Einst waren Ladenlokale in vielen Mehrfamilienhäusern auf dem Markt begehrt und galten als Goldgrube für Investoren, doch heute sind sie in eine Krise geraten und werden zu Niedrigpreisen vermietet oder zum Verkauf angeboten. Diese Situation hat viele Ladenbesitzer in Schwierigkeiten gebracht und Investoren müssen ihr Kapital vergraben, da der derzeit niedrige Mietpreis im Vergleich zu der ursprünglichen Investition von mehreren Milliarden bis mehreren zehn Milliarden VND nur ein Sandkorn ist. Diese Situation ist in Ho-Chi-Minh-Stadt zu beobachten, wo die Bevölkerungsdichte hoch ist und der Konsum von Konsumgütern landesweit am höchsten ist.
Seit über drei Monaten verkauft Herr Dung, der Besitzer eines Geschäftshauses im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt, ein 50 m² großes Geschäftshaus mit einem Verlust von über 500 Millionen VND, aber bisher hat niemand danach gefragt. Dieses Geschäftshaus wurde 2019 von Herrn Dung für fast 3,8 Milliarden VND gekauft und zunächst für 15 Millionen VND/Monat gemietet. Aufgrund schlechter Geschäftslage gab der Mieter das Haus jedoch nach sechs Monaten Miete zurück. Danach hängte Herr Dung weiterhin das Schild „Vermieten“ auf, aber nur wenige Leute fragten danach, also reduzierte er den Preis proaktiv auf 13 Millionen VND/Monat. Bislang ist der Preis nach vielen Mietern auf 10 Millionen VND/Monat gesunken, aber die Räumlichkeiten stehen immer noch leer.
„Jeden Monat muss ich der Bank immer noch Zinsen und Tilgung in Höhe von über 20 Millionen VND für ein Darlehen von 2 Milliarden VND zahlen. „Die Miete ist niedrig und der Zinsdruck hoch, also musste ich das Ladengeschäft mit Verlust verkaufen, aber nach mehr als drei Monaten Werbung konnte ich immer noch keinen Käufer finden“, sagte Herr Dung.
In der gleichen Situation berichtete Herr Hien, ein Immobilieninvestor: „2018 investierte ich für mehr als 5 Milliarden VND in ein Geschäftshaus in einem Projekt im alten Bezirk 2 (heute Thu Duc City). Das Gebäude liegt an der Hauptstraße mit viel Verkehr, daher war ich mir damals sicher, dass der Preis für mein Haus mit der Zeit steigen oder es teuer vermietet werden würde. Wie geplant vermietete ich es zunächst an Kunden, um ein Café zu einem Preis von 30 Millionen VND/Monat zu eröffnen. Seit Ende 2020 sind mein Geschäftshaus und mehrere angrenzende Häuser in der gleichen Gegend jedoch aufgrund geschäftlicher Schwierigkeiten geschlossen und ohne Mieter.“
„Als die Pandemie vorbei war, dachte ich, der Markt würde sich schnell stabilisieren, aber es sind zwei Jahre vergangen und meine Wohnung steht immer noch leer. „Vor kurzem wollte ein Kunde einen Mini-Supermarkt mieten und dafür 15 Millionen pro Monat bezahlen, aber ich war nicht einverstanden und wollte ihn verkaufen, weil sich die Investition nicht rentierte“, sagte Herr Hien.
Vielen Immobilienexperten zufolge hat der E-Commerce in letzter Zeit immer mehr zugenommen, viele Unternehmen benötigen heute nur noch Lagerhallen, keine Geschäfte mehr, und Lagerhallen sind heute auch Smart-Service-Lagerhallen, deren Online-Verwaltung und -Betrieb sowohl günstig als auch sicher ist, während die Anmietung eines Ladenhauses als Lagerhalle sowohl teuer als auch unsicher ist.
Experten zufolge war der Shophouse-Typ sehr wertvoll, als er in den 2000er Jahren erstmals in Vietnam auftauchte. In den zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt galten eine Reihe von Shophouses einst als „Goldgrube“, die Investoren anzog. Aufgrund ihres Erfolgs bringen Immobilienunternehmen kontinuierlich neues Angebot auf den Markt, was zu einem Überschuss führt.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass bei einem Shophouse-Projekt viele Faktoren zusammenkommen müssten. Insbesondere müssten demografische Aspekte berücksichtigt und das Nutzerverhalten sowie die Anzahl der vorbeikommenden Personen detailliert berechnet werden, damit Geschäfts- und Einkaufsaktivitäten einen täglichen Cashflow für das Projekt generieren könnten. Nur dann können Ladengeschäfte ihre Geschäftseffizienz steigern. Darüber hinaus ist es notwendig, die großen Veränderungen im Einkaufs- und Unterhaltungsverhalten der Menschen sorgfältig zu studieren. Derzeit nutzen die Verbraucher verstärkt das Internet zum Einkaufen und ziehen in Ballungszentren, wodurch der konzentrierte Handel weniger effektiv ist als früher und der Wert der Ladengeschäfte deutlich sinkt.
Experten von CBRE Vietnam teilen diese Ansicht und meinen, dass dieses Segment zwar von Experten als lukrativ angesehen wird, die Investition in ein Ladengeschäft zur Eröffnung jedoch leicht zu Enttäuschungen führen kann, wenn man die potenzielle Nachfrage aus dem Innenstadtbereich und der umliegenden Bevölkerung nicht sorgfältig berechnet. Im unvermeidlichen Entwicklungstrend des aktuellen Immobilienmarktes muss jedes Wohnungsbauprojekt Platz für Gewerbeflächen reservieren. Aber je nach Standort hat jedes Projekt unterschiedliche Anforderungen. Daher hängt die Entwicklung und Verbesserung von Ladenhäusern vom Standort und Umfang des Projekts ab.
In einem aktuellen Marktbericht von JLL Vietnam gab diese Einheit auch Empfehlungen für Investoren bei der Auswahl dieses Shophouse-Segments. Anleger sollten bei Investitionen in Shophouses sorgfältig abwägen, da sie ohne ungenutzten Cashflow sehr leicht in Konkurs gehen können. Um die derzeitigen Mieter zu halten, müssen Ladenbesitzer die Mieten senken. Gleichzeitig werden die Vermieter bei der Vermietung von Räumlichkeiten dazu gezwungen, die derzeit geforderte Miete um 20 bis 40 % zu senken. Die Vertragslaufzeit beträgt weiterhin 3 – 5 Jahre, der Mieter schlägt jedoch vor, die Miete während der gesamten Mietdauer nicht zu erhöhen...
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