Acontecimientos destacados del mercado inmobiliario de Vietnam en 2024
El punto de inflexión de la industria inmobiliaria de Vietnam está marcado por la presencia de tres nuevas leyes sobre bienes raíces. Además, el mercado también fue testigo de fluctuaciones sin precedentes en los segmentos de departamentos y terrenos para subasta...
Asamblea Nacional aprueba tres leyes sobre bienes raíces
La aprobación por parte de la Asamblea Nacional de la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios fue el acontecimiento inmobiliario más destacado del año pasado. Esta es una premisa importante para que el mercado avance hacia la “era del crecimiento”.
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| Las tres nuevas leyes inmobiliarias serán una base sólida para promover el desarrollo del mercado inmobiliario. Foto: Asamblea Nacional |
Con un total de 420 disposiciones a revisar, las agencias han tenido que trabajar a plena capacidad para poder dar vida a estas importantes leyes a partir del 1 de agosto de 2024, 5 meses antes de lo previsto originalmente.
En particular, se espera que la presencia de la Ley de Tierras de 2024 resuelva los cuellos de botella relacionados con los procedimientos de asignación de tierras, valoración de tierras, limpieza de sitios, etc. Un marco legal sólido será una plataforma de lanzamiento para ayudar a los proyectos a acelerar la implementación, desbloqueando así la oferta para el mercado.
Con la Ley de Vivienda revisada, lo más destacado es la regulación flexible, creando condiciones para promover el segmento de vivienda social, contribuyendo a resolver problemas de seguridad social. Respecto a la Ley de Negocios Inmobiliarios, la nueva normativa supone un fuerte golpe a la subdivisión y venta de terrenos, limitando la especulación y la inflación de precios, garantizando el sano desarrollo del mercado...
En general, la presencia de las tres leyes inmobiliarias enmendadas no sólo es un paso importante en el perfeccionamiento del sistema legal, sino que también abre muchas nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario vietnamita, contribuyendo al tiempo que al desarrollo general de la economía.
Lanzan nueva lista de precios de terrenos, los precios aumentan decenas de veces
El cuarto trimestre de 2024 es el momento en que muchas localidades actualizan nuevas listas de precios de terrenos. En particular, la atención se centra en Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi, donde los precios del terreno, tras el ajuste, han aumentado decenas de veces.
Con la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, el precio más alto registrado es de 687,2 millones de VND/m2, aplicado en las calles Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (Distrito 1). Así, si no se calcula el coeficiente K, este precio aumenta 4,2 veces respecto al antiguo índice de precios del suelo.
Sin embargo, este aumento aún no puede compararse con el de los distritos suburbanos. En concreto, el precio más alto para la carretera paralela a la Carretera Nacional 22 (distrito de Hoc Mon) es de 32 millones de VND/m2, un aumento de 23 veces. Para la calle Dang Cong Binh (distrito de Hoc Mon), el nuevo precio es de 18,5 millones de VND/m2, un aumento de aproximadamente 12 veces.
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| Actualmente, la calle Hang Dao es uno de los lugares con los precios de terrenos más altos de Hanoi. Foto: Thanh Vu |
El mercado inmobiliario de Hanoi también cerró un año 2024 volátil con una "revisión" de la lista de precios de los terrenos. En el distrito de Dong Da, la carretera Cat Linh registró un aumento de 3,45 veces en los precios de la tierra, llegando a 264,13 millones de VND/m2. Para no quedarse atrás, la calle conectada a la Academia Bancaria, Chua Boc, también tiene un precio de hasta 240,12 millones de VND/m2, 3,45 veces más alto que el precio anterior.
En el distrito de Hai Ba Trung, la calle Nguyen Quyen tiene un precio de terreno actualizado de 206,31 millones de VND/m2, un aumento de ocho veces. De manera similar, la calle Giai Phong, la carretera que conduce a muchas universidades importantes, también vio los precios del terreno aumentar 7,8 veces, alcanzando los 188,09 millones de VND/m2.
Las cifras mencionadas anteriormente, aunque relativamente altas, todavía no pueden compararse con los precios de la tierra en el distrito de Hoan Kiem. En la calle Tran Hung Dao (desde Tran Thanh Tong hasta Le Duan), el precio de terreno más alto anteriormente era de solo 114 millones de VND/m2. Sin embargo, ahora el precio ha subido a 695,3 millones de VND/m2, un aumento de seis veces. De manera similar, el precio de la calle Nha Tho también aumentó 5,5 veces, de 125,4 millones de VND/m2 a 695,3 millones de VND/m2.
El sector inmobiliario industrial mantiene su atractivo
El mercado inmobiliario industrial en las regiones económicas clave del Norte y del Sur sigue siendo un punto brillante que atrae inversiones. Sintetizando datos de informes, al tercer trimestre de 2024, la tasa de ocupación en los parques industriales alcanzó el 77%.
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| Localidades como Ho Chi Minh City, Dong Nai, Binh Duong… están compitiendo para establecer nuevos parques industriales. Foto: Le Toan |
De los cuales, los precios de alquiler de inmuebles industriales en el Norte registraron un incremento interanual del 5,7%, alcanzando un promedio de 130 USD/m2/ciclo de alquiler. En el Sur, el precio promedio de alquiler alcanzó los 176 USD/m2/periodo de alquiler, un 5,6% más respecto al mismo periodo del año anterior.
Cabe destacar que en el período de 2020 a septiembre de 2024, los bienes raíces industriales son el principal tipo de transacción de fusiones y adquisiciones (M&A) en valor en el sector inmobiliario, representando el 40%.
El desempeño estable del segmento inmobiliario industrial está respaldado por el aumento del capital de IED. Muchas grandes empresas, especialmente del sector de alta tecnología, están reevaluando el potencial de desarrollo de Vietnam, en el contexto de la estrategia cada vez más extendida "China +1".
No solo eso, este segmento también se beneficia de un fácil acceso al crédito bancario, ya que el coeficiente de riesgo de este tipo ha disminuido del 200% al 160%. El ajuste antes mencionado por parte del Banco Estatal incentivará a los bancos comerciales a prestar activamente capital para implementar proyectos inmobiliarios en parques industriales, atrayendo así a más "grandes" para participar en el mercado.
El progreso en el desarrollo de viviendas sociales sigue siendo lento
En el proyecto para desarrollar más de un millón de unidades de vivienda social, el país pretende completar 130.000 unidades en 2024. Sin embargo, según un informe del Ministerio de Construcción, las provincias y ciudades solo han completado unas 21.000 unidades, equivalentes a más del 16% del plan.
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| La cantidad actual de viviendas sociales aún no alcanza para satisfacer las necesidades de vivienda de la gente. Foto: Thanh Vu |
De ellas, Ho Chi Minh y Hanoi, las dos ciudades líderes en objetivos de construcción, solo lograron el 21% y el 37% del plan, respectivamente. Esta situación es similar a otras localidades como Binh Duong (37%), Dong Nai (16%). Algunos lugares ni siquiera han tenido proyectos completados, como Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu y Ca Mau.
Desde 2021 a la actualidad, en todo el país se han ejecutado 644 proyectos de vivienda social con una escala de 580.109 unidades. De éstos, sólo 96 proyectos se completaron con una escala de más de 57.620 apartamentos. Se han iniciado 133 proyectos con más de 110.200 viviendas. Los 415 proyectos restantes que han sido aprobados para inversión proporcionarán más de 412.200 unidades adicionales, si se completan.
El progreso en el desembolso del paquete de crédito de 120 billones de VND tampoco es más positivo. Según el Ministerio de Construcción, a finales de octubre de 2024, la tasa de desembolso solo se detuvo en el 1,5%, lo que equivale a unos 1,783 billones de VND. En particular, para el grupo de compradores de viviendas, este paquete sólo presta alrededor de 150 mil millones de VND.
Los precios de los apartamentos en Hanoi aumentan "rápidamente"
En 2024, los precios de los apartamentos en Hanoi aumentaron a un ritmo vertiginoso. Según TS. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, a partir del tercer trimestre de 2024, el índice de precios de apartamentos en Hanoi aumentó un 64% en comparación con el segundo trimestre de 2019, mientras que el aumento en Ciudad Ho Chi Minh fue solo la mitad de esta cifra.
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| Los precios de los apartamentos en Hanoi han aumentado simultáneamente tanto en el mercado primario como en el secundario. Foto: Thanh Vu |
Según información recopilada por empresas de investigación de mercado, el precio de venta promedio de apartamentos nuevos en Hanoi es actualmente de 70 millones de VND/m2, un aumento de alrededor del 28% en comparación con el año pasado. El “calor” del mercado primario también provocó que los precios de los pisos antiguos se dispararan. En la actualidad, el precio medio de los apartamentos secundarios ronda los 50 millones de VND/m2, un incremento de más del 40% en comparación con el año pasado.
La razón del fuerte aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi el año pasado se debe a la escasez de oferta de viviendas en los segmentos medio y asequible. Aunque el número de nuevos proyectos lanzados a la venta ha mejorado, el 75% de los nuevos productos se encuentran en el segmento de alta gama. Además, los costos de la tierra, los materiales de construcción y la mano de obra también han aumentado significativamente, lo que afecta el precio de producción del producto.
Disturbios en subastas de terrenos en los suburbios de Hanoi
Desde principios de 2024, los inversores inmobiliarios tuvieron que reconsiderar el mercado de terrenos en subasta en los suburbios de Hanoi. Las autoridades de distritos como Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh... han "ganado a lo grande" continuamente, gracias a subastas que han atraído a cientos o miles de participantes, logrando ingresos de hasta cientos de miles de millones de VND.
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| El mercado de subasta de tierras en los suburbios de Hanoi ha sido "agitado" por muchos grupos. Foto: Thanh Vu |
Y no solo eso: muchas parcelas de tierra también tienen precios de adjudicación "sin precedentes". Por ejemplo, en el distrito de Hoai Duc, el lote de esquina LK03-12 en el área de Long Khuc tiene un precio de adjudicación de hasta 133,3 millones de VND/m2. Para el distrito de Thanh Oai, es la parcela LK03-10 en el área de Ngo Ba con un precio de adjudicación de más de 100,5 millones de VND/m2. En Ha Dong, el lote "reina de belleza" 1A - 03 vio el precio ganador alcanzar los 262 millones de VND / m2...
Según el Ministerio de Construcción, las cifras récord mencionadas se deben a una mala gestión y ejecución de las subastas. En algunos lugares, existe un fenómeno en el que los inversores forman grupos y se confabulan para pagar precios muchas veces superiores al precio inicial. Luego, después de ganar la subasta, “abandonan el depósito”, con el objetivo de establecer un nivel de precios virtual para obtener ganancias.
Sin embargo, esta "fiebre" no duró mucho. A partir del cuarto trimestre de 2024, el precio de adjudicación de muchos terrenos ha disminuido entre un 20 y un 50% en comparación con principios de año. No sólo eso, la imagen de los terrenos subastados en los suburbios también fue seriamente dañada, debido al precio "gritón" de 30 mil millones de dongs/m2 en la comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son. Apenas 4 días después del incidente, la Agencia de Investigación Policial - Policía Municipal. Hanoi ha investigado a cinco sujetos por violar la normativa sobre actividades de subasta de propiedades.
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