Los alquileres son cada vez más altos

A fines de agosto de 2024, muchas personas se sorprendieron con la noticia de que Starbucks cerró su tienda más exclusiva en la ciudad de Ho Chi Minh en 11-13 Han Thuyen, Distrito 1, después de 7 años de funcionamiento y siempre abarrotada de clientes. Lo que sorprendió aún más a mucha gente fue que Starbucks devolvió el local después de que expirara el contrato y el propietario aumentó el alquiler de 700 millones a 750 millones de VND al mes, o alrededor de 9 mil millones de VND al año.

La carrera por pagar por terrenos de primera calidad

Para las personas de negocios y aquellos que trabajan en el sector de alquiler de inmuebles, el precio de alquiler de los locales antes mencionados no es demasiado elevado.

De hecho, hay otros locales en la misma calle Han Thuyen o en calles vecinas con precios de alquiler mucho más altos. Por ejemplo, el local de %Arabica Coffee, una famosa cadena de café japonesa que abrió hace unos meses, cuesta nada menos que 700 millones de VND al mes.

Un local privilegiado en el centro de la ciudad de Ho Chi Minh ha estado vacío durante muchos años. Foto: PHAM DINH

Sin embargo, este tipo de locales de altísima gama son sólo para unidades de negocio con estrategias propias. En cuanto a las empresas que sólo quieren obtener ganancias vendiendo productos y servicios, será muy difícil sobrevivir.

Unos meses antes de que Starbucks Han Thuyen cerrara, una serie de marcas famosas como Highlands Coffee regresaron al local en la esquina de las calles Nguyen Du y Pasteur; El restaurante YEN Sushi cerró su sucursal en 8 Dong Khoi. Hace unos meses, la tienda de maletas y bolsos MIA también devolvió el local en la intersección de Phu Dong. Este espacio también tiene un precio de alquiler de hasta 700 millones de VND/mes y ha pasado por manos de 4 grandes marcas en solo 5 años.

De hecho, que el precio de un local sea elevado, los comercios no puedan permitírselo en un contexto de dificultades económicas y se vean obligados a devolverlo no es algo nuevo, sino que viene ocurriendo desde que estalló la pandemia de COVID-19 en 2020 hasta ahora. Según el reportero del periódico Nguoi Lao Dong, hasta ahora, todavía hay muchos locales a lo largo de calles concurridas en el centro de la ciudad de Ho Chi Minh, como Nguyen Hue, Le Loi (Distrito 1), Vo Van Tan (Distrito 3), Nguyen Trai (Distrito 5), Nguyen Van Linh (Distrito 7), Phan Xich Long (Distrito de Phu Nhuan) ... que se encuentran en un estado de "puertas cerradas" sin inquilinos o han sido alquilados pero continúan cerrados.

La calle Le Loi (Distrito 1) tiene unos 550 m de largo y es una de las calles más bonitas del centro de la ciudad de Ho Chi Minh, intersecándose con calles "doradas" como Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, Nguyen Hue, pero actualmente tiene alrededor de 15 locales vacíos. La Sra. Nguyen Hanh, gerente de una tienda de recuerdos en esta calle, dijo que la razón por la que muchas tiendas de los alrededores cerraron fue porque no podían pagar el efectivo, que ascendía a entre 25 y 30 millones de VND por día, o entre 800 y 900 millones de VND por mes; sin incluir gastos de personal, impuestos, capital, etc. Algunos comerciantes no previeron inicialmente la situación del negocio, por lo que alquilaron a un precio superior a sus posibilidades, lo que provocó que los ingresos no fueran suficientes para cubrir los gastos y tuvieron que cerrar y alquilar otro local a pesar de que sólo llevaban instalados unos meses.

"Las joyerías, las famosas cadenas de té con leche de PL, las agencias de viajes... no han podido asumir los gastos de alquiler y han ido devolviendo sus locales uno tras otro. Hasta ahora, nadie se ha atrevido a alquilar de nuevo porque el precio es demasiado alto. También estoy pidiendo al propietario que reduzca el alquiler porque hay muchos turistas pero pocos compradores, no sé si podré aguantar hasta el año que viene", se preocupa la Sra. Hanh.

El Sr. Hoang Thanh, corredor de la casa ubicada en 48 Le Loi, con una estructura de 1 planta baja y 1 piso superior, dijo que el propietario de esta casa ofrece el precio de 12.000 dólares al mes (casi 300 millones de VND), con la condición de un depósito de 4 meses, pago de 2 meses por adelantado y alquiler por al menos 2 años. Cabe mencionar que esta casa ha estado vacía durante más de un año desde que la tienda de relojes TT "se escapó" pero el propietario se negó a reducir el alquiler.

"Si los clientes quieren alquilar un espacio en la calle Le Loi para su negocio o para promocionar su marca, deben pensarlo bien porque el precio es muy alto, entre 10.000 y 12.000 dólares al mes. Muchos clientes no pueden pagar esta tarifa de alquiler y tienen que aceptar perder su depósito de cientos de millones de dongs", informó el Sr. Thanh.

La calle Nguyen Trai (Distrito 5) era conocida en su día como la "calle de la moda" de Ciudad Ho Chi Minh, con cientos de tiendas que vendían zapatos, ropa, bolsos, sombreros, gafas... Sin embargo, debido a la lentitud del negocio y a los elevados alquileres, mucha gente ha colgado carteles pidiendo liquidación de mercancías y traslado de locales.

La Sra. Pham Ngoc, representante de la tienda de vestidos de maternidad de diseño Mdl, dijo que quiere transferir un local de 14,5 m2, con una superficie útil de 35 m2 incluyendo 1 piso, 1 planta baja y 1 pequeño almacén, con un precio de alquiler de 60 millones de VND/mes, un precio de transferencia de 259 millones de VND (incluyendo aire acondicionado, luces, letrero, depósito...) para cambiar a otra línea de negocio. "Las ventas de ropa están disminuyendo y el precio del alquiler es alto, no es adecuado para el mercado. Después de negociar muchas veces sin éxito, decidí cambiarme", explicó la Sra. Ngoc.

La Sra. Ha Phuong, propietaria de la cercana tienda de moda NN, también dijo que necesita liquidar todos sus productos y alquilar la planta baja de 80 metros cuadrados debido a su "jubilación". El precio de alquiler actual es de 45 millones de VND/mes y el inquilino debe alquilar por al menos 1 año y depositar 2 meses. El inquilino se ahorrará el coste de estanterías, mostradores, etc. Sin embargo, según la investigación, la Sra. Phuong dejó de vender y devolvió el local porque el propietario se negó a reducir el precio para apoyar el negocio, pero aun así lo aumentó de forma constante cada año.

¡Es mejor dejarlo vacío que bajar el alquiler!

Como inquilina, la Sra. Le Thi Tu Uyen, que se especializa en la venta de productos de consumo respetuosos con el medio ambiente y alimentos limpios, dijo que una vez alquiló un espacio por 20 millones de VND al mes en la calle Nguyen Hue, Distrito 1, pero lo cerró después de solo tres meses a pesar de tener que perder su depósito. Debido a que esta vía está muy concurrida, principalmente de gente joven, consumidores con capacidad de gasto moderada, los ingresos no son suficientes para cubrir los gastos.

Después de eso, la Sra. Uyen se concentró en desarrollar el canal en línea y se dio cuenta de que solo necesitaba gastar alrededor de 200.000 VND al día, o alrededor de 6 millones de VND al mes en publicidad, para llegar a unas 40.000 personas. Con una “tasa de cierre” del 0,5%, la tienda tiene 200 pedidos/mes. Las tiendas online pueden llegar a clientes en todas partes y de forma precisa gracias a la inteligencia artificial (IA), por lo que la conversión a pedidos es bastante buena. "Los precios actuales de los locales comerciales son excesivamente altos. El desarrollo de los canales online reducirá significativamente los precios de alquiler y gradualmente volverán a su valor real", predijo la Sra. Uyen.

Recientemente, una cadena de tiendas de alimentos de alta gama en Ciudad Ho Chi Minh cerró su primera tienda que había estado operando durante más de 10 años en la calle Nguyen Dinh Chieu, Distrito 3, porque el propietario "solicitó un aumento de precio irrazonable". El fundador de esta marca dijo que los locales antes mencionados tienen una superficie de menos de 40 metros cuadrados y son muy antiguos, el aire acondicionado a menudo se estropea y se moja cuando llueve, y es difícil de renovar porque la pared se comparte con la tienda de al lado, pero el alquiler es de hasta 60 millones de VND/mes.

Después de más de 3 meses, la tienda de alimentos antes mencionada cerró, el local todavía está en alquiler y no ha encontrado nuevos clientes. "Con el precio de alquiler mencionado anteriormente y el estado del local, sólo los "grandes" con mucho dinero para alquilar para construir su marca o los empresarios "egoístas" pueden permitirse el lujo de alquilar, mientras que las empresas normales no pueden permitirse el precio del alquiler", comentó el representante de esta cadena minorista.

Hoang Tung, experto en la industria de servicios de alimentos y bebidas y presidente de F&B Investment & FoodEdu Academy, dijo que si bien el canal en línea está creciendo rápidamente, su contribución a los ingresos aún es insignificante y los ingresos provienen principalmente de los canales fuera de línea. Por ello, los locales comerciales siguen ocupando un lugar importante en el sector de alimentos y bebidas. "No sólo las ubicaciones privilegiadas están aumentando los alquileres debido a la escasez y a una menor oferta que la demanda, sino que las ubicaciones comerciales regulares también están mostrando una tendencia al alza en los precios", dijo.

El Sr. Tung explicó que, según la costumbre, el propietario siempre "lleva la voz cantante" cuando exige a los clientes que depositen, paguen por adelantado y aumenten el precio anualmente o periódicamente para compensar la inflación. La mayoría de los propietarios de los locales tienen buenas condiciones económicas por lo que pueden dejar la casa vacía entre 6 meses y 1 año para mantener el precio, decididos a no bajar el precio del alquiler. "En cuanto a los locales, mantener el alquiler es bueno, pero hay pocas esperanzas de reducirlo. Los dueños de tiendas de comida y bebida deben tener esto en cuenta en sus costos antes de iniciar su negocio", aconsejó el Sr. Tung.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Hong Hai, presidente de VNO Investment and Development Joint Stock Company, especializada en arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales, dijo que la razón por la que las empresas cierran y devuelven los locales no es necesariamente por el precio del alquiler, sino que tal vez ya no tienen necesidad o se dan cuenta de que la situación del negocio no es viable en el futuro.

Hermosos locales aún en demanda

Según un experto de la industria de alimentos y bebidas, las cadenas de café y bebidas que invierten fuertemente en ubicaciones privilegiadas incluyen Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... Sin embargo, entre estas, Katinat Coffee & Tea y Phe La son propiedad del mismo propietario. Quizás el propósito del inversionista al desarrollar fuertemente la cadena en esta etapa sea vender acciones o algún otro propósito, por lo que no se puede comparar con marcas que están haciendo negocios para obtener ganancias normales...

De hecho, en zonas donde el espacio es escaso, los alquileres aumentan en lugar de disminuir. Por lo general, los hermosos locales en el centro del Distrito 1 o los locales de la calle Han Thuyen que Starbucks acaba de pagar, los locales de la rotonda de Ho Con Rua... siempre están "a la caza" de grandes marcas y cadenas de comida y bebida para alquilar.

Fuente: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm