VARS: Bezahlbare Wohnungen „verschwinden“ in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt

ANTD.VN – Der jüngste Anstieg des Immobilienangebots ist hauptsächlich auf das High-End-Segment zurückzuführen, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer gravierender wird.

Kein neues Angebot an bezahlbaren Wohnungen mehr

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt dank der treibenden Kraft neuer Angebots- und Unterstützungspolitiken der Regierung allmählich „aufgeheizt“. Allerdings ist der Angebotszuwachs vor allem im gehobenen Segment zu verzeichnen, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird.

VARS-Forschungsdaten zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.

Insbesondere in Hanoi erreichte der Anteil neu auf den Markt gebrachter erschwinglicher Wohnungen im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an Wohnungen in diesem Segment weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen und erreichte 2023 0 %.

In Ho-Chi-Minh-Stadt war der Rückgang sogar noch stärker: Im Jahr 2018 betrug der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen 20 %, sank im Jahr 2020 jedoch auf nur noch 0,5 %, bevor er im Jahr 2021 vollständig verschwand.

Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot deutlich, doch etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hatten einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m2 oder mehr.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegelt, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Beispielprojektclusters in Hanoi ab dem dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.

Der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 30,6 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Angebot an bezahlbaren Wohnungen verschwunden.

Warum interessieren sich Unternehmen nicht für das Low-End-Segment?

Laut VARS liegt der Hauptgrund dafür, dass bezahlbarer Wohnraum bei Immobilienentwicklern keine große Aufmerksamkeit erhält, darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment niedriger ist als im gehobenen Segment. Berechnungen von Projektentwicklern zeigen, dass bei einer Gewinnmarge von nur etwa 15 % der Entwickler Geld verliert, wenn Kapital ein bis zwei Jahre zurückgehalten wird oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre verzögert.

Darüber hinaus wird zentral gelegenes Land immer knapper. Es befindet sich derzeit und in Zukunft vor allem in großen städtischen Gebieten mit einer Reihe von Infrastruktur- und öffentlichen Versorgungseinrichtungen, in die investiert werden muss. Hinzu kommt, dass die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen und die Preise nicht erschwinglich sind.

Zweitens: Obwohl die Regierung viele Maßnahmen ergriffen hat, um den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu fördern, stellen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planung immer noch große Hindernisse dar. Komplizierte Genehmigungsverfahren, lange Wartezeiten und die immer knapper werdenden Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler zu sorgfältigen Überlegungen, bevor sie in dieses Segment investieren.

Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer in diesem Segment nicht synchron umgesetzt.

Drittens bieten High-End-Projekte hohe Gewinnspannen und sind zudem nicht schwer zu verkaufen. Denn die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, sowohl als Wohn- als auch als Investitionsobjekt, steigt bei Kunden mit hohem Einkommen zusammen mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Welle ausländischer Investitionen sowie bei im Ausland lebenden Vietnamesen aufgrund des neuen Rechtskorridors, der die Eigentumsbedingungen für diese Gruppe „lockert“.

Es gibt sogar ziemlich viele Kunden, die bereit sind, extra zu zahlen, um die limitiertesten High-End-Produkte des Projekts zu besitzen. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler noch unattraktiver.

Brauchen staatliche Intervention

Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist VARS der Ansicht, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich ist.

Dementsprechend muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen bauen (Befreiung von der Grundsteuer, der Körperschaftssteuer oder eine höhere Baudichte oder einen höheren Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für gewerbliche Wohnbauprojekte).

Gleichzeitig wird der Planungs- und Baugenehmigung Priorität eingeräumt, was dazu beiträgt, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen.

Zweitens sollte der Staat Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (der Staat bietet Anreize für die Landbeschaffung und rechtliche Unterstützung).

Drittens gibt es eine Politik zur Unterstützung der Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Erhaltung des Angebots an preiswerten Wohnungen in Erwägung ziehen …

Darüber hinaus muss der Staat politische Maßnahmen ergreifen, um die Spekulationsmotivation einzuschränken. Er sollte bald eine Grundsteuer prüfen und anwenden, die auf Immobilienbesitzer abzielt, die ihre Immobilien nicht für gewerbliche Zwecke nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen.

Es ist notwendig, Wohnungsaufsichtsbehörden oder -ausschüsse einzurichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng zu ahnden.

Damit Regulierungsmaßnahmen jedoch wirklich wirksam sind, muss sichergestellt werden, dass der Markt langfristig sicher und gesund funktioniert. Der Staat muss bald das Informationssystem, die Daten zum Immobilienmarkt und das Wohnungsidentifikationsverwaltungssystem fertigstellen.

Quelle: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd