¿Las sanciones no son suficientes como elemento disuasorio?

La distorsión y desviación de las actividades de subasta de tierras están causando descontento público y se cree que los organismos de gestión competentes deben intervenir y tomar "medidas más enérgicas" para resolver completamente este problema...

En cuanto a las subastas de terrenos, en los últimos días el mercado inmobiliario ha sido testigo de precios récord en subastas de terrenos en los distritos suburbanos de Hanoi.

Normalmente, la subasta duró 19 horas y finalizó a las 4:30 a.m. del 20 de agosto, se vendieron con éxito 19 parcelas de tierra en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanoi, el lote más alto ganó el precio de 133,3 millones de VND / m2, aproximadamente 30 veces más alto que el precio inicial. Además del terreno mencionado anteriormente, hay otras 11 parcelas con un precio de más de 100 millones de VND/m2. Los dos terrenos con el precio de adjudicación más bajo en esta sesión fueron de 91,3 millones de VND/m2, todavía 12,5 veces más alto que el precio inicial.

Este resultado se considera muy inusual porque, según datos de Batdongsan.com, el precio de venta común de terrenos en la comuna de Tien Yen en el segundo trimestre de 2024 es de solo 43 millones de VND/m2. Además, el precio de venta en las comunas vecinas del distrito de Hoai Duc también fluctúa entre sólo 22 y 62 millones de VND/m2, en el segundo trimestre de 2024.

Anteriormente, el 10 de agosto, también se llevó a cabo una subasta de 68 parcelas de tierra en el área de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, Hanoi. Una vez finalizada la subasta, el precio más alto ganador del lote de terreno fue de más de 100 millones de VND/m2, 8 veces más alto que el precio inicial. Los lotes regulares también tienen precios ganadores de 63 a 80 millones de VND/m2, entre 5 y 6,4 veces más altos que el precio inicial.

Así, en comparación con el precio de venta común de 27 millones de VND/m2 en el segundo trimestre, el precio de oferta ganadora de 63 a 100 millones de VND/m2 para lotes de tierra en la comuna de Thanh Cao en la subasta del 10 de agosto fue de 2,3 a 3,7 veces mayor.

Las dos subastas de terrenos con precios excepcionalmente altos mencionadas anteriormente no solo atrajeron la atención del público, sino que también recordaron a la gente la subasta "sin precedentes" en el área urbana de Thu Thiem, ciudad de Ho Chi Minh, a fines de 2021.

En concreto, el 10 de diciembre de 2021, Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (una filial de Tan Hoang Minh Group) ganó la subasta de un terreno con una superficie de más de 10.000m2 en Thu Thiem por 24.500 mil millones de VND, creando un récord sin precedentes con un precio de 2.400 millones de VND/m2 de terreno, 8 veces superior al precio de salida, provocando revuelo en el mercado inmobiliario durante mucho tiempo.

Se puede observar que las subastas en Hoai Duc, Thanh Oai y Thu Thiem, aunque diferentes en términos de ubicación, hora, precio inicial, etc., todas tienen una cosa en común: el precio ganador es muchas veces más alto que el promedio. Los precios de la tierra que superan ampliamente su valor real no sólo causan dificultades en la valoración de los activos para subastas posteriores en el lugar de la subasta, sino que también tienen efectos generalizados en muchos lugares del país.

A partir de esta realidad, la opinión pública sospecha que existe una “manipulación” por parte de especuladores y corredores de tierras para crear liquidez para las zonas aledañas que están “hibernando”. Esta subasta de tierras no representa el precio común del mercado y puede convertirse en una herramienta para que los especuladores aumenten los precios de las tierras. Este comportamiento corre el riesgo de repercutir negativamente en los esfuerzos del Gobierno para reducir los precios de la vivienda, garantizar la seguridad social e incluso provocar que toda la economía se estanque debido a la psicología de esperar ventas de terrenos a precios altos.

Las distorsiones y desviaciones en las actividades de subasta de tierras han estado causando descontento público. Muchas opiniones dicen que los organismos de gestión competentes deben intervenir rápidamente y rectificar prontamente la subasta de derechos de uso de tierras, controlando así estrictamente el acto de aprovecharse de las subastas para perturbar el mercado inmobiliario con fines de lucro.

Como inversor inmobiliario profesional, el Sr. Le Minh Trung (que reside en el distrito de Cau Giay, Hanoi) dijo que recientemente ha estado siguiendo muchas subastas de terrenos y se preguntó quién está detrás e infla los precios de los bienes raíces en esas subastas. Porque después de las subastas de tierras no transparentes sólo unas pocas personas se benefician, la mayoría de los inversores, incluidos los corredores, sufren pérdidas.

"La realidad es que el atractivo de las ganancias inmobiliarias es tan grande que, tan solo en la mañana de la subasta, la ganancia equivale a los ingresos totales de varios años de trabajadores comunes, por lo que los inversores siguen acudiendo a ellas de todas formas", afirmó el Sr. Trung, quien enfatizó que para gestionar con rigor el comportamiento especulativo y el alza de precios en las subastas de terrenos, no podemos depender de la autoconciencia de los inversores, sino en gran medida de la determinación de los organismos estatales de gestión.

Del mismo modo, la Sra. Tran Kim Nga (residente en el distrito de Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh), que ha experimentado tanto ganancias como pérdidas durante el estallido de la burbuja inmobiliaria, también cree que para sobrevivir, los inversores deben luchar por sí solos, pero para hacer transparente el mercado inmobiliario, el papel de gestión del Estado es irreemplazable.

“En lugar de perseguir la fiebre virtual, es decir, esperar a que estalle antes de anunciar y recomendar, las autoridades locales deberían ser transparentes en la planificación y los proyectos desde el principio. Una vez transparentes, ningún agente ni especulador podrá difundir rumores que generen caos e inestabilidad en el mercado inmobiliario”, afirmó la Sra. Nga.

Desde el punto de vista comercial, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, afirmó que los negocios inmobiliarios no se benefician de la fiebre inmobiliaria porque lleva varios años invertir en un proyecto desde el momento de la planificación hasta el lanzamiento hasta completar los procedimientos legales para la apertura a la venta. Los precios de la tierra en muchos lugares son altos y los proyectos que aún no han completado la compensación pueden causar que las empresas se vean afectadas.

Mientras tanto, el experto económico Phan Dung Khanh analizó que los bienes raíces son inherentemente un canal para clientes selectivos porque requieren un capital grande y muy grande, por lo que la imagen de personas haciendo fila desde la mañana hasta la noche para cerrar lotes, cerrar terrenos, transferir, recibir depósitos... es solo un escenario prefabricado, que no solo hace que las personas caigan en trampas y pierdan dinero, sino que también empuja al mercado al riesgo de congelarse porque los precios de los bienes raíces se han llevado a niveles inimaginables.

“Con las subastas de tierras, a corto plazo, es posible aumentar el nivel del depósito, cobrar tarifas por los lotes de tierra transferidos anticipadamente después de la subasta, etc., pero a largo plazo, para que sea un elemento disuasorio suficiente, una solución universal e integral que se puede considerar para su implementación es procesar la responsabilidad penal por manipulación”, enfatizó el Sr. Khanh.

Compartiendo la misma opinión, el abogado Le Thu Thao - del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh también comentó que el acto de manipular el mercado inmobiliario es muy peligroso, pero el establecimiento de sanciones no es suficiente disuasivo.

Según el abogado Le Thu Thao, actualmente, la legislación vietnamita tiene disposiciones sobre el delito de "manipulación del mercado de valores", indicando claramente los signos de manipulación y perturbación del mercado como base para manejar la responsabilidad penal por las violaciones. Por lo tanto, ante la conducta de perturbar el mercado inmobiliario, provocando consecuencias peligrosas para la sociedad, también es posible plantearse la criminalización de esta conducta.

En mi opinión, es necesario investigar y tipificar como delito en el Código Penal la manipulación del mercado inmobiliario para beneficio propio. No permitamos en absoluto que la opinión pública murmure, se pregunte y se preocupe por las subastas de terrenos sospechosas de estar infladas, ya que esto reducirá la confianza de la gente en las autoridades y la seriedad en la aplicación de la ley —sugirió el abogado Thao—.

09:28 18 de septiembre de 2024

Fuente: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html