Antes del período de mercado "congelado", los segmentos de casas adosadas, villas y casas comerciales eran los favoritos de los inversores y eran extremadamente activos en el mercado secundario. Pero en los últimos tiempos, debido a una fuerte disminución de la demanda, los productos de este segmento han recibido poca atención por parte de los inversores.
Según VARS, los productos inmobiliarios con un valor superior a 20 mil millones de VND, como casas adosadas y villas, registraron una reducción de hasta el 30%, aunque este precio sigue siendo más alto que el precio de venta del inversor. Muchos inversores aceptan “bajadas de intereses” para recuperar capital para invertir en otros canales y tipos más adecuados al momento actual o para pagar préstamos para reducir la presión financiera.
Sin embargo, según muchos expertos, aunque la oferta de este tipo en los últimos tiempos no ha registrado prácticamente novedades, la liquidez no ha mejorado. Los productos cuyo precio supera los 10 mil millones de VND son muy difíciles de comercializar y muy pocos inversores están interesados.
Las villas y casas adosadas son segmentos que han atraído a muchos inversores.
Se observa que hay productos a este precio que están ofrecidos a la venta desde principios de año hasta ahora y nadie ha pedido comprarlos. Incluso hay un inversor que posee 2 casas comerciales en un proyecto costero que ha acordado acercar el producto al precio de compra del inversor, pero debido a muchos factores del proyecto como la legalidad y el capital del préstamo, nadie está interesado.
Según Dinh Hoai Phuong, propietario de una empresa de corretaje inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh, "nuestros clientes están vendiendo cinco casas comerciales y algunas villas de lujo a partir de finales de 2022. En los últimos tres meses, algunas personas han pedido, pero todavía están solo en el nivel de referencia".
El Sr. Phuong dijo que hay muchas razones por las cuales los compradores no están interesados en estos productos de alto precio, como que el nivel de descuento no es atractivo, el producto tiene un bajo potencial de aumento de precio y la capacidad de obtener ganancias en el corto plazo no está disponible. En la actualidad, invertir en bienes raíces sigue siendo muy arriesgado, por lo que muchos inversores no se atreven a correr riesgos con productos de alto precio, sin mencionar que los precios de muchos proyectos se han "inflado" después de 3-4 transferencias en el mercado secundario.
Cabe mencionar que en la actualidad la demanda del mercado proviene de compradores con necesidades reales de vivienda. Para este grupo de clientes, los productos asequibles o de gama media no tienen un precio demasiado elevado en comparación con el mercado. Por lo tanto, para que la liquidez del segmento de villas adosadas se recupere, todavía tendremos que esperar hasta principios de 2024, cuando el mercado vuelva a estar activo o los tipos de interés de los préstamos hipotecarios bajen a un nivel lo suficientemente atractivo para los inversores.
La falta de retorno de flujo de caja al sector inmobiliario es también un problema que ha provocado que el segmento de villas de alto precio no reciba atención.
Según un estudio reciente de Batdongsan.com.vn, al hablar de la tasa de interés esperada para los préstamos hipotecarios en 2023-2024, las personas con ingresos bajos y medios creen que una tasa de interés de préstamos hipotecarios por debajo del 8% es razonable para que puedan administrar sus finanzas y esperan que las tasas de interés bajen a este nivel en 2024. Sin embargo, según los expertos, las tasas de interés bancarias disminuirán en la segunda mitad de 2023, pero la disminución difícilmente será la esperada por los compradores de viviendas.
Según el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director del mercado inmobiliario de CBRE Vietnam, para bajar las tasas de interés en el mercado, no solo es necesario bajar la tasa de interés operativa sino también tener abundante liquidez en VND. La reducción de los tipos de interés de los préstamos sigue siendo iniciativa de los bancos comerciales. Para que la reducción de los tipos de interés de los depósitos afecte a la reducción de los tipos de interés de los préstamos, es necesario que haya un cierto retraso. Pueden pasar de 4 a 6 meses desde que bajan los tipos de interés de los depósitos hasta que los tipos de interés de los préstamos se reduzcan en consecuencia.
En la actualidad, a pesar de la reducción de los tipos de interés variables, los tipos de interés flotantes en muchos bancos comerciales todavía fluctúan entre el 13,5 y el 14%, y muchos bancos todavía tienen tipos de interés de préstamos en torno al 15%. Desde ahora y hasta finales de año, si los tipos de interés de los préstamos hipotecarios bajan, el tipo de interés más bajo seguirá estando entre el 12 y el 13,5%.
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