ANTD.VN – Der jüngste Anstieg des Immobilienangebots ist hauptsächlich auf das Luxussegment zurückzuführen, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer größer wird.
Kein neues Angebot an bezahlbaren Wohnungen mehr
Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt dank der treibenden Kraft neuer Angebots- und Förderrichtlinien seitens der Regierung allmählich „aufgeheizt“. Allerdings steigt das Angebot vor allem im gehobenen Segment, während bezahlbarer Wohnraum „aufgegeben“ wird.
Aus den Forschungsdaten von VARS geht hervor, dass das Segment der bezahlbaren Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) in den vergangenen Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig, wenn nicht gar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.
Insbesondere in Hanoi erreichte der Anteil der neu auf den Markt gebrachten erschwinglichen Wohnungen im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an Wohnungen in diesem Segment weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen und lag 2023 bei 0 %.
In Ho-Chi-Minh-Stadt war der Rückgang sogar noch stärker: 2018 betrug der Anteil neu auf den Markt gebrachter bezahlbarer Wohnungen noch 20 %, sank 2020 jedoch auf nur 0,5 %, bevor er 2021 vollständig verschwand.
Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot deutlich, doch etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hatten einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m2 oder mehr.
Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der von VARS ausgewählten und beobachteten Stichprobe von 150 Projekten widerspiegelt, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Stichprobenprojektclusters in Hanoi ab dem dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einer Steigerung von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.
Der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 30,6 % im gleichen Zeitraum entspricht.
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In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist das Angebot an bezahlbaren Wohnungen verschwunden. |
Warum interessieren sich Unternehmen nicht für das Low-End-Segment?
Laut VARS liegt der Hauptgrund dafür, dass bezahlbarer Wohnraum bei Immobilienentwicklern keine große Aufmerksamkeit erfährt, darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment niedriger ist als im gehobenen Segment. Die Berechnungen der Projektentwickler zeigen, dass bei einer Gewinnmarge von nur etwa 15 % der Entwickler Geld verliert, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre zurückgehalten wird oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre verzögert.
Darüber hinaus wird Bauland in der Innenstadt immer knapper. Es befindet sich derzeit und in Zukunft vor allem in großen städtischen Gebieten mit einer Reihe von Infrastrukturen und öffentlichen Versorgungseinrichtungen, in die investiert werden muss. Darüber hinaus steigen die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, und die Preise sind unbezahlbar.
Zweitens stellen rechtliche Verfahren in Bezug auf Grundstücke und Planung nach wie vor große Hindernisse dar, obwohl die Regierung viele Maßnahmen ergriffen hat, um den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Komplizierte Genehmigungsverfahren, lange Wartezeiten und die in den Großstädten immer knapper werdenden Wohnraumbebauungsflächen zwingen Projektentwickler zu sorgfältigen Überlegungen, bevor sie in dieses Segment investieren.
Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer in diesem Segment nicht zeitgleich umgesetzt.
Drittens bieten High-End-Projekte hohe Gewinnspannen und sind zudem nicht schwer zu verkaufen. Denn die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, der sowohl Wohn- als auch Investitionszwecken dient, steigt seitens einkommensstarker Kunden zusammen mit der wirtschaftlichen Entwicklung und der Welle ausländischer Investitionen sowie seitens der im Ausland lebenden Vietnamesen aufgrund des neuen Rechtskorridors, der die Eigentumsbedingungen für diese Gruppe „lockert“.
Es gibt sogar ziemlich viele Kunden, die bereit sind, extra zu zahlen, um die limitiertesten High-End-Produkte des Projekts zu besitzen. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler noch unattraktiver.
Brauchen staatliche Intervention
Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist VARS der Ansicht, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich ist.
Dementsprechend muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbaren gewerblich genutzten Wohnraum schaffen wollen (Befreiung von der Grundsteuer, der Körperschaftssteuer oder eine höhere Baudichte oder einen höheren Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für gewerbliche Wohnbauprojekte).
Gleichzeitig wird der Planungs- und Baugenehmigung Priorität eingeräumt, was dazu beiträgt, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen …
Zweitens sollte der Staat Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (der Staat bietet Anreize für die Bebauung mit Grundstücken und rechtliche Unterstützung).
Drittens gibt es eine Politik zur Unterstützung der Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds in Erwägung ziehen, um die Entwicklung und Erhaltung des Angebots an günstigen Wohnungen zu unterstützen …
Darüber hinaus muss der Staat politische Maßnahmen ergreifen, um Spekulationsmotive einzuschränken. Er sollte bald eine Grundsteuer prüfen und einführen, die auf Immobilieneigentümer abzielt, die ihre Immobilien nicht gewerblich nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen.
Es ist notwendig, Wohnungsaufsichtsbehörden oder -ausschüsse einzurichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng zu ahnden.
Damit Regulierungsmaßnahmen jedoch wirklich wirksam sein können, müssen sie gewährleisten, dass der Markt langfristig sicher und gesund funktioniert. Der Staat muss das Informationssystem, die Daten zum Immobilienmarkt und das Wohnungsidentifikationsverwaltungssystem bald fertigstellen.
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Quelle: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd
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