Beim Kauf eines Geschäftshauses am „falschen Ort“ erleiden viele Anleger doppelte Verluste

Doppelter Verlust wegen Ladengeschäft

Anfang 2022 wurden viele Shophouse-Produkte mit einem „virtuellen“ Fieber auf den Markt gebracht, was die Preise dieser Produkte in die Höhe trieb. Dies hat dazu geführt, dass viele Anleger mit einer spekulativen und risikofreudigen Denkweise ungeachtet der Risiken auf den Markt stürmen, um kurzfristige Gewinnmöglichkeiten zu suchen.

Nachdem er in einem Projekt in Thu Duc City (HCMC) für mehr als 20 Milliarden VND ein über 140 Quadratmeter großes Geschäftshaus gekauft hat, sitzt Herr Long, ein Investor in HCMC, auf heißen Kohlen, weil die Welle der Grundstücksrückgaben es unmöglich gemacht hat, für sein Geschäftshaus Mieter zu finden. Da das Investitionskapital größtenteils aus Bankkrediten stammt, muss Herr Long jeden Monat zweistellige Millionenbeträge an Zinsen zahlen.

Der Ladenhaustyp hat insbesondere in großen städtischen Gebieten und Touristengebieten viele Investoren angezogen.

„Früher, als die Vermietung noch günstig war, generierte dieses Geschäftshaus einen Cashflow von rund 20 Millionen VND pro Monat. Doch in den letzten Jahren stand das Haus leer, da ich keinen Mieter fand und keine Zeit hatte, das Geschäft zu nutzen. Derzeit verkaufe ich es mit Verlust gegenüber dem ursprünglichen Preis von 3 Milliarden VND, habe aber noch keinen Käufer gefunden. Einige Leute wurden von Maklern vermittelt, haben es sich aber nur angesehen und stehen gelassen…“, erzählte Herr Long.

Dieser Investor sagte außerdem, dass ihm beim Kauf dieses Geschäftshauses vom Makler die Möglichkeit versprochen worden sei, problemlos einen Cashflow zu generieren, um das Darlehenskapital auszugleichen. Gleichzeitig werden mit der Entwicklung des Stadtgebiets die Preise dieses Ladengeschäfts steigen und es wird nach zwei Jahren problemlos einen Gewinn von 30–40 % erzielen. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Epidemie war er jedoch nach Erhalt des Hauses in Wirklichkeit nicht in der Lage, Vermietungsgeschäfte zu tätigen. Auch als wir einen Mieter gefunden hatten, konnten wir den Vertrag nicht verlängern, da die Geschäfte nicht gut liefen.

Herr Long sagte, dass es unverhältnismäßig schwierig sei, einen Teil des Ladenlokals zu vermieten, wenn es an Parkplätzen mangele, zu wenige Bewohner lebten und das Ladenlokal weit vom Apartmentkomplex entfernt sei. Aus diesem Grund glaubt dieser Investor, dass er an der falschen Stelle investiert hat, da er das Geschäft und die Rentabilität des Produkts nicht sorgfältig geprüft hat.

Ganz zu schweigen davon, dass Investoren in den letzten Jahren kontinuierlich viele Shophouse-Produkte auf den Markt gebracht haben, obwohl die alten Produkte nicht ausverkauft waren. Die oben genannten Gründe führen dazu, dass die Immobilienpreise nicht steigen können, das Geschäft schwierig ist und weiterhin regelmäßig Bankzinsen gezahlt werden müssen, wodurch Erstinvestoren doppelte Verluste erleiden.

Ähnlich wie im oben genannten Fall sitzt auch Herr Nguyen Truong Giang ( Hanoi ) mit einem Ladengeschäft in einem großen Stadtgebiet „fest“. Herr Giang musste sich fast 10 Milliarden von der Bank leihen, um ein Geschäftshaus im Wert von 18 Milliarden VND mit einer Fläche von über 100 Quadratmetern zu besitzen.

Obwohl Herr Giang eine große Summe Geld investiert hatte, konnte er nach dem Kauf dieses Geschäftshauses durch die Vermietung nur 30 Millionen pro Monat verdienen. Der Mietbetrag reicht diesem Investor nicht aus, um die Bank jeden Monat zu bezahlen und er muss mehr Geld aus anderen Quellen mobilisieren.

Es gibt Zeiten, in denen die Anzahl der Ladengeschäfte auf dem Markt so groß ist, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt.

Es ist erwähnenswert, dass das Geschäftshaus von Herrn Giang seit Anfang 2023 bis heute keinen Mieter gefunden hat. Da er den Druck der Bank zu sehr ermüdet, verkauft er auch das Geschäftshaus für 14 Milliarden VND.

Viele meiner Freunde und Verwandten müssen Verluste hinnehmen, weil sie in Geschäftshäuser in Städten wie Hanoi, Haiphong , Ho-Chi-Minh-Stadt und Kiên Giang investiert haben. Die meisten von ihnen sind seit der Wachstumsphase des Marktes Anfang 2022 auf diese Art von Immobilien angewiesen, und die Hälfte von ihnen muss nun mit Verlust verkaufen. Ich denke jedoch, dass es zum jetzigen Zeitpunkt sehr schwierig ist, die Verluste zu begrenzen“, sagte Herr Giang.

Mit einem Shophouse Gewinn zu machen ist nicht einfach

Mit dem „Zusammenbruch“ des Marktes Ende 2022 mussten viele Menschen, die ihre Immobilien nicht rechtzeitig verkaufen konnten, leider Mieter finden und auf eine Verbesserung der Marktlage warten. Doch aufgrund des hohen Preises und der hohen Fremdfinanzierung ist der Cashflow im Vergleich zu den Bankzinsen nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Daher kam es bei zahlreichen Projekten mit Überangebot zu einer Reihe von Verlusten, insbesondere in städtischen Gebieten weit entfernt vom Stadtzentrum mit geringer Bevölkerungszahl.

Einige Investoren mit langjähriger Erfahrung im „Halten“ von Ladenhäusern teilten außerdem mit, dass die Gewinnrate von Ladenhäusern in einigen Bereichen nur 2–3 %/Jahr beträgt, was 3–4 Mal niedriger ist als der Sparzinssatz. Ganz zu schweigen davon, dass Geschäftsräume in der heutigen Zeit vom E-Commerce in den Schatten gestellt werden. Die Welle der Zwangsräumungen hat viele Vermieter in Schwierigkeiten gebracht und sie konnten über viele Monate hinweg keine Mieter finden.

Die Wahl des richtigen Ladenstandorts ist ein wichtiger Faktor, um mit diesem Produkt Gewinn zu erzielen.

Darüber hinaus verlieren auch viele Shophouse-Produkte mit der Zeit an Wert, da diese Art von Eigentum eine Besitzdauer von 50 Jahren hat. Bei manchen Projekten standen viele Ladenlokale fünf bis zehn Jahre lang leer, da es aufgrund zahlreicher Verfahrensprobleme zu Verzögerungen bei der Umsetzung kam. Wenn Investoren nicht über klare Informationen verfügen, wird es für sie schwierig sein, diese Geschäftshäuser zu kaufen, da die Besitzdauer verkürzt wurde.

Darüber hinaus ist die Wahl des richtigen Ladengeschäfts äußerst wichtig, wenn Sie mit dieser Art von Geschäft Gewinn machen möchten. Laut Experten müssen bei der Auswahl eines rentablen Shophouse-Produkts viele Faktoren berücksichtigt werden, wie etwa dicht besiedelte Wohngebiete, angemessene Preise, gute Produktkonstruktionsqualität, ein Projektstandort mit hohen Erwartungen an die Infrastrukturentwicklung usw.

Darüber hinaus müssen Käufer auch Produkte mit passendem Design auswählen, um das Geschäft zu vereinfachen und so die Suche nach Mietern zu erleichtern. Darüber hinaus sollte die Ladenfläche nicht zu klein sein, da sie sonst nur schwer kommerziell nutzbar wäre.

Quelle: https://www.congluan.vn/mua-shophouse-nham-cho-nhieu-nha-dau-tu-dang-phai-chiu-lo-kep-post262115.html