Proponen proceso penal y elevan fianza al 30%

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Continuando con la VI Sesión, en la mañana del 28 de noviembre, la Asamblea Nacional discutió en el salón el proyecto de Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Subastas de Bienes Raíces. La situación del abandono de depósitos al momento de subastar activos es uno de los contenidos discutidos por los delegados de la Asamblea Nacional.

Abandonar los depósitos de subasta para manipular el mercado

Al comentar el proyecto de ley, el delegado Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap) estuvo de acuerdo con la necesidad de modificar y complementar el proyecto de ley. El delegado solicitó al organismo redactor que revisara y enumerara los activos que deben subastarse según el proyecto de ley. ¿Es completa o se superpone con leyes especializadas?

"Existen tipos de bienes que pueden surgir en la vida que no están registrados legalmente. ¿Deberían ser subastados o debería el Gobierno regular los nuevos bienes para no pasarlos por alto, ni los que deben cotizarse por separado?", preguntó el Sr. Hoa.

El delegado Pham Van Hoa afirmó que es muy necesario modificar la normativa sobre depósitos y el manejo de depósitos en subastas de propiedades para evitar que se aprovechen de participar en subastas no con el propósito de subastar, sino que se coludan y acuerdan entre sí pagar precios bajos, causando pérdidas al presupuesto estatal y generando negatividad.

El Sr. Hoa mencionó varios casos de depósitos de subasta abandonados, que "perturbaron el mercado y empañaron la imagen de la subasta", lo que generó una opinión pública negativa recientemente. “Algunos ejemplos típicos incluyen el abandono del depósito por parte de Tan Hoang Minh para subastas de tierras en la nueva zona urbana de Thu Thiem, subastas de matrículas de automóviles o tres minas de arena en Hanoi”, dijo el Sr. Hoa.

Diálogo - Anulación del depósito para subasta de inmuebles: Proponer acción penal, elevar el depósito al 30% — El diputado de la Asamblea Nacional Pham Van Hoa, de la delegación de Dong Thap (Foto: Quochoi.vn).

Para detener la situación de los ganadores de subastas que abandonan sus depósitos, el Sr. Hoa dijo que se deben tomar medidas como elevar el nivel del depósito por encima de las regulaciones actuales, aplicar sanciones administrativas y no permitirles participar en la próxima subasta.

"Solo así podremos mantener la disciplina en las subastas de activos, impidiendo que nadie con dinero haga lo que quiera y perturbe el mercado", afirmó el Sr. Hoa, quien sugirió reconocer los resultados del segundo mejor postor, sin tener que reorganizar la subasta para evitar costos.

También participó en el debate la delegada Phan Thi My Dung (delegación de Long An), quien dijo que la regulación actual del nivel de depósito del 5 al 20% es apropiada. Si se eleva demasiado, afectará la libertad de transacción, reducirá la competencia y menos personas participarán en subastas de propiedades.

La delegada mencionó algunas organizaciones e individuos que participan en subastas con malas intenciones, como hacer alarde de su poder o manipular el mercado para formar nuevos niveles de precios.

La Sra. Dung propuso que después de cierto período de tiempo, si el ganador de la subasta no cumple con sus obligaciones financieras y no puede probar una razón de fuerza mayor, además de perder el depósito, también será multado con una cantidad adicional. Por supuesto, esta sanción debe basarse en el añadido de normas y sanciones pertinentes.

En particular, según la Sra. Dung, recientemente, muchas subastas han mostrado signos de anormalidad, con precios pagados demasiado altos en comparación con el nivel general, especialmente para bienes públicos (derechos de uso de la tierra, derechos mineros), con precios pagados hasta 204 veces más altos que el precio inicial.

"Desde un precio inicial de 24 mil millones de VND, el precio de la oferta ganadora fue de hasta 1,684 mil millones de VND", citó la delegada y dijo que la ley no estipula que el subastador o la persona con la propiedad subastada tenga derecho a detener o solicitar la detención de la subasta para tratar casos similares.

Diálogo - Anulación del depósito para remate de inmuebles: Proponer acción penal, elevando el depósito al 30% (Imagen 2). — Delegado Nguyen Duy Thanh, delegación de Ca Mau (Foto: Quochoi.vn).

El delegado Nguyen Duy Thanh (delegación de Ca Mau) afirmó que debería haber regulaciones para limitar la situación de depósitos de subasta abandonados.

Según el Sr. Thanh, la ley actual estipula un depósito del 5 al 20% del precio inicial (después de ganar la subasta, se convertirá en un depósito), mientras que en muchos casos el precio inicial es bajo por lo que el ganador de la subasta no tiene que considerar demasiado al hacer un depósito.

Para limitar la historia de los ganadores de subastas que abandonan sus depósitos, especialmente el factor de los intereses grupales y la manipulación de la subasta, el delegado de la provincia de Ca Mau dijo que es necesario separar el depósito y el depósito.

En el cual, el depósito puede ser del 20 – 30% del precio de la subasta, debiendo ser pagado inmediatamente después del resultado de la subasta. Si el postor ganador no se presenta, el resultado se cancelará y la subasta continuará.

"Suponiendo que el depósito que debe pagarse de inmediato sea de cientos o miles de millones de dongs, en lugar de solo unos pocos cientos o miles de millones de dongs, el ganador de la subasta sin duda será muy cauteloso al pujar", sugirió el Sr. Thanh.

El delegado también destacó la posibilidad de hacer referencia a la experiencia internacional y agregar regulaciones específicas en la dirección del procesamiento penal de los actos de abandono de depósitos de subasta y de mostrar signos de manipulación, perturbación del orden y afectación negativa a la seguridad económica.

"El Código Penal debe complementar adecuadamente las leyes correspondientes en las subastas de propiedades, evitando la inflación de precios y el dumping, que han tenido graves consecuencias como las del pasado reciente", afirmó el Sr. Thanh.

La situación de "ejército azul, ejército rojo" es bastante sofisticada.

Al hablar en el debate sobre las sanciones y formas de tratamiento para los ganadores de subastas que renuncian a su derecho a comprar la propiedad, el delegado Pham Van Thinh (delegación de Bac Giang) dijo que esta es una relación civil y que en todos los casos se debe respetar y proteger el derecho del ganador de la subasta a renunciar a la propiedad subastada.

"Los ajustes solo deben hacerse a través de otras relaciones; en este caso, es necesario realizar ajustes al depósito", explicó el Sr. Pham Van Thinh.

Según el Sr. Thinh, cuando se realiza una licitación en forma de licitación ascendente continua, cuando el precio de salida alcanza el doble del precio de salida inicial, se permite ajustar el precio de reserva. Una regulación de este tipo sería más adecuada a las condiciones reales.

El delegado también señaló que esta disposición sobre depósito sólo debería aplicarse a los activos del Estado puestos a subasta y no debería ajustarse a otros activos.

Diálogo - Anulación del depósito para subasta de inmuebles: Proponer acción penal, elevando el depósito al 30% (Imagen 3). — Delegado Pham Duc An, delegación de Hanoi (Foto: Quochoi.vn).

También aportó su opinión el delegado Pham Duc An (delegación de Hanoi) dijo que el informe del Gobierno y del Ministerio de Justicia mencionan cuestiones negativas que surgen durante el proceso de subasta, como la situación de los profesores que subastan violando la ley y la ética profesional y que están siendo tratados administrativa y penalmente.

Los delegados comentaron que la situación de colusión, licitación colusoria, "equipo azul, equipo rojo", intermediarios y amenazas y coerción es bastante sofisticada y tiende a volverse cada vez más complicada. Por lo tanto, al modificar la ley, debe haber regulaciones estrictas, públicas y transparentes para prevenir estos actos.

El Sr. An también planteó la cuestión de la especulación con los precios y sugirió que la subasta prolongaría el tiempo necesario para completar los procedimientos de compra de la propiedad. Por lo tanto, se necesitan soluciones para abordar esta cuestión, en la que el período de revisión de la propiedad de 2 días debería aumentarse en al menos 3 días.

Respecto a la normativa relacionada con los depósitos, los delegados señalaron que es necesario analizarla a fondo desde dos aspectos, incluyendo la necesidad de modificar el artículo 51 para evitar la manipulación de precios, que causa dificultades tanto a las agencias de valoración como a los participantes de las subastas.

El delegado Pham Duc An dijo que es necesario aumentar la responsabilidad del Ministerio de Justicia en el artículo 77 del proyecto de ley en la recopilación y compilación de información de las organizaciones que participan en las subastas para detectar irregularidades y coordinarse con el Ministerio de Seguridad Pública para investigarlas y manejarlas .

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