El 10 de enero, Reatimes y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam realizaron un taller: "Aplicación de la lista de precios de terrenos de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam".
El 10 de enero, Reatimes y el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam realizaron un taller: "Aplicación de la lista de precios de terrenos de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam".
Las empresas quedan atónitas al ver la nueva lista de precios de terrenos.
La abolición del marco de precios del suelo, junto con la regulación de la nueva tabla innovadora de precios del suelo, es un gran esfuerzo de la Ley de Tierras de 2024. Se abre un nuevo capítulo en la gestión del suelo y el desarrollo del mercado inmobiliario sobre la base de precios del suelo transparentes y más cercanos al mercado. El aumento de los precios de la tierra beneficiará al presupuesto y creará más consenso con las personas cuyas tierras están sujetas a adquisición. Se espera que esto ayude a reducir las disputas y quejas sobre tierras y a acelerar el progreso de la limpieza del sitio del proyecto. Sin embargo, todavía existen preocupaciones sobre la efectividad y el impacto de la nueva lista de precios de la tierra.
El artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que la antigua lista de precios de tierras se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2025, pero, de ser necesario, el Comité Popular Provincial decidirá ajustar la lista de precios de tierras para adaptarla a la situación real. Se trata de una normativa transitoria que ayudará a las localidades a elaborar gradualmente una nueva lista de precios de tierras que se aplicará oficialmente a partir del 1 de enero de 2026, evitando shocks repentinos de precios que afecten los derechos y obligaciones de algunos usuarios de la tierra. Al mismo tiempo, desata proyectos que han estado estancados por falta de bases para determinar los precios de la tierra en el pasado.
Las estadísticas preliminares muestran que alrededor de 25 localidades han emitido listas de precios de tierras ajustadas, válidas hasta finales de este año. Sin embargo, en muchas localidades, la lista ajustada de precios de la tierra ha creado una fuerte reacción pública debido al aumento repentino en comparación con la lista anterior de precios de la tierra.
Por ejemplo, la lista ajustada de precios de terrenos de Ciudad Ho Chi Minh, vigente desde el 31 de octubre de 2024, se multiplicó por 4 y 38, alcanzando un máximo de 687,2 millones de VND/m². De igual manera, en Hanói, el precio de los terrenos en la lista, según la decisión de ajuste emitida recientemente, se multiplicó por 2 y 6 en comparación con la lista anterior, vigente desde 2025, alcanzando un máximo de 695,3 millones de VND/m². La lista ajustada de precios de terrenos de Bac Giang también registró el nivel más alto de 120 millones de VND/m2, un aumento de aproximadamente 2,4 veces en comparación con la lista de precios anterior.
Los precios de los terrenos han aumentado drásticamente, incluyendo terrenos para inversión, negocios, deportes, cultura, etc. Muchas empresas que alquilan terrenos y pagan anualmente parecen estar estancadas, con el riesgo de fracasar en sus planes de inversión y negocios, ver sus ganancias erosionadas o incluso incurrir en pérdidas cuando los costos del alquiler de terrenos aumentan repentinamente, lo que dificulta el cálculo de la eficiencia empresarial. Según los expertos, es necesario encontrar una solución a este problema para evitar un fuerte impacto en las empresas y el entorno de inversión de las localidades.
Frente a las cuestiones prácticas, el Comité Popular provincial debe evaluar plenamente el impacto, considerar cuidadosamente entre construir una lista de precios de la tierra adecuada al mercado, aumentar los ingresos presupuestarios y controlar los precios de la tierra para aumentar el acceso a la tierra, apoyar a las empresas, atraer inversiones y reducir la carga de los costos de la tierra para la gente. Sin embargo, garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los ciudadanos y las empresas en la fijación de precios de la tierra según los principios del mercado... no es un problema fácil de resolver, especialmente cuando los factores del mercado son diversos y la información es caótica e inestable.
La presión sobre las autoridades locales es enorme: ¿cómo lograr que las listas de precios de los terrenos se conviertan realmente en un motor de desarrollo, en lugar de obstaculizar las empresas y obstaculizar la inversión? Encontrar un equilibrio entre estos dos factores es la “clave” para perfeccionar el sistema de valoración de tierras, contribuyendo al desarrollo socioeconómico sostenible.
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| Resumen del taller: "Aplicación de la lista de precios de tierras según la Ley de Tierras de 2024: Problemas y soluciones para el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario de Vietnam". |
Gran cuello de botella en la valoración de tierras
"La valoración de tierras está causando una gran congestión", compartió el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest, en el taller.
Según el Sr. Hiep, GP.Invest está implementando un proyecto que tenía una decisión de asignación de tierras hace 9 meses, pero el precio de la tierra aún no se ha determinado. Hay un proyecto de otra empresa que no tiene valoración de terreno desde hace 2 años. Incluso después de completar los proyectos de vivienda, no se han determinado los precios de los terrenos. Esto está causando mucha frustración.
La cuestión que quiero enfatizar es: si los precios de los terrenos suben de esta manera, ¿seguirá existiendo nuestro atractivo para la inversión? ¿Por qué nuestros clústeres industriales tienen actualmente tasas de ocupación del 80-90% en todas partes? La respuesta es, primero, que nuestros costos laborales son bajos, segundo, que los costos de los terrenos son razonables y tercero, que la logística es conveniente. Pero si actualmente reducimos un factor, el terreno, mientras que los costos laborales son cada vez más elevados, ¿seguirá existiendo nuestra ventaja como atractivo para la inversión? ¿Seguirá Vietnam siendo un foco de inversión en el Sudeste Asiático?, preguntó el Sr. Hiep.
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| El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest. |
Según el Sr. Hiep, en la actual forma de calcular los precios de los terrenos no se tienen en cuenta los beneficios de las empresas en general, de las empresas que utilizan terrenos en arrendamiento y de las empresas inmobiliarias en particular. Las empresas se ven afectadas cuando suben los precios de los terrenos.
Entonces, ¿qué empresa se atreve a llevar a cabo el proyecto? Si las empresas no se atreven, ¿cómo puede haber una fuente de ingresos sostenible para la localidad? ¿Cómo es posible que, en tan solo un año, la decisión de asignar terrenos en la misma zona, el mismo terreno, se tome con cuatro meses de diferencia, y el precio del terreno aumente un 40%, más rápido que la tasa de inflación?
"El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe brindar orientación más específica a las localidades para determinar los precios de la tierra, especialmente sobre cómo calcular los precios basados en el método de excedente", dijo el Sr. Hiep.
Los precios de los terrenos subirán, lo que afectará al mercado.
Después de que entró en vigor la Ley de Tierras de 2024, se emitieron muchos decretos que detallaban la ley. Sin embargo, el problema actual es la aplicación de la ley. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh hay actualmente 58.000 productos inmobiliarios con problemas relacionados con los precios del terreno.
En Ciudad Ho Chi Minh, el distrito de Can Gio se ajustó de 1,7 a 2,7 veces en comparación con antes. El menor aumento se registró en el Distrito 3, con 2,7 veces, mientras que el distrito de Hoc Mon tuvo el mayor aumento, hasta 38 veces. El aumento de los precios actuales del terreno ha superado con creces la lista de precios anterior.
Desde 2023 hasta finales de 2024, Ho Chi Minh ha ajustado los precios de la tierra aproximadamente 1,64 veces. Ahora, con los nuevos ajustes, el aumento continúa manteniendo el mismo rango. Así, en el plazo de 3 años, las empresas se enfrentan a un cambio importante en sus obligaciones financieras, con una tendencia a pagar más impuestos y tasas. Esto supone una presión financiera considerable para las empresas.
Citando la información anterior, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, hizo recomendaciones sobre la cuestión de la valoración de tierras. El Decreto 102/2024/ND-CP detalla los tipos de tierras, incluidas las tierras agrícolas, las tierras no agrícolas y las tierras comerciales y de servicios. Sin embargo, los terrenos de los campos de golf están regulados tanto en la Cláusula 4 como en la Cláusula 5. La Cláusula 4 habla de terrenos públicos con una porción de campo de golf, pero los terrenos de producción y negocios bajo la administración del campo de golf están en la Cláusula 5. Sin embargo, el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh emitió una lista de precios de terrenos ajustada con la regulación de agruparlos como terrenos de producción y negocios no agrícolas sin clasificarlos claramente en detalle.
El Sr. Chau dio un ejemplo en el Zoológico y Jardín Botánico de Saigón, el área total es de aproximadamente 20 hectáreas de tierra, de las cuales solo hay unos pocos miles de metros cuadrados de terrenos comerciales y de servicios, pero toda el área está tasada como terreno comercial y de servicios, lo que hace que la empresa deba casi 900 mil millones de VND en impuestos. Sólo cuando la prensa intervino, Ho Chi Minh City miró atrás y concluyó que necesitaba volver a buscar una evaluación más precisa.
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| Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh. |
La Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh informó al Gobierno, a los ministerios y a las dependencias que el primer ajuste no parece tener un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, porque el método de valoración actual todavía se basa en el excedente y no enteramente en la lista de precios de los terrenos. Sin embargo, pueden surgir problemas en las etapas de compra de tierras y de compensación para la implementación del proyecto, momento en el cual los precios de las tierras se dispararán, provocando un desequilibrio en el mercado.
El principio del que siempre hablamos es armonizar los intereses de tres entidades principales: el Estado, los usuarios del suelo y los inversores. Sin embargo, en la práctica, este principio no se ha garantizado plenamente durante la implementación. Por lo tanto, propongo que, en las 25 localidades que han emitido listas de precios del suelo ajustadas, se realice de inmediato una evaluación de impacto.
Durante el período comprendido entre ahora y la aplicación de la lista de precios de la tierra el 1 de enero de 2026, debemos dirigir una revisión y evaluación preliminar del impacto de la nueva lista de precios de la tierra en estas localidades. En el caso de las localidades que no han emitido una nueva lista de precios de tierras y aún mantienen la antigua lista de precios, también es necesaria una evaluación exhaustiva. "A través de eso, determinaremos si las nuevas políticas realmente garantizan el principio de armonía de intereses", sugirió el Sr. Chau.
Los terrenos destinados a servicios comerciales están siendo tratados como "hijos adoptivos"
La Sra. Vu Lan Anh, subdirectora general del Grupo CEO, evaluó que aún existe una gran discriminación entre los terrenos residenciales "naturales" y los terrenos comerciales y de servicios "adoptados", y que las regulaciones sobre los precios de los terrenos comerciales y de servicios aún presentan muchas limitaciones e insuficiencias que deben mejorarse aún más.
De hecho, en la actualidad, las localidades suelen cobrar rentas únicas muy elevadas por los terrenos destinados a servicios comerciales utilizados en proyectos de turismo rural. Los altos precios de los terrenos comerciales y de servicios generarán altos precios inmobiliarios, desalentando a los inversores de invertir en proyectos turísticos y complejos turísticos en terrenos comerciales y de servicios.
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| Sra. Vu Lan Anh, Directora General Adjunta del Grupo CEO. |
“En nuestra opinión, al determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en la Lista de Precios de Terrenos, las localidades deben determinar y calcular científicamente, según los principios de mercado y armonización de intereses, para que el precio de los terrenos comerciales y de servicios sea entre un 20 % y un 40 % superior al de los terrenos residenciales”, explicó la Sra. Lan Anh.
La razón de esta propuesta se debe a que la estructura actual del uso del suelo para fines comerciales según la planificación detallada 1/500 aprobada del proyecto del área urbana y el área turística y turística es de aproximadamente el 40% del área total del proyecto. Mientras que el inversionista del proyecto del área urbana, luego de completar la inversión y construcción, entregará el 60% del área de tierra restante en la infraestructura técnica al Estado para su administración y operación; El complejo de apartamentos será administrado y operado por una junta directiva elegida por los residentes; El inversor del proyecto turístico debe invertir íntegramente y asumir los costos de gestión y operación de la infraestructura técnica y del sistema de infraestructura social durante todo el ciclo de vida del proyecto.
La Sra. Vu Lan Anh, directora general adjunta de CEO Group, pronunció un discurso sobre el tema 04: El papel de los terrenos comerciales y de servicios y las cuestiones que se plantean a la hora de determinar los precios de los terrenos.
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, se consideran terrenos de uso comercial y de servicios los destinados a la construcción de establecimientos comerciales y de servicios y otras obras destinadas a la actividad empresarial, el comercio y los servicios; incluyendo construcciones, instalaciones turísticas y vacacionales (hoteles, villas turísticas, apartamentos turísticos...). Para que los terrenos de uso comercial y de servicios puedan desarrollar su función actual y adquirir cada vez mayor importancia en el futuro, es de especial importancia establecer normas razonables sobre los precios de los terrenos destinados a uso comercial y de servicios, especialmente los utilizados para proyectos de desarrollo de zonas turísticas.
Con base en la normativa legal vigente, especialmente la Ley de Tierras de 2024, que estipula la construcción de listas de precios de tierras de acuerdo con el principio de "mercado", al tiempo que implementa el principio de "armonización de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores" y la aplicación práctica, CEO Group evalúa que todavía existe una gran discriminación entre las tierras residenciales "descendientes" y las tierras comerciales y de servicios "adoptadas", y las regulaciones sobre los precios de las tierras para las tierras comerciales y de servicios aún tienen muchas limitaciones e deficiencias que deben mejorarse aún más.
De hecho, en la actualidad, las localidades suelen cobrar rentas únicas muy elevadas por los terrenos destinados a servicios comerciales utilizados en proyectos de turismo rural. Los altos precios de los terrenos comerciales y de servicios generarán altos precios inmobiliarios, desalentando a los inversores de invertir en proyectos turísticos y complejos turísticos en terrenos comerciales y de servicios. En nuestra opinión, al determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios en la Lista de Precios de Terrenos, las localidades deben determinar y calcular científicamente de acuerdo con los principios de "mercado" y "armonización de intereses" para que el precio de los terrenos comerciales y de servicios sea de aproximadamente 20% a 40% en comparación con el precio de los terrenos residenciales.
Esta propuesta se basa en varias razones:
En primer lugar, la estructura del uso del suelo para negocios según la planificación detallada 1/500 aprobada del proyecto del área urbana y el área turística y turística es de aproximadamente el 40% del área total del proyecto. Mientras que el inversionista del proyecto del área urbana, luego de completar la inversión y construcción, entregará el 60% del área de tierra restante en la infraestructura técnica al Estado para su administración y operación; El complejo de apartamentos será administrado y operado por una junta directiva elegida por los residentes; El inversor del proyecto turístico debe invertir íntegramente y asumir los costos de gestión y operación de la infraestructura técnica y del sistema de infraestructura social durante todo el ciclo de vida del proyecto.
Por lo tanto, el precio del suelo comercial y de servicios solo debe ser como máximo el 40% del precio del suelo residencial, lo cual tiene base científica.
En segundo lugar, el papel fundamental que desempeñan los terrenos destinados a servicios comerciales en el desarrollo de las zonas turísticas y turísticas: la infraestructura de alojamiento para el sector económico clave del turismo.
Del análisis anterior, recomendamos:
En primer lugar, hay que considerar determinar el precio de los terrenos comerciales y de servicios entre un 20% y un 40% en comparación con el precio de los terrenos residenciales;
En segundo lugar, para el área de terrenos de infraestructura técnica de proyectos turísticos como: caminos internos, árboles paisajísticos, plantas de tratamiento de aguas residuales, plazas, etc.: (i) es recomendable considerar eximir la renta del terreno durante todo el plazo del proyecto, calculando únicamente la renta del terreno para el área de terreno comercial del proyecto y (ii) permitir a los inversionistas entregar la infraestructura técnica al estado (según el mismo mecanismo que los proyectos del área urbana).
En tercer lugar, respecto del método del excedente en el cálculo de los precios de los terrenos comerciales y de servicios, vemos que los ingresos se toman con base en el precio de la tierra ganado en la subasta de derechos de uso de la tierra, a menudo tomando como referencia pequeñas áreas de tierra. No es adecuado utilizar los precios de la tierra de pequeñas parcelas para proyectos de gran escala.
Además de esto, los costos a la hora de calcular el costo total de desarrollo del terreno no son los adecuados. Los costos de inversión en construcción para determinar el precio del terreno se basan en la tasa de capital de inversión emitida por el estado. Esta tasa de capital es mucho menor que los costos reales de inversión en construcción del proyecto y se calculan científicamente con base en el presupuesto de diseño y los planos de construcción aprobados. Los gastos de venta solo pueden calcularse como el 1% de los ingresos, mientras que los gastos de venta reales rondan entre el 10% y el 15%. Los costos de intereses solo se calculan para el 50% del capital total del préstamo y solo se calculan para 01 - 02 años.
Con el cálculo anterior, los ingresos se calculan al nivel más alto mientras que los costos calculados son insuficientes, faltantes o bajos en comparación con la realidad, lo que lleva a las empresas a tener que pagar grandes tarifas por el uso de la tierra, a que los precios de los bienes raíces aumenten, causando una burbuja en el mercado, sin seguir realmente los principios de determinación del precio de la tierra.
Con base en la identificación de las deficiencias anteriores, recomendamos modificar la normativa relacionada con la aplicación del método del excedente en la determinación del precio de los terrenos, específicamente:
En primer lugar, los ingresos no se basan en precios de subastas ganadoras ni en precios de muestra de pequeñas parcelas de tierra... sino que deben basarse en valores típicos del mercado durante un período de tiempo suficientemente largo;
En segundo lugar, los costes deben calcularse de forma correcta, suficiente y acorde con la realidad. En concreto, los costos deberán calcularse de acuerdo a estimaciones aprobadas por los organismos estatales; Los gastos de venta se calculan en función del pago real del negocio (el nivel recomendado es 10%); Los gastos de intereses se calculan sobre todo el capital del préstamo y se calculan durante el período de inversión en construcción aprobado por el organismo estatal competente en la Decisión de Política de Inversión/Decisión de Inversión del proyecto.
Prof. Asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vicepresidente del Consejo Escolar, Director de la Facultad de Derecho Económico de la Universidad de Derecho de Hanoi, pronunció un discurso sobre el tercer tema: Cuestiones jurídicas y prácticas relacionadas con la promulgación y aplicación de la nueva lista de precios de tierras.
El actual problema del precio de la tierra es el cuello de botella de los cuellos de botella. En muchas localidades existen actualmente numerosos proyectos “archivados” que no se pueden implementar. Una de las grandes razones es el precio indeterminado del terreno. Por ello, me gustaría aportar algunas opiniones sobre el tema del precio del suelo desde una perspectiva legal.
En la actualidad la normativa del derecho de tierras presenta muchas innovaciones. Esto supone a la vez un gran avance y una presión para las localidades. Implementamos la Resolución 18 eliminando el marco de precios de la tierra y aplicando únicamente la tabla de precios de la tierra. En particular, la lista de precios de la tierra será asignada a los Comités Populares de las localidades para su elaboración. Esto significa que la localidad lo hará por sí misma, decidirá por sí misma y asumirá la responsabilidad por sí misma. Junto con ello hay leyes, decretos y circulares. En general, se puede observar que el corredor legal es cada vez más completo y adecuado, pero entrando en detalles, todavía existen muchas limitaciones.
La regulación sobre la determinación del precio de la tierra tiene cinco principios, incluido el principio de mercado, pero nadie explica qué es el principio de mercado. Esto dificulta que las localidades puedan presentar solicitudes.
Actualmente, el mercado inmobiliario ha “extinguido” el segmento inmobiliario de 20-30 millones de VND/m2, lo que hace imposible que los trabajadores asalariados puedan comprar una casa. Por eso creo que es necesario aclarar cuáles son los principios del mercado. En segundo lugar, ¿qué criterios se utilizan para determinar los principios del mercado? Esto también necesita aclaración.
Y también hay que aclarar que no existe ningún principio que determine los precios de la tierra en función de los precios del mercado. Seguir el precio del mercado es un error, debemos seguir los "principios del mercado".
Además, los cinco principios para determinar los precios de la tierra deben garantizar la armonía. Entonces ¿qué es la armonía? Esto también debe especificarse. En mi opinión, la armonía consiste en garantizar que los intereses de todas las partes estén protegidos. Si la situación actual de la valoración de los terrenos se mantiene, las empresas seguramente se "congelarán".
A continuación, propongo que debemos tener un mecanismo legal muy claro para proteger al equipo y a las organizaciones que asesoran sobre la valoración de tierras. Son expertos, siguen los procedimientos legales correctos y hay que protegerlos. Sólo entonces el asesor de valoración se atreverá a hacerlo.
También tenemos que preparar recursos materiales, incluidos expertos en valoración de tierras. Mirando hacia atrás, ¿cuántos cientos de expertos en valoración de tierras tiene nuestro país y pueden valorar terrenos? Además de organizar talleres, creo que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe tomar de la mano y orientar a las localidades. Es muy difícil dejar que las localidades lo hagan por sí mismas.
La valoración de tierras es difícil en la actualidad, en parte porque los datos e información de entrada actuales no están disponibles y no son estándar.
Además, estoy de acuerdo con la opinión de que es imposible establecer un precio uniforme para la tierra, especialmente para los terrenos destinados a servicios comerciales. Los proyectos en localidades con desarrollo socioeconómico deben tener precios diferentes... Dependiendo de cada grupo de proyectos, en localidades específicas, se aplican precios diferentes. Tenemos que tener detalles específicos. Sólo entonces podremos resolver gradualmente el actual problema del precio de la tierra. De lo contrario, haremos que los precios de la tierra sean el cuello de botella, no el recurso.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, pronunció un discurso el 2
Discusión: Implementar el principio de "garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversionistas" y los "principios del mercado" en el desarrollo de la Lista de Precios de la Tierra y regular razonablemente el porcentaje (%) del precio unitario de alquiler de la tierra para calcular el alquiler de la tierra para cada tipo de tierra en la provincia para crear un entorno de inversión atractivo y desarrollar un mercado inmobiliario seguro, saludable y sostenible.
Desde la Resolución 18 hasta la Ley de Tierras de 2024, podemos ver grandes esfuerzos en construir mecanismos de políticas relacionadas con el mercado inmobiliario para que sean cada vez más unificados y claros, llenando los vacíos legales que existían anteriormente.
Después de que entró en vigor la Ley de Tierras de 2024, se emitieron muchos decretos que detallaban la ley. Sin embargo, el problema actual es la aplicación de la ley. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh hay actualmente 58.000 productos inmobiliarios con problemas relacionados con los precios del terreno.
En el taller de hoy nos gustaría hacer una recomendación respecto a la valoración de terrenos. El Decreto 102/2024/ND-CP detalla los tipos de tierras, incluidas las tierras agrícolas, las tierras no agrícolas y las tierras comerciales y de servicios. Sin embargo, encontramos que los terrenos de los campos de golf están regulados tanto en la Cláusula 4 como en la Cláusula 5. La Cláusula 4 habla de terrenos profesionales con una parte de campo de golf, pero los terrenos de producción y negocios bajo la gestión del campo de golf están en la Cláusula 5. Sin embargo, el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh emitió una lista de precios de tierras ajustada con la regulación de agruparla como tierra de producción y negocios no agrícolas sin clasificarla claramente en detalle. Por ejemplo, la historia del Zoológico y Jardín Botánico de Saigón, el área total es de aproximadamente 20 hectáreas de tierra, de las cuales solo hay unos pocos miles de metros cuadrados de terrenos comerciales y de servicios, pero toda el área está tasada como terreno comercial y de servicios, lo que hace que la empresa deba casi 900 mil millones de VND en impuestos. Sólo cuando la prensa intervino, la ciudad miró atrás y concluyó que necesitaba volver a buscar una evaluación más precisa.
Actualmente, en el proceso de elaboración de la lista ajustada de precios de terrenos, según la síntesis de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, 25 localidades han ajustado la lista de precios de terrenos. Al analizarlo en detalle, se puede observar que la mayoría de localidades registraron un incremento de muchas veces en comparación con el período anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, el distrito de Can Gio se ajustó de 1,7 a 2,7 veces en comparación con antes. El menor aumento se registró en el Distrito 3, con 2,7 veces, mientras que el distrito de Hoc Mon tuvo el mayor aumento, hasta 38 veces. De esta manera, el incremento de los precios actuales del suelo ha superado con creces el de la lista de precios anterior.
Por ello, hemos informado al Gobierno y a los Ministerios que el primer ajuste no parece tener un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, porque el método de valoración actual todavía se basa en el excedente y no enteramente en el precio del suelo. Sin embargo, pueden surgir problemas en las etapas de compra de tierras y de compensación para la implementación del proyecto, momento en el cual los precios de las tierras se dispararán, provocando un desequilibrio en el mercado.
El principio del que siempre hablamos es el de armonizar los intereses de tres grandes entidades: el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores. Sin embargo, en la realidad este principio no se ha garantizado plenamente durante la implementación. Por lo tanto, propongo que, para las 25 localidades que han emitido listas de precios de tierras ajustadas, se realice de inmediato una evaluación de impacto. Durante el período comprendido entre ahora y la aplicación de la lista de precios de la tierra el 1 de enero de 2026, debemos dirigir una revisión y evaluación preliminar del impacto de la nueva lista de precios de la tierra en estas localidades. En el caso de las localidades que no han emitido una nueva lista de precios de tierras y aún mantienen la antigua lista de precios, también es necesaria una evaluación exhaustiva. Con ello podremos determinar si las nuevas políticas realmente garantizan el principio de armonía de intereses.
Desde 2023 hasta finales de 2024, Ho Chi Minh ha ajustado los precios de la tierra aproximadamente 1,64 veces. Ahora, con los nuevos ajustes, el aumento continúa manteniendo el mismo rango. Así, en el plazo de 3 años, las empresas se enfrentan a un cambio importante en sus obligaciones financieras, con una tendencia a pagar más impuestos y tasas. Esto supone una presión financiera considerable para las empresas.
Por ello, hemos propuesto que el Ayuntamiento aplique una tasa impositiva desde el 0,25%, la más baja según el Decreto 103, hasta el 1,5%. Si bien la Ciudad todavía cumple con la ley, la pregunta es si esto es consistente con la realidad. Notamos que este Decreto tiene un plazo mínimo de 10 años, por lo que en la fase inicial aplicar una tasa de 0,25 – 1,5% es bastante alto. Recomendamos que el tipo de arrendamiento de tierras se determine únicamente en un porcentaje del 0,25 - 0,5% para reducir la carga financiera de las empresas y crear condiciones para que puedan adaptarse gradualmente a los cambios.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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