Impulso positivo para la recuperación del mercado inmobiliario

A pesar de enfrentar muchos riesgos y desafíos, el mercado inmobiliario vietnamita aún tiene las bases y los cimientos para la recuperación. Porque desde finales de este año y los siguientes meses de 2024, el mercado seguirá necesitando “apoyo” de los mecanismos y políticas del Gobierno, ministerios y sectores para perfeccionar el marco, remover obstáculos legales y crear un impulso positivo para el proceso de recuperación.

A nivel nacional, hay hasta 1.200 proyectos en espera de ser resueltos, pero sólo unos 500 proyectos están siendo considerados. (Foto: MP)

En los últimos años, el mercado inmobiliario se ha desarrollado a un ritmo muy rápido, en parte debido a la enorme demanda de inversión. Sin embargo, hasta el momento este mercado se está “enfriando” debido a los altos precios, problemas legales… provocando que la confianza de los inversores se esté estancando. Una prueba clara es que en todo el país hay hasta 1.200 proyectos pendientes de resolver, pero sólo unos 500 proyectos están en consideración, lo que significa que más de 800 proyectos continúan... ¡en espera!

Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest, en realidad, entre el 70 y el 80% de los problemas de las empresas están relacionados con cuestiones legales y procedimientos administrativos. Por ello, los empresarios esperan con interés los aspectos legales que la Asamblea Nacional está considerando aprobar. Por ejemplo, el saneamiento, los trámites y los mecanismos de recuperación son largos… hay proyectos que no han terminado ese trabajo en 15 años. En cuanto a los trámites de inversión, actualmente un proyecto debe solicitar más de 30 sellos. Esto erosiona la salud del negocio.

Al compartir esta opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, comentó que, sin embargo, las dificultades actuales del mercado inmobiliario también se encuentran en el mercado inmobiliario en sí y que los negocios inmobiliarios están teniendo muchos problemas. Las estadísticas de las unidades funcionales del Banco Estatal y del Ministerio de Construcción muestran que los apartamentos con un precio inferior a 25 millones de VND/m2 son muy raros, casi inexistentes. Actualmente, el mercado se encuentra en un estado de gran desequilibrio entre oferta y demanda, la principal oferta se encuentra en los segmentos de gama alta y media. El segmento de gama baja que atiende a la gente de bajos ingresos aún es limitado.

En la reciente conferencia en línea para implementar el Despacho Oficial 993/CD-Ttg del Primer Ministro, el Sr. Dao Minh Tu, vicegobernador del Banco Estatal, dijo que recientemente, los precios de la vivienda han disminuido muy lentamente, incluso han aumentado, mientras que las tasas de interés de los préstamos han disminuido. Las empresas inmobiliarias necesitan unificarse en el “juego” de los precios de la vivienda. En la actualidad los precios de las viviendas son muy altos, las empresas deben considerar cuidadosamente cómo resolver el problema del poder adquisitivo del mercado.

Figuras en la ciudad. En Ciudad Ho Chi Minh, desde 2020 hasta la actualidad, las viviendas de alta gama siempre han representado una proporción abrumadora de hasta el 70-80% de los productos en el mercado, el resto es el segmento de gama media. En los últimos tres años, la ciudad ya no cuenta con viviendas asequibles con precios inferiores a 25 millones de VND por metro cuadrado, mientras que este segmento representó más del 44% en 2017. Mientras tanto, los precios de la vivienda han seguido aumentando desde 2017, superando la capacidad financiera de las personas de ingresos bajos y medios. Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad. La Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) afirmó que si las personas de bajos ingresos ahorraran 100 millones de VND por año, les tomaría aproximadamente 25 años comprar un apartamento asequible que valga entre 2 y 3 mil millones de VND. En el caso de la vivienda social, si la política no cambia, las personas que pagan el impuesto sobre la renta personal de nivel 1 (regulado en 60 millones de VND al año) no podrán comprar, mientras que la vivienda comercial asequible estará fuera de su alcance.

La gobernadora del Banco Estatal, Nguyen Thi Hong, dijo que la transparencia y los precios del proyecto son cuestiones importantes para estimular que la demanda de inversión inmobiliaria aumente nuevamente. Las empresas y corporaciones también deben seguir la dirección del Gobierno en la Resolución No. 33, que es tener un buen gobierno corporativo, equilibrar los objetivos de ganancias, la estructura de productos, considerar reducciones de precios, etc. Luego, junto con las soluciones de los ministerios, sucursales y localidades, se incentivará la demanda de inversión de este mercado.

Con una serie de señales positivas registradas en los últimos tiempos, muchos expertos creen que el mercado inmobiliario ha pasado el fondo y ha comenzado a entrar en un nuevo ciclo, seguido de la demanda de recursos humanos de empresas de corretaje, agentes inmobiliarios... El mercado inmobiliario ha comenzado a ser vibrante con un fuerte aumento en el volumen de transacciones a partir del tercer trimestre de 2023, los clientes regresan activamente al mercado durante los eventos de venta de proyectos. Según un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la primera señal de que el mercado está entrando en una nueva fase es una mayor liquidez. En concreto, en el segundo trimestre de 2023, el mercado registró 3.700 transacciones, un incremento del 37% respecto a las 2.700 del primer trimestre. En el tercer trimestre, el mercado había registrado casi 6.000 transacciones, 1,5 veces más que en el segundo trimestre de 2023.

Según VARS, los nuevos proyectos lanzados en todo el país recientemente han recibido la atención de muchos inversores. Algunos proyectos en zonas potenciales también registraron un aumento repentino en las reservas. Mucha gente también “invierte dinero” en casas adosadas, villas y productos inmobiliarios comerciales por valor de más de 5 mil millones de VND.

De hecho, el mercado inmobiliario en el cuarto trimestre de 2023 se recuperará con resultados de transacciones claramente mejorados en comparación con los tres trimestres anteriores gracias al fortalecimiento de la confianza de los inversores, tasas de interés más bajas y fuentes de oferta más adecuadas en el mercado. Gracias a la clara recuperación del mercado inmobiliario en los últimos meses, el mercado laboral relacionado con este ámbito también ha vuelto a activarse. El crecimiento del mercado inmobiliario también proviene de los tipos de interés. En la actualidad, los tipos de interés de los ahorros en los bancos están cayendo drásticamente, en algunos lugares sólo entre un 3 y un 5 % anual. Esta es la motivación para que las personas con dinero acumulado cambien a canales de inversión más atractivos como los bienes raíces, cuando en realidad el tipo de interés de los préstamos preferenciales para comprar bienes raíces en el primer año fluctúa alrededor del 7-9%/año.

Muchos expertos predicen que el momento para que el mercado inmobiliario mejore más claramente será después del segundo trimestre de 2024. Cuando los tipos de interés bancarios bajen, tendrá un claro impacto en el mercado. Desde ahora y hasta principios de 2024, reducir los tipos de interés operativos será difícil. La causa no es la inflación, sino que el problema fundamental es la presión cambiaria. Si el tipo de cambio aumenta demasiado, no sólo el flujo de caja sino también el propio negocio estarán en dificultades. Todavía tenemos que aceptar el nivel de devaluación del VND, pero no puede ser demasiado alto.

Al evaluar el potencial de crecimiento del mercado, HoREA dijo que las señales de recuperación serán claras a partir de la segunda mitad de 2024 en adelante. Debido a los problemas legales, los mayores obstáculos están siendo resueltos por los organismos estatales a través de proyectos de ley que modifican la Ley de Vivienda, la Ley de Negocio Inmobiliario... También se están resolviendo cientos de proyectos, junto con la reestructuración de los inversores, la reestructuración de productos y la reducción de los precios de las viviendas, lo que ayudará a que el mercado tenga perspectivas de recuperación. Aunque el mercado inmobiliario sigue siendo muy difícil, existen todas las bases para afirmar firmemente la perspectiva de recuperación y crecimiento continuo en la dirección de un desarrollo seguro, saludable y sostenible a partir de los siguientes motores: La Asamblea Nacional está considerando el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado), el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el proyecto de Ley de Instituciones de Crédito (enmendado), el proyecto de Ley de Subastas de Propiedades (enmendado)... que, de promulgarse, garantizarán la coherencia, la unidad y la viabilidad, cerca de la realidad. Además, la demanda real de vivienda sigue siendo muy grande, especialmente de vivienda asequible, vivienda social, etc.

Creo que el nuevo ciclo de mercado tendrá factores muy diferentes porque la tendencia actual es centrarse en desarrollar valores reales, satisfacer las necesidades reales de los clientes, contribuyendo significativamente a la recuperación del mercado.

Sin embargo, como comentó el experto económico Vo ​​Tri Thanh, el Gobierno está teniendo soluciones, incluida la modificación por parte del Ministerio de Construcción de algunos contenidos en decretos y circulares. La ley debe ser clara antes de que el banco pueda "desembolsar dinero". El mercado inmobiliario tiene muchas bases para la recuperación pero también enfrenta muchos riesgos y desafíos. Desde finales de este año y los siguientes meses de 2024, el mercado seguirá necesitando “apoyo” de mecanismos y políticas del Gobierno, ministerios y sectores, generando un impulso positivo para el proceso de recuperación.

Partido Comunista de Vietnam

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