hubiere).

Además de los cambios fundamentales en la Ley de Vivienda (enmendada), la Ley de Tierras (enmendada) aprobada aproximadamente un mes después también cambió muchos contenidos para eliminar dificultades con el fin de reducir los procedimientos de inversión "complicados", "superpuestos" y "entrelazados" de muchas leyes especializadas.

Se trata de cambios innovadores y también muy receptivos por parte del organismo de gestión estatal para crear un entorno de inversión más armonioso, transparente y claro.

Al menos esto ayudará a los líderes empresariales a evitar tener que correr de una agencia a otra para encontrar una solución y aún así no poder encontrarla porque un lugar puede estar haciéndolo bien, pero otro puede estar haciéndolo mal.

Solo contando el proceso de "Nivel comunal preguntando a nivel de distrito", "Nivel distrital preguntando a nivel provincial", "Nivel provincial preguntando a nivel ministerial", "Nivel ministerial preguntando al primer ministro" ... el ciclo promedio de preguntas y respuestas, según calculé, tomaría hasta 3 meses. Y si se logra acortar este proceso, también reducirá una parte importante del precio de la vivienda por metro cuadrado cuando llegue a las personas con necesidades reales de vivienda.

Un proyecto de vivienda social en la provincia de Khanh Hoa.

3.

En general, la realidad muestra que la falta de vivienda asequible no es un problema que ocurre sólo en Vietnam sino en muchos países alrededor del mundo, incluidos los países desarrollados. Y resolver el problema de la vivienda, especialmente la vivienda asequible, no es algo que pueda resolverse de la noche a la mañana por una sola persona u organización, sino que requiere contribuciones de todos los sectores de la sociedad, esfuerzos conjuntos de los sectores público y privado y la gente.

En el informe presentado por el Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, a la Asamblea Nacional en la sesión de la mañana del 20 de mayo, la 7ª Sesión, hubo opiniones que sugieren que el Gobierno evalúe y tenga soluciones para estabilizar la situación y al mismo tiempo solicita que el Gobierno ordene una inspección integral del desarrollo de la vivienda social en el pasado, identifique las dificultades, las deficiencias, las violaciones y la negatividad para manejarlas estrictamente de acuerdo con las disposiciones de la ley.

Estoy de acuerdo con la inspección, porque los mecanismos y las políticas son un reto pero sumamente importantes para cambiar la ineficaz realidad actual. La pregunta es qué vamos a inspeccionar y cómo lo vamos a inspeccionar para encontrar una solución y una mejora razonable, evitando crear una mentalidad negativa a la hora de atraer inversores a este segmento “difícil”.

Actualmente, de acuerdo con la Cláusula 4, Artículo 1 del Decreto No. 49/2021/ND-CP, los proyectos de vivienda comercial con una escala de uso del suelo de 2 hectáreas o más en áreas urbanas especiales y tipo 1, o 5 hectáreas o más en áreas urbanas tipo 2 y 3 deben reservar el 20% del área total del suelo para la construcción de viviendas sociales.

En teoría este fondo de tierras debe ser tierra limpia (desbrozada), incluso tener infraestructura y en la realidad cada provincia tiene un área urbana en 63 provincias/ciudades. Entonces ¿por qué todavía hay muchas provincias que no han implementado ningún proyecto de vivienda social? ¿Adonde va esta tierra? Por lo tanto, este es un tema que necesita ser objeto de inspección tal como lo solicitó la Comisión Económica de la Asamblea Nacional.

Por supuesto, además de eso, en artículos anteriores he mencionado muchos casos de personas pobres y desfavorecidas que tienen dificultades para acceder a la vivienda social debido a problemas de procedimiento. La actual regulación de que solo "los funcionarios, servidores públicos y empleados públicos" son uno de los 10 grupos de personas elegibles para comprar vivienda social, pero los trabajadores que solo han firmado contratos y aún no están en la nómina, es una enorme limitación que necesita ser inspeccionada y eliminada, para eliminar la situación en la que las personas pobres son elegibles para comprar vivienda social pero todavía esperan con cansancio solo porque carecen de un sello local.

También es una cuestión controvertida si la persona que está siendo comprada tiene realmente bajos ingresos o no. De hecho, el salario principal de muchas personas puede ser “bajo” pero su “trabajo secundario” puede ser muy alto y el sistema de datos actual no es capaz de detectarlo.

4.

Una cosa que valoro de la reciente revisión de los proyectos de Ley es que el organismo redactor ha sido muy receptivo, escuchando de manera proactiva las opiniones de los miembros del mercado, además de investigar y evaluar las prácticas. Este es un aspecto positivo, porque solo analizando profundamente las deficiencias reales de ambos lados podemos avanzar hacia la aceleración de la resolución de los obstáculos y resolver las causas fundamentales de los problemas que enfrenta el mercado.

Por lo tanto, también espero que la historia de implementación, supervisión e inspección en el futuro también se base en el espíritu de apertura, enfoque y solución de los problemas centrales que enfrenta el mercado.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html