El sector inmobiliario turístico, el “niño perdido” del mercado
En la Resolución 08/2017, el Politburó determinó hacer del turismo una industria de punta, atraer recursos sociales para invertir en el desarrollo turístico, invertir en proyectos de gran escala, lugares de entretenimiento en zonas clave...
Gracias a ello, recientemente muchos inversores han invertido dinero en proyectos inmobiliarios turísticos, resorts, hoteles o complejos turísticos de alta gama. Sin embargo, el segmento inmobiliario turístico y de complejos turísticos se enfrenta a muchos problemas legales.
Foto ilustrativa. (Fuente: DK)
En el taller "Modificación de la Ley de Tierras: Creación de tierras para el turismo", celebrado en la mañana del 19 de octubre, el Sr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que Vietnam tiene actualmente más de 200 proyectos inmobiliarios turísticos en ejecución, creando casi 100.000 condotels, 3.000 villas y 15.000 nuevas habitaciones de hotel.
Para 2030, Vietnam podría convertirse en una potencia turística, con 160 millones de visitantes nacionales y entre 50 y 70 millones de visitantes internacionales, que requerirían alrededor de 500.000 habitaciones de alojamiento, sin mencionar otros tipos de servicios, especialmente el turismo de alta gama, que es casi inexistente.
Según el Sr. Dinh, en el contexto actual, Vietnam sólo ha logrado un tercio del sistema de infraestructura para poder satisfacer las necesidades y la calidad no es alta en el futuro. Y esta cifra se ha estancado durante los últimos años, porque los problemas legales no se han resuelto.
El Sr. Dinh dijo que el sector inmobiliario turístico es como el "niño perdido" del mercado. Debido a que la Ley de Tierras no ha mencionado los nombres de los desarrolladores inmobiliarios turísticos, este grupo de temas está ausente de la Ley de Tierras, la Ley de Inversiones y otras regulaciones relacionadas con el mercado inmobiliario.
“Hay más de 100 proyectos turísticos de gran escala que están parados esperando soluciones legales. "Si esta situación continúa, no estimulará la inversión turística, desalentará a los inversores e incluso las autoridades locales que quieran promover la inversión se enfrentarán a dificultades", afirmó el Sr. Dinh.
Hay muchas otras dificultades.
Mientras tanto, el abogado Nguyen Hong Chung, presidente de la junta directiva de DVL Ventures, vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, dijo que los proyectos inmobiliarios turísticos y turísticos aún enfrentan un problema más difícil y algo "difícil", que es la regulación de los casos en que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico para intereses nacionales y públicos.
En consecuencia, el Proyecto en el cual el Estado recupera tierras se determina como para modernizar la infraestructura técnica y la infraestructura social común de la población, garantizar la seguridad social de la población, excluyendo los proyectos que tengan como objetivo desarrollar el turismo, el entretenimiento, la recreación o combinar viviendas comerciales con el desarrollo turístico, instalaciones de servicios, entretenimiento, recreación.
Sin embargo, el proyecto de revisión de la Ley de Tierras no contiene regulaciones sobre la recuperación de tierras para nuevos proyectos en áreas urbanas. Por lo tanto, es necesario agregar el contenido de "Proyecto de Nueva Área Urbana con una escala de más de 300 hectáreas" a los tipos de productos inmobiliarios en la Ley de Tierras revisada para asegurar la sincronización del sistema de infraestructura técnica y la infraestructura social.
Según el Sr. Chung, en el período de 2015 a 2019, el turismo se desarrolló fuertemente, muchas provincias y ciudades consideraron el desarrollo del turismo como una buena dirección, identificando al turismo como una punta de lanza. Esto lleva a que si bien la ley estipula que los inmuebles turísticos no están sujetos a recuperación de tierras por parte del Estado, debido a que los proyectos turísticos son identificados como proyectos clave, muchas provincias aún recuperan tierras y destinan tierras a empresas.
Taller científico con el tema “Modificación de la Ley de Tierras: Creando tierras para el turismo”. (Foto: DT)
Como resultado, a partir de 2019, empezaron a surgir problemas legales relacionados con el sector inmobiliario turístico. Cuando hubo una solicitud de revisión, una serie de proyectos fueron suspendidos debido a las regulaciones de asignación de tierras y como resultado, esos proyectos aún están suspendidos a la espera de un nuevo marco legal.
“Para que el turismo se convierta realmente en un sector económico de punta, creo que la nueva Ley de Tierras debe tener regulaciones específicas sobre las tierras turísticas. Al mismo tiempo, existen políticas y mecanismos verdaderamente abiertos en materia de tierras, impuestos, inversiones, etc. para que el turismo se desarrolle.
El desarrollo económico en cada etapa tiene diferentes prioridades. "Cuando hemos identificado al turismo como punta de lanza, los proyectos turísticos como parques de atracciones, áreas de entretenimiento, complejos multiusos, etc. deben agregarse a la lista de tierras recuperadas por el Estado para el desarrollo socioeconómico", propuso el Sr. Chung.
El experto legal en bienes raíces Nguyen Van Dinh también señaló otra deficiencia en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), que es en los casos de recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos.
El proyecto sólo estipula la recuperación de tierras para proyectos mixtos de vivienda, comercio y servicios si así lo decide el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las condiciones locales.
Así, el proyecto debe “ceñirse” a una parte de la función residencial (sin regulación sobre el nivel o el porcentaje) para que el Estado recupere el terreno.
“Estoy de acuerdo con la opinión de que es necesario recuperar tierras tanto para proyectos puramente turísticos como de entretenimiento y recreación (sin funciones residenciales). "Sin embargo, en lugares adecuados para el turismo, se debe dar prioridad a la adquisición de tierras para implementar proyectos turísticos clave, creando un impulso para el desarrollo socioeconómico local e incluso creando un impulso para que se extienda a toda la región y el área", expresó el Sr. Dinh.
El Sr. Dinh analizó que, en realidad, si no se permite la adquisición de tierras, no se pueden implementar proyectos a gran escala para atraer inversores potenciales y capaces. Si se mantiene el actual proyecto de ley, se bloqueará la ejecución de proyectos turísticos clave. Para llevar a cabo proyectos de turismo, entretenimiento y recreación, las localidades se ven obligadas a "insertar" una porción de terreno residencial (posiblemente un porcentaje muy pequeño) en el esquema de planificación del proyecto para cumplir con las condiciones de adquisición de terrenos.
Esta forma de “esquivar” traerá consecuencias. Los terrenos residenciales no utilizados ocasionan desperdicio de recursos o, si se utilizan, cumplirán una función residencial dentro del alcance del proyecto turístico. Los residentes que vivan a largo plazo en el proyecto reducirán el nivel de lujo de un proyecto turístico. Por ello, el Sr. Dinh considera necesario añadir al artículo 79 del proyecto el supuesto de recuperación de tierras para implementar proyectos puramente turísticos, de entretenimiento y recreación que no tengan funciones de vivienda.
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