Lo más destacado del sector inmobiliario en 2023: un año de desenredos

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Serie de pólizas emitidas

El mercado inmobiliario desde finales de 2022 se ha enfrentado a dificultades en muchos aspectos, desde la legalidad de los proyectos hasta el capital de los bonos, los préstamos bancarios... Para resolver estos problemas, en 2023, el Gobierno ha emitido muchas instrucciones y políticas oportunas para reactivar el mercado.

En marzo, se emitió el Decreto 08 del Gobierno, que complementa la regulación: Para los bonos ofrecidos en el mercado interno, en caso de que la empresa emisora no pueda pagar total y oportunamente el capital y los intereses del bono en dongs vietnamitas de acuerdo con el plan de emisión anunciado, puede negociar con el propietario del bono para pagar el capital y los intereses del bono adeudados con activos.

Esta regulación es la base para que las empresas aplacen deudas, vendan activos con descuento y paguen capital e intereses de bonos que vencen con otros activos como bienes raíces.

En marzo también se emitió el Decreto 33 del Gobierno sobre una serie de soluciones para eliminar obstáculos y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario. Lo más notable es que se le asignó al Banco Estatal la tarea de liderar la implementación de un programa de crédito de 120 billones de dongs para viviendas sociales y viviendas para personas de bajos ingresos.

La fuerza principal de este programa son cuatro bancos comerciales estatales (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) que ofrecen préstamos a inversores y compradores de viviendas para proyectos de vivienda social y de vivienda para trabajadores; Proyecto de reforma y reconstrucción de viviendas antiguas con tipos de interés preferenciales.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — El mercado inmobiliario se desbloqueará gracias a muchas políticas positivas en 2023 (Ilustración: Hai Long).

Mientras que el mercado se refleja en un desequilibrio de oferta, con la vivienda de alta gama abrumando mientras la vivienda para personas de bajos ingresos está "extinta", el Gobierno ha emitido rápidamente la Decisión 338 aprobando el proyecto para invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030.

En consecuencia, para el año 2030, el número total de viviendas terminadas en las localidades será de aproximadamente 1 millón, incluyendo el período 2021-2025 con aproximadamente 428.000 viviendas terminadas. El proyecto tiene como objetivo desarrollar viviendas sociales y viviendas para trabajadores a precios asequibles para los hogares de ingresos medios y bajos en áreas urbanas y para los trabajadores y obreros en parques industriales y zonas de procesamiento de exportaciones.

Otro punto positivo es que a finales de noviembre la Asamblea Nacional votó para aprobar la Ley de Vivienda enmendada y la Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada, que entrarán en vigor a partir de 2025. Los expertos dicen que, por primera vez en la historia, se emitieron al mismo tiempo dos leyes relacionadas con el mercado inmobiliario. Si en 2024 se aprueba la Ley de Tierras revisada, el mercado inmobiliario tendrá muchos más puntos positivos.

Además, el Primer Ministro y muchos ministerios y sectores también mantuvieron continuamente reuniones en línea con empresas inmobiliarias para eliminar obstáculos legales a los proyectos; Reunión con el sector bancario para proponer soluciones para apoyar a las empresas en términos de capital, reducir las tasas de interés de los préstamos y estabilizar las operaciones comerciales.

El mercado reaccionó positivamente.

Aunque los expertos creen que el sector inmobiliario podrá recuperarse a partir de mediados de 2024, cuando la política haya tenido tiempo suficiente para "absorber", en realidad ya han aparecido muchas buenas señales del mercado. Gracias a la política del Gobierno de eliminar los obstáculos a los bonos inmobiliarios, muchas empresas han podido extender o posponer las fechas de vencimiento de los bonos, utilizando activos para realizar pagos como Novaland, Hung Thinh...

Al compartir en un seminario a principios de diciembre, el Sr. Nguyen Hoang Duong, Director Adjunto del Departamento de Finanzas de Bancos e Instituciones Financieras (Ministerio de Finanzas), dijo que aproximadamente el 40% del volumen de bonos vencidos de 68 empresas ya tienen un plan de negociación. La tasa de negociación exitosa aumentó del 16% en febrero al 63% en octubre. Además, las empresas que organizaron recursos financieros recompraron bonos de manera proactiva antes del vencimiento.

También según datos del Ministerio de Finanzas, si no hubiera habido emisión de bonos corporativos en el primer trimestre de este año, a finales de noviembre, el monto de bonos corporativos individuales emitidos habría alcanzado los 220 billones de dongs.

Los flujos de capital hacia el sector inmobiliario también aumentaron gracias a políticas crediticias más abiertas. Según los últimos datos actualizados del Banco Estatal, al 30 de septiembre, el crédito total pendiente para el sector inmobiliario alcanzó los 2,74 billones de VND, un 6% más en comparación con principios de año.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (Ilustración: Quang Anh).

Los tipos de interés de los préstamos se van enfriando gradualmente según las exigencias e instrucciones del Primer Ministro y del Banco Estatal. Muchos bancos han reducido las tasas de interés para préstamos de vivienda comercial a alrededor del 5,5-7,5% anual durante los primeros 12-18 meses, y luego han aplicado tasas de interés flotantes de alrededor del 9,5-11% anual. Una encuesta muestra que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en muchos bancos comerciales han disminuido entre un 1 y un 3 % al año en comparación con principios de año.

En cuanto a la política de vivienda social, según el Ministerio de Construcción, en 2023, localidades de todo el país iniciaron la construcción de 10 proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores de parques industriales con un total de más de 19.800 unidades. Entre ellos, la ciudad de Hai Phong es la localidad con cuatro proyectos de vivienda social iniciados con un total de más de 6.700 apartamentos. Las provincias de Hanoi, Thua Thien-Hue y Lam Dong tienen un proyecto de vivienda social iniciado cada una.

Sin embargo, el desembolso del paquete de crédito de 120 billones de dongs para viviendas sociales y viviendas de bajo costo no cumplió con las expectativas. El Ministerio de Construcción dijo que alrededor de 23 localidades han anunciado una lista de 54 proyectos elegibles para préstamos bajo el programa de crédito de 120.000 mil millones de VND con una demanda de préstamos de 25.884 mil millones de VND. Hasta ahora, el monto desembolsado solo supera los 143 mil millones de VND.

Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), el paquete de crédito de 120 billones de dongs aplica una tasa de interés de préstamo preferencial del 8,7% anual para inversores y del 8,2% anual para compradores de viviendas hasta el 30 de junio.

A partir del 1 de julio, cada 6 meses, el Banco Estado anunciará tasas de interés de préstamos preferenciales para los bancos comerciales que participen en el programa. Al finalizar el período preferencial, el tipo de interés del préstamo será acordado entre el banco y el cliente.

HoREA considera que el tipo de interés de los préstamos, que es entre un 1,5 y un 2% inferior al de los préstamos comerciales normales, sigue siendo más alto que el tipo de interés anterior para los préstamos de vivienda social. El período preferencial también es corto (5 años) y el tipo de interés se ajusta cada 6 meses, lo que genera inseguridad para los prestatarios.

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