Doppelter Verlust wegen Shophouse
Anfang 2022 wurden viele Shophouse-Produkte mit einem „virtuellen“ Fieber auf den Markt gebracht, was die Preise dieser Produkte in die Höhe trieb. Dies hat dazu geführt, dass sich viele Anleger mit einer spekulativen und risikofreudigen Einstellung auf den Markt stürzten, um ungeachtet der Risiken nach kurzfristigen Gewinnmöglichkeiten zu suchen.
Nachdem er in einem Projekt in Thu Duc City (HCMC) für mehr als 20 Milliarden VND ein Geschäftshaus mit mehr als 140 Quadratmetern gekauft hat, sitzt Herr Long, ein Investor in HCMC, auf heißen Kohlen, weil die Welle der Grundstücksrenditen es unmöglich gemacht hat, für sein Geschäftshaus Mieter zu finden. Da das meiste Investitionskapital aus Bankkrediten stammt, muss Herr Long jeden Monat zweistellige Millionenbeträge an Zinsen zahlen.
Shophouses sind ein Immobilientyp, der insbesondere in großen städtischen Gebieten und Touristengebieten die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen hat.
„Früher, als die Vermietung noch einfach war, erwirtschaftete dieses Ladengeschäft einen Cashflow von etwa 20 Millionen VND/Monat. Doch in den vergangenen Jahren stand das Haus leer, da ich keinen Mieter finden konnte und keine Zeit hatte, das Geschäft zu nutzen. Ich verkaufe derzeit mit Verlust im Vergleich zum ursprünglichen Preis von 3 Milliarden VND, habe aber noch keinen Käufer gefunden. „Einige Leute werden von Maklern hergebracht, aber sie schauen einfach zu und belassen es dabei …“, erzählte Herr Long.
Dieser Investor sagte außerdem, dass ihm beim Kauf dieses Geschäftshauses vom Makler die Möglichkeit versprochen worden sei, problemlos einen Cashflow zu generieren, um das Darlehenskapital auszugleichen. Gleichzeitig werden mit der Entwicklung des Stadtgebiets die Preise dieses Ladenlokals steigen und es wird innerhalb von zwei Jahren problemlos einen Gewinn von 30–40 % erzielen. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Epidemie war er jedoch in Wirklichkeit nicht in der Lage, nach Erhalt des Hauses Vermietungsgeschäfte zu tätigen. Auch als wir einen Mieter gefunden hatten, konnten wir den Vertrag nicht verlängern, da das Geschäft nicht gut lief.
Herr Long sagte, dass die Schwierigkeit, einen Teil des Ladenlokals zu vermieten, unverhältnismäßig sei, wenn es an Parkplätzen mangele, zu wenige Bewohner gäbe und das Ladenlokal weit vom Apartmentkomplex entfernt sei. Aus diesem Grund glaubt dieser Investor, dass er am falschen Ort investiert hat, da er das Geschäft und die Rentabilität des Produkts nicht sorgfältig geprüft hat.
Darüber hinaus haben Investoren in den letzten Jahren kontinuierlich viele Shophouse-Produkte auf den Markt gebracht, obwohl die alten Produkte noch nicht ausverkauft waren. Die oben genannten Gründe führen dazu, dass die Immobilienpreise nicht steigen können, das Geschäft schwierig ist und weiterhin regelmäßig Bankzinsen gezahlt werden müssen, wodurch Erstinvestoren doppelte Verluste erleiden.
Ähnlich wie im oben genannten Fall steckt auch Herr Nguyen Truong Giang (Hanoi) mit einem Ladenhaus in einem großen Stadtgebiet „fest“. Herr Giang musste sich fast 10 Milliarden von der Bank leihen, um ein Geschäftshaus im Wert von 18 Milliarden VND mit einer Fläche von über 100 Quadratmetern zu besitzen.
Obwohl Herr Giang viel Geld ausgegeben hatte, konnte er nach dem Kauf dieses Geschäftshauses durch die Vermietung nur 30 Millionen pro Monat verdienen. Diesem Investor reicht die Miete nicht aus, um die Bank monatlich zu bezahlen und er muss mehr Geld aus anderen Quellen auftreiben.
Es gibt Zeiten, in denen die Anzahl der Ladengeschäfte auf dem Markt so groß ist, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt.
Es ist erwähnenswert, dass für Herrn Giangs Geschäftshaus von Anfang 2023 bis heute kein Mieter gefunden wurde. Da er den Druck der Bank zu sehr satt hat, verkauft er auch das Ladengeschäft für 14 Milliarden VND.
„Viele meiner Freunde und Verwandten müssen ebenfalls Verluste hinnehmen, weil sie an vielen Orten wie Hanoi, Hai Phong, Ho-Chi-Minh-Stadt, Kien Giang usw. in Geschäftshäuser investiert haben. Die meisten von ihnen sind seit der heißen Marktwachstumsphase Anfang 2022 an dieses Geschäftshaus gebunden, und die Hälfte von ihnen muss nun mit Verlust verkaufen. Ich denke jedoch, dass es zum jetzigen Zeitpunkt sehr schwierig ist, die Verluste zu begrenzen“, sagte Herr Giang.
Mit einem Ladengeschäft Gewinn zu machen ist nicht einfach
Mit dem „Zusammenbruch“ des Marktes Ende 2022 mussten viele Menschen, die ihre Immobilien nicht rechtzeitig verkaufen konnten, leider Mieter finden und auf eine Verbesserung der Marktlage warten. Doch aufgrund des hohen Preises und der Nutzung eines großen Fremdkapitals ist der Cashflow im Vergleich zu den Bankzinsen wie ein Tropfen auf dem heißen Stein. Daher kam es bei zahlreichen Projekten mit Überangebot zu Verlusten, insbesondere in zentrumsfernen Ballungsgebieten mit geringer Bevölkerungsdichte.
Einige Investoren mit langjähriger Erfahrung im „Halten“ von Ladenhäusern berichteten außerdem, dass die Gewinnrate von Ladenhäusern in manchen Gegenden nur 2–3 %/Jahr beträgt, was 3–4 Mal niedriger ist als der Sparzinssatz. Ganz zu schweigen davon, dass Geschäftsräume in der heutigen Zeit vom E-Commerce in den Schatten gestellt werden. Viele Vermieter sind durch die Zwangsräumungswelle in Schwierigkeiten geraten und können seit Monaten keine Mieter mehr finden.
Die Wahl des „richtigen Standorts“ für das Ladengeschäft ist ein wichtiger Faktor, um von diesem Produkt zu profitieren.
Darüber hinaus verlieren auch viele Shophouse-Produkte mit der Zeit an Wert, da diese Art von Eigentum eine Besitzdauer von 50 Jahren hat. Bei manchen Projekten standen viele Geschäftshäuser 5–10 Jahre lang leer, da es aufgrund zahlreicher Verfahrensprobleme zu Verzögerungen bei der Umsetzung kam. Ohne klare Informationen wird es für Investoren schwierig sein, diese Ladenlokale zu kaufen, da die Besitzdauer verkürzt wurde.
Darüber hinaus ist auch die Wahl des richtigen Ladengeschäfts äußerst wichtig, wenn Sie mit diesem Typ Gewinn erzielen möchten. Laut Experten müssen bei der Auswahl eines profitablen Shophouse-Produkts viele Faktoren berücksichtigt werden, beispielsweise dicht besiedelte Wohngebiete, angemessene Preise, gute Produktverarbeitungsqualität, ein Projektstandort mit hohen Erwartungen an die Infrastrukturentwicklung usw.
Darüber hinaus müssen Käufer auch Produkte mit geeignetem Design auswählen, um das Geschäft zu vereinfachen und so die Suche nach Mietern zu erleichtern. Zudem sollte die Ladenfläche nicht zu klein sein, da sie sonst nur schwer kommerziell nutzbar wird.
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