Investoren dürfen für den Kauf von Häusern auf dem Papier (zukünftig gegründete Immobilien) nur Anzahlungen von bis zu 5 % des Verkaufspreises verlangen, Mietkauf- und förderfähige Projekte können nur zum Verkauf freigegeben werden.
Dieser Inhalt steht im Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert), das die Nationalversammlung am Morgen des 28. November mit der Zustimmung von mehr als 94 % der Delegierten verabschiedete. Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.
Das geltende Recht sieht keine spezifischen Regelungen zur Anzahlung beim Kauf und der Miete künftiger Immobilien vor. Gemäß den heute von der Nationalversammlung verabschiedeten neuen Bestimmungen werden die Kautionen für den Kauf und Verkauf von Häusern auf dem Papier verschärft.
Insbesondere dürfen Investoren in Immobilienprojekte nur Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises von Häusern und künftigen Bauarbeiten verlangen, wenn sie die Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllen.
Im Anzahlungsvertrag sind der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses, das Bauvorhaben und die Grundfläche des Vorhabens klar aufgeführt. Immobilienprojekte auf dem Papier können nur dann in die Tat umgesetzt werden, wenn eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten vorliegt, wie etwa ein Landzuteilungsbeschluss, eine Landnutzungsrechtsbescheinigung, Hauseigentums- und Landnutzungsrechte...
Dadurch wird laut dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung sichergestellt, dass die wahre Natur der Anzahlung widergespiegelt wird, während gleichzeitig die Risiken für Käufer und Mieter begrenzt werden, die bei Immobiliengeschäften oft die schwächere Partei sind. Da die Anzahlung der erste Schritt im Kauf- und Verkaufsprozess ist und vor der Vertragsunterzeichnung durchgeführt wird, muss sie überwacht werden, um zu vermeiden, dass eine zu hohe Anzahlung verlangt wird, da dies zu betrügerischem Verhalten und damit zu Schäden für den Käufer führen kann.
Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, Halbinsel Thu Thiem, Thu Duc City, Juli 2023. Foto: Quynh Tran
Für Immobilienprojekte, die auf dem Papier zum Verkauf geeignet sind, für die aber bis zum Inkrafttreten des Gesetzes (1. Januar 2025) kein Kauf- oder Mietkaufvertrag unterzeichnet wurde, gilt jedoch weiterhin, dass die Kauf- oder Mietkaufverfahren nach den geltenden Vorschriften durchgeführt werden. Nach dem neuen Gesetz müssen Investoren vor Vertragsunterzeichnung Informationen zu Immobilienprojekten offenlegen.
Bezüglich der Zahlung bei der Abwicklung künftiger Wohnungskäufe sagte Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses, dass der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung nach Prüfung den Plan fertiggestellt habe, wonach die Kunden 95 % des Vertragswerts zahlen und der Restbetrag ausgezahlt werde, wenn ihnen eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Wohneigentum ausgestellt werde.
Somit behält der Kunde einen Teil des Vertragswertes, während er auf die Ausstellung des Zertifikats wartet.
Herr Vu Hong Thanh, Vorsitzender des Wirtschaftsausschusses, legte einen Bericht vor, in dem er Erläuterungen gab und Kommentare entgegennahm, bevor die Nationalversammlung am 28. November für die Verabschiedung des (geänderten) Gesetzes über das Immobiliengeschäft stimmte. Foto: Hoang Phong
Der Investor muss seinen finanziellen Verpflichtungen (Grundstücksmiete, Steuern, Gebühren im Zusammenhang mit dem Grundstück) nachkommen, bevor er das Immobilienprojekt ganz oder teilweise überträgt.
Darüber hinaus muss der Investor über eine Entscheidung zur Abtretung, Verpachtung oder Genehmigung einer Nutzungsänderung des Grundstücks verfügen, ist jedoch nicht verpflichtet, für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts über eine Bescheinigung über das Nutzungsrecht am Grundstück zu verfügen.
Der Vorsitzende des Ausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass diese Regelung darauf abziele, die Auswahl unqualifizierter Investoren für die Übertragung von Projekten zu verhindern und das Prinzip sicherzustellen, dass nur das verkauft und übertragen wird, was der Verkäufer oder Übertragende besitzt.
Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen und kleinen Organisationen basieren auf der Vereinbarung der Parteien über die Zahlungsform für den Kauf- und Verkaufsvertrag bzw. die Übertragung. Investoren und Immobilienunternehmen sind jedoch gezwungen, über Banken zu zahlen. Diese Regelung soll laut Herrn Thanh die Kontrolle über den Cashflow von Projektinvestoren und Immobilienunternehmen aus Immobilientransaktionen sicherstellen.
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